Если вы арендуете нежилое помещение и планируете воспользоваться правом выкупа по 159‑ФЗ, но обнаружили, что объект находится в хозведении (например, закреплён за ГУП) или оперативном управлении (например, у бюджетной организации), важно понимать, что делать дальше. Рассмотрим судебную практику и алгоритм действий, который позволит вам добиться выкупа — даже когда всё кажется против вас.
1. Кому подавать заявление: ДГИ, ГУПу или обоим?
Важно помнить: ГУП или учреждение, которому принадлежит помещение на праве хозведения или оперативного управления, не являются собственником. Они могут использовать помещение, но не имеют права распоряжаться им — а именно этим по сути выкупом. Единственным собственником остаётся город Москва в лице ДГИ (Департамент городского имущества).
Если направить заявление выкупа в ГУП или учреждение — скорее получите формальный отказ: «мы не можем распорядиться имуществом». Аналогично и ДГИ нередко отказывает, мотивируя тем, что помещение обременено хозведением или управлением. Часто дело завершается «замкнутым кругом» — отказ по форме, и арендаторы идут в суд, чтобы отстоять своё право.
2. Отказ ДГИ: основание для обжалования
Суды часто признают такие отказы незаконными — но здесь ключевое значение имеет дата заключения договора аренды по отношению к дате регистрации права хозведения/управления:
2.1. Если аренда заключена до регистрации обременения
Вы заключили договор аренды до того, как помещение перешло в хозведение/оперативное управление — шансы на выкуп очень высоки. Арендатор имеет преимущество, так как договор возник раньше обременения, и суды это признают. Пример — Определение ВС РФ № 305‑ЭС24‑10270 от 26.11.2024, где суд подтвердил преимущественное право арендатора.
2.2. Если аренда заключена после регистрации обременения
Если договор подписан после регистрации права хозведения/управления — выкуп по стандартной схеме, скорее всего, невозможен. Суды учитывают, что арендатор «принял условия» с обременением. Один из примеров — определение ВС РФ по делу 310‑ЭС19‑6352 (от 13.08.2019), где отказили, поскольку обременение было зарегистрировано в 2006 году, задолго до аренды.
3. Оспаривание распоряжения: законное, но малоэффективное
Арендаторы нередко пытаются оспаривать само решение о передаче помещения в хозведение/управление, рассчитывая, что это откроет путь к выкупу. Но:
• Оспаривание может занять несколько лет.
• Верховный Суд (определение № 305‑ЭС24‑10270) пояснил: важен юридический факт регистрации права, а не форма распоряжения.
• Даже если администрация признаёт нарушение и отменит распоряжение — запись в ЕГРН остаётся. А без изменения ЕГРН право выкупа не возникает.
4. Алгоритм действий: как «взять ситуацию в свои руки»
1. Проверьте даты: договор аренды и дата регистрации хозвед-/оперативного управления.
2. Соберите доказательства: выписка ЕГРН, договор аренды, распоряжения, судебная практика.
3. Обратитесь в ДГИ — ожидайте официального ответа, который в большинстве случаев будет отказом.
4. Подготовьте исковое заявление: включите обоснование права на выкуп, ссылки на судебную практику, доказательства привилегированного права.
5. Подайте иск в суд общей юрисдикции о выкупе по 159‑ФЗ.
6. Ожидайте судебного решения и исполнения выкупа после признания отказа незаконным.
5. Почему судебный путь надёжнее
✅ Письма, стенания и долгие ожидания не дают результата.
✅ Суд — реальный инструмент защиты прав арендатора.
✅ Ваши шансы выше, если аренда возникла раньше обременения.
✅ Моя практика показывает, что именно эти стратегии позволяют успешно выкупить помещения.
6. Как я могу помочь
Меня зовут Субботина Галина Николаевна — юрист с более чем 10-летним опытом в сфере недвижимости и сложных споров с госорганами. Я помогла арендаторам выкупить помещения, а также удачно провела споры с ДГИ и ГУПами.
🔹 Проанализирую вашу ситуацию и документы;
🔹 Подготовлю обоснование и иск;
🔹 Представлю вас в суде и перед госорганами.
БЕСПЛАТНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ
📞 Свяжитесь со мной
Телефон: +7 (495) 414‑12‑99
WhatsApp: wa.me/+79366161299
Telegram: t.me/subbotina_pravo
Сайт: subbotina-pravo.ru
Адрес офиса: Москва, Золоторожский Вал 11, стр. 22, этаж 1, офис 56
📌 Обо мне
Я — Субботина Галина Николаевна, юрист с 10+ летним опытом в сфере коммерческой недвижимости и приватизации по 159-ФЗ.
✔ Член Ассоциации юристов России
✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы
✔ Более 120 успешно завершённых кейсов
✔ 250+ млн рублей сэкономлено клиентам
✔ Специализация: выкуп у города, сопровождение сделок, споры с ДГИ, ликвидация ГУПов, судебные кейсы любой сложности
Если вы столкнулись с отказом в выкупе, непониманием, как оформить своё помещение, или опасаетесь бюрократических проволочек — обращайтесь. Я помогу разобраться в вашей ситуации и защитить ваши интересы.
🎯 Поддержите статью!
Если тема была вам полезна — ставьте лайк, подписывайтесь, делитесь с теми, кто сталкивается с выкупом помещений по 159‑ФЗ. Пишите в комментариях — я отвечу лично и помогу разобраться даже в самых сложных кейсах.