Внутренний туризм развивается, у россиян все больше становится популярен формат аренды апартаментов на курортах. Поэтому сервисные апартаменты привлекают всё больше внимания инвесторов, в том числе и начинающих.
Каковы перспективы таких инвестиций? Спросили у Марины Смирновой, партнера, руководителя департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP, а также у Ирины Акутовой, старшего директора департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP.
Что такое сервисные апартаменты?
«Сервисные апартаменты как формат, ориентированный прежде всего на долговременное размещение делового сегмента спроса, предполагает минимальный набор общественных зон и услуг (в сравнении с полноформатным отелем), обеспечивая при этом потребности в приготовлении пищи, стирке и уборке – через оснащение апартаментов небольшими кухнями, стиральными машинками, через заказ услуг у оператора, а также использование развитой городской инфраструктуры в ближайшем окружении», – поясняет Ирина Акутова.
«Сервисные апартаменты - это комплекс в едином здании. Это как гостиница, где вместо номеров - квартир. Бренды Эскотт, Ситизенс - наиболее известные из этой серии. Корпоративные квартиры - это вынужденная опция, «дань» текущей стадии развития рынка. Интермарк - первая компания в России, которая взяла в управление комплекс сервисных апартаментов в Москве (в МФК с гостиницей Пента)», – комментирует Марина Смирнова
Целевая аудитория сервисных апартаментов
В классическом варианте этот сегмент коммерческой недвижимости заточен на корпоративные квартиры, на самозанятых, приезжающих по бизнесу, или же (в меньшей степени) на обеспеченных местных жителей, не желающих иметь недвижимость в собственности, не нуждающихся в прописке и бесплатной социальной инфраструктуре (детские сады, школы, поликлиники) и готовых платить за дополнительный сервис и комфорт. Поэтому развитие классических сервисных апартаментов получает прежде всего в столичных городах», – поясняет Ирина Акутова.
«В основном, на экспатов или на высококлассных специалистов, прибывающих из других регионов по заявке предприятия (эту «брешь» закрывал ГЛАВ УПДК за счет «доходных» домов, в том числе. Коперник, Риверсайд и т.д). Этот сегмент с трудом развивается именно потому, что нет достаточного объема спроса: в России рынок труда низкомобильный», – комментирует Марина Смирнова.
Российский рынок
Когда речь идет о «курортных сервисных апартаментах», объем спроса со стороны туристов, приезжающих по делам на довольно длительный срок (от 2-3 недель до нескольких лет) сокращается до минимального, в сравнении с сервисными апартаментами в мегаполисах.
В этом смысле сервисные апартаменты как формат корпоративных квартир/ жилья для бизнесменов, в контексте курортных направлений – очень узкий сегмент, наиболее заметно представленный в городах-курортах с высокой деловой активностью и, как производная, достаточно большой численностью населения – Сочи, Севастополь, Махачкала.
Потребность данного сегмента спроса в таких курортных столицах закрывается точечно: качественными жилыми/ апартаментными комплексами с консъерж-сервисом в центральных локациях с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, и не достаточна для строительства целых проектов, заточенных под долговременное размещение деловых туристов, как это реализовано, например, в комплексе сервисных апартаментов «The Book» на Новом Арбате под управлением «Intermark Hospitality».
Одновременно, под сервисными апартаментами в курортных локациях зачастую понимают:
- Гостиницы, которые, в целях более быстрого возврата инвестиций девелопера, реализуются по 214-ФЗ.
И тогда, чтобы быть конкурентноспособными на гостиничном рынке такого курорта, в проект добавляется расширенная инфраструктура – рестораны, СПА, бассейны, территория - то, чего нет в классических сервисных апартаментах, а также сокращается площадь апартамента, так как рассчитывается на кратковременное размещение туристов. При этом у проекта нет требования в наличии развитой городской инфраструктуры в ближайшем окружении. Яркие примеры таким кондо-отелей – «Cosmos Stay Le Rond Sochi», «Лучезарный резорт».
