Сделка, согласно выписки Росреестра, была закрыта 17 июня, сообщают «Ведомости». Торги по продаже этого объекта состоялись еще в апреле этого года, но в итоговом протоколе победитель аукциона не раскрывался. Сколько банк заплатил за актив, точно не известно, но его стартовая стоимость составляла 1 млрд руб.
Общая площадь здания составляет 1351 кв. м, оно занимает участок в 0,1 га. Департамент городского имущества Москвы ранее уточнял, что потенциальный покупатель должен сохранить исторический комплекс, а все работы с ним должны быть согласованы с департаментом культурного наследия.
Антон Калистратов, старший директор департамента оценки и консалтинга CMWP, прокомментировал сделку и ответил на несколько вопросов о цене и будущем использовании объекта.
Рыночная ли цена продажи?
Принимая во внимание текущее состояние объекта (согласно акту технического состояния, который был представлен в лотовой документации), цена продажи (1 млрд. руб. включая НДС) представляется несколько завышенной – на мой взгляд, рыночная цена аналогичных объектов со схожими характеристиками может находиться в диапазоне 500 – 600 млн.руб. (без учета НДС), или 600-720 млн.руб. включая НДС.
Что сделает с активом банк?
Принимая во внимание статусное и престижное местоположение в самом центре города, рассматриваемый особняк наиболее логично использовать в качестве представительского офиса либо штаб-квартиры.
- Сильными сторонами объекта являются: центральное и очень привлекательное местоположение, формат особняка и относительно небольшая площадь (что также повышает его ликвидность).
- К его слабым сторонам можно отнести текущее состояние и потребность в капитальном ремонте, а также существенные ограничения, связанные с его статусом объекта культурного наследия.
Поэтому наиболее вероятен сценарий капитального ремонта здания (с сохранением архитектурного облика здания и лишь с незначительными перепланировками), при этом будет необходимо согласовывать данные работы с надзорными органами.
Хотя гипотетически всё-таки возможен сценарий перепрофилирования здания под элитное жилье или апартаменты – при условии сохранении облика и ключевых параметров здания в рамках существующего положения. Но это более сложный процесс, т.к. он потребует дополнительных согласований и ещё больших инвестиций.
Сколько понадобится инвестиций в зависимости от использования? Использует ли банк под себя или будет сдавать его в аренду?
- Работы по капитальному ремонту и отделке помещений под офисное использование могут потребовать вложения ещё порядка 250-400 млн. руб. (без учета НДС)
- Бюджет на перепрофилирование объекта под элитное жилье или апартаменты будет ещё выше – порядка 600-700 млн. руб. (без учета НДС).
С большей степенью вероятности ремонт будет проводиться под конечного пользователя (собственника), с учётом его конкретных требований и пожеланий. Сценарий сдачи помещений в аренду в теории, конечно, тоже возможен (например, в качестве коворкинга или гибких рабочих пространств), но всё-таки это менее вероятно (т.к. с учетом заявленной цены покупки здания арендная модель навряд ли бы позволила данному проекту достичь окупаемости в среднесрочной перспективе).
Если же здание всё-таки перепрофилируют под элитное жилье или апартаменты, то по результатам реализации такого проекта они в конечном счёте будут все распроданы (т.к. в сегменте элитного жилья по-прежнему сохраняется устойчивый спрос на такие лоты).
Если вы хотите получить профессиональную оценку коммерческой и жилой недвижимости в России и СНГ от наших экспертов, оставляйте заявку по ссылке: https://u.to/l_BLIg
Еще больше материалов от экспертов коммерческой недвижимости читайте здесь: