В начале 2025 года были установлены седьмые подзоны приаэродромных территорий аэродромов Шереметьево, Внуково и Домодедово, каждая в составе двух зон 7.1. и 7.2 – это зоны повышенного шумового воздействия от взлетающих и приземляющихся самолетов. Сделано это было, вроде как, для защиты здоровья людей от повышенного уровня шума.
В зоне 7.2 можно строить жилые дома при условии выполнения шумозащитных мероприятий, а вот в зоне 7.1 любое новое жилое строительство теперь запрещено.
Тем собственникам которые имеют земельные участки в зоне 7.2, можно сказать, повезло, так как жилой дом в этой зоне строить можно, администрации выдают Уведомление о соответствии планируемого строительства и с регистрацией домов проблем обычно не возникает.
А вот тем собственникам которые владеют земельными участками в зоне 7.1 сильно не повезло, так как Уведомление о соответствии планируемого строительства администрация им теперь не выдает и поэтому с регистрацией жилого дома проблем не избежать.
Что же делать тем землевладельцам которые попали в зону 7.1 в которой новое жилое строительство запрещено?
Первым делом посмотрим на все ли случаи распространяется запрет на новое жилое строительство в зоне 7.1. И видим, что согласно федерального закона от 11.06.2021 N 191-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", статья 3, п. 13:
13. Ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленные в седьмой подзоне приаэродромной территории, не применяются в отношении земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, права на которые возникли у граждан или юридических лиц до дня установления седьмой подзоны приаэродромной территории, а также в отношении объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено до установления этой подзоны, или в случаях, если для строительства, реконструкции указанных объектов недвижимости не требуется выдача разрешения на строительство в отношении объектов недвижимости, строительство которых начато до установления этой подзоны. В случаях, предусмотренных настоящей частью, возмещение убытков указанным лицам в связи с установлением седьмой подзоны приаэродромной территории не осуществляется.
То есть, если у вас участок попал в зону 7.1, но дом у вас давно построен и зарегистрирован, то никаких ограничений в его использовании у вас нет. А вот если вы еще только в процессе строительства или только планируете приступить к строительству, то тут все сложнее.
Судебная и административная практика по подзоне 7 еще толком не сложилась, но можно сделать несколько предварительных выводов из статьи данного ФЗ.
Ситуация 1: вы давно (до 2025 года) владеете земельным участком и давно начали на нем строительство индивидуального жилого дома, то в этом случае с регистрацией построенного жилого дома проблем возникнуть не должно, если доказать администрации, что вы начали строительство дома до даты установления седьмой подзоны приаэродромной территории.
Для этого лучше всего подойдет полученное ранее в администрации Уведомление о соответствии планируемого строительства (хорошая иллюстрация к вопросу о том, почему всегда сразу после покупки участка, надо получать данное уведомление).
Если же вы Уведомление о планируемом строительстве не подавали и не получали в ответ Уведомление о соответствии планируемого строительства (разрешение на строительство дома), а рассчитывали на так называемую «дачную амнистию», то необходимо будет доказать начало строительства дома фотоматериалами, спутниковыми снимками, договорами подряда и т.д, и делать это, скорее всего, придется уже в судебном порядке, так как администрация на слово вам не поверит.
Ситуация 2: вы давно (до 2025 года) владеете земельным участком, но к строительству дома еще не приступали и Уведомление о соответствии планируемого строительства не получали, то в этой ситуации будут проблемы.
Если сейчас подать Уведомление о планируемом строительстве вы получите от администрации отказ (уведомление о не соответствии), с указанием что вести новое жилое строительство теперь нельзя.
По дачной амнистии зарегистрировать построенный дом в такой ситуации, скорее всего, тоже не получится, так как данная подзона стоит на кадастровом учете и сотрудники Росреестра ее увидят и потребуют для регистрации дома согласование строительства с Роспотребнадзором, который такие согласования не выдает.
Можно в судебном порядке попробовать добиться от администрации Уведомления о соответствии, мотивируя иск тем, что участок куплен до даты введения 7 подзоны и к вам не должны применятся ограничения данной зоны. Но судебная практика по этой категории дел еще не сложилась и результат предсказать сложно, но шансы есть.
Ситуация 3: вы недавно (в 2025 году) купили земельный участок, только планировали приступить к строительству дома и вдруг узнали, что строить жилой дом на вашем участке уже нельзя. Это самая сложная ситуация, так как вышеуказанный п.13 ст. 3 191-ФЗ к вам не относится. В такой ситуации можно предложить два варианта.
Вариант первый: смириться с данной ситуацией, поругать себя за то, что не обратился к профильным юристам для проверки участка перед покупкой (например к нам), а потом строить и регистрировать нежилой дом (садовый дом), ведь запрет распространяется только на строительство жилых зданий, на нежилые здания запрета нет. Да, в нежилом здании вы не сможете прописаться, не сможете претендовать на место в школе и садике, поэтому этот вариант не для всех, да и не на каждом участке он получится, на участках с ври «13.2 Ведение садоводства» получится.
Вариант второй: можно в судебном порядке расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и потребовать возмещения причиненных убытков. Ведь, по сути дела, вам продали земельный участок который не подходит для строительства индивидуального жилого дома, то есть, подсунули бракованный товар.
Да, расторгнуть договор не просто, все зависит от условий договора купли-продажи, знал или не знал продавец о существующих ограничениях на участке и многих других факторов.
В суде надо доказывать, что продавец знал и умышленно не поставил вас в известность об ограничениях использования участка, тогда тут вступает в действие Земельный кодекс РФ Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков:
1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Шансы расторгнуть такой договор купли-продажи в судебном порядке я расцениваю как достаточно высокие, тем более есть проверенные способы доказать, что продавец знал о существующих ограничениях, но не сообщил о них покупателю. В любом случае, пробовать вернуть свои деньги надо, иначе смотри вариант 1.
Общие рекомендации: если вы планируете приобретать земельный участок или участок с жилым домом никогда не делайте этого без градостроительной и юридической проверки, тоже самое касается и коммерческой недвижимости. Обращайтесь в профильные юридические компании, такие как наша, которые давно и успешно работают с загородной недвижимостью.
Мы проверим земельный участок на ограничения и обременения, на возможность строительства на нем планируемого объекта, проверим продавца на возможные риски признания сделки недействительной в будущем и полностью сопроводим процесс покупки загородной недвижимости с подготовкой договора и организацией сделки и безопасных расчетов.
Далее, после покупки участка, оформим вам Уведомление о соответствии планируемого строительства установленным параметрам (Разрешение на строительство дома), получим необходимые согласования и после окончания строительства зарегистрируем построенный дом с получением Уведомления о соответствии оконченного строительства требованиям законодательства (Разрешение на ввод в эксплуатацию) и ваш дом будет полностью законный и юридически безупречный.
Если же вы уже купили земельный участок и попали в вышеописанную ситуацию, то тоже обращайтесь к нам, мы проконсультируем вас и подскажем что можно сделать, при необходимости подадим иск и представим ваши интересы в судебном споре по расторжению договора купли-продажи и возмещению убытков или в любом другом судебном споре по земле и недвижимости. Обращайтесь!
Компания "РЕГИСТРАТОР-ДОМ" - юридические услуги в сфере земли, недвижимости и строительства.
- Решение земельных вопросов и оформление загородной недвижимости: земельные участки, жилые дома и коммерческие объекты.
- Юридическая защита и сопровождение строительства на всех этапах: покупка участка - проектирование - строительство - оформление объекта.
- Более 20 лет опыта в сфере земли и недвижимости. Повышаем безопасность, экономим деньги, контролируем качество. Обращайтесь.
Сайт компании / Телеграмм / YouTube / Rutube / VK-Видео / Дзен / Вконтакте
Пишите в WhatsApp или звоните по телефону +7-995-656-80-89
Подписывайтесь на наш телеграмм-канал что бы быть в курсе новостей в сфере недвижимости: https://t.me/RegistratorDom
#земельныйучасток #покупкаучастка #земельныйюрист #оформлениедома #приаэродромнаятерритория #7подзона #седьмаяподзона