Развитие кондо-отелей в курортных локациях наблюдается по всему черноморскому побережью, от Сочи до Евпатории, такие форматы интересны девелоперам и на Каспийском побережье, и на Алтае, и в Шерегеше, - в целом, везде, где активно развивается туризм, и есть доверие покупателей к успешности квази-гостиничного продукта в этой локации.
2. Курортное жилье (как третий или четвертый дом в собственности) - аналог квартирам / клубным резиденциям, которые не могут быть реализованы в формате жилья на данном земельном участке согласно ВРИ.
В этом случае инфраструктура, как правило, сформирована отелем, входящим в проект, планировки апартаментов приближены к размерам квартир, а собственникам предлагается опция доверительного управления своим апартаментом. Такие апартаменты зачастую покупаются в инвестиционных целях – чтобы вложить средства в растущую в цене курортную недвижимость, а также заработать на сдаче своего юнита в аренду обеспеченным туристам или местным жителям (предпочтительно, в долгосрочную - помесячно). Яркие примеры – «MANTERA Seaview residence», «Karat Apartments», «Kamelia», «Актер Гэлакси», «Имеретинский».
Развитие данного сегмента предложения среди курортных направлений пока наблюдется только в Сочи, – за счет стабильно растущих цен на недвижимость и сформированного туристского предложения для обеспеченных слоев населения. В перспективе, такой формат может появиться в рамках курортов «Мрия» в Крыму», «Манжерок» в Республике Алтай.
3. Апарт-отели, подходящие для длительного размещения, в которых номера оснащены мини-кухнями и не реализуются «в розницу» частным лицам.
Яркие примеры – «Brevis by Accor», «Valset» в Роза Хутор и другие. В настоящее время развития апарт-отелей без продажи номеров в «розницу» не наблюдается – в этом случае девелоперы предпочитают отели уровня «3 или 4 звезды», что позволяет не тратиться на оснащение номеров кухнями, предложив питание в ресторане отеля.
Если говорить о рынке кондо-отелей (предназначенных для временного размещения туристов), то развитие наблюдается прежде всего на юге России, и, с заметным отрывом (в меньших объемах) – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, на Алтае и в Кемеровской области, в Казани. Рынок кондо-отелей юга России насчитывает порядка 120 объектов почти на 50 тыс. номеров. Из них половина объектов и 82% номеров приходится на Краснодарский край.
Зарубежный рынок
Если говорить о зарубежных курортных направлениях, популярных у россиян, то рынок кондо-отелей сформирован в Турции, Таиланде, Индонезии, ОАЭ, на Кипре, в Греции, Испании.
Так как курортная недвижимость актуальна в развитой, наполненной инфраструктурой, комфортной для длительного проживания среде, то Сочи, Дубай и Таиланд не теряют (и вряд ли потеряют) свою актуальность. По мере развития инфраструктуры и отлаживания схемы покупки и владения недвижимостью за рубежом, к данным направлениям по прогнозам CMWP в средне- и долгосрочной перспективах могут добавиться Вьетнам, Азербайджан, Оман.
Кондо-отели
Развитие кондо-отелей внутри страны будет зависеть от следующих факторов:
- сокращения мер господдержки развития классических гостиничных проектов,
- формирования у населения доверия к продукту «кондо-отель», в том числе за счет достижения текущими игроками обещанных доходностей, сохранение «лица» продукта, если он управляется как собственниками, так и оператором/ управляющей компаний застройщика.
Наибольший потенциал формат кондо-отелей имеет:
- в востребованных туристами локациях с нехваткой качественного гостиничного предложения - Московская область, Крым, КавМинВоды;
- в локациях, где создан буст для дальнейшего бурного развития туризма: Архыз, Алтай, Шерегеш, а в последующем – Приморье, Камчатка, Байкал.
Департамент гостиничного бизнеса и туризма CMWP оказывает услуги для широкого перечня объектов туристской инфраструктуры. Если вы хотите проконсультироваться по какому-либо вопросу, оставьте заявку на сайте: https://u.to/sQ9JIg
Еще больше материалов от экспертов по по гостиничному бизнесу и туризму читайте здесь: