Я не раз говорил, что в Крыму до сих пор присутствует огромное количество фейков и больших преувеличений в информации о новостройках. Причин этому несколько. Первая - низкая культура бизнеса самих застройщиков, которые скрывают недостатки или сильно приукрашают преимущества. Оставшийся стиль бизнеса из 90-х:
Особенно это касается локаций. И здесь вторая причина - многие покупатели сейчас не приезжают на объект, а если покупают инвестиционный проект, то только 10% инвесторов реально представляют особенности того или иного района и территории. Остальные впечатляются и доверяют красивым картинкам
и видеорендерам, часть из которых вообще создаётся с помощью искусственного интеллекта.
Часто эти картинки подкрепляются итогами продаж со ссылкой на Дом.рф. И как же не поверить - это же государственный ресурс?! Цены растут, ажиотаж, значит надо срочно хватать пока не подорожало ещё больше.
Кстати, другие "распаковки": "Птица", "Стахеев" и будут ещё - подписывайтесь. Новости и анонсы - в Телеграм-канале.
Третья причина - застройщики не хотят контролировать то, что пишут в рекламе или в "обзорах" продающие их агентства и наивно полагают, что их ответственности в этом нет, прикрываясь фразой: "Ну, это же не мы вам обещали" (доходность, близость к морю, санаторий, профессиональную УК и т.д.). Об уловках риэлторов в рекламе "КМ" писал в этой статье. Редкие застройщики обращаются на площадки Авито и Циан с требованием запретить кому-либо представляться от его имени без имеющихся на то официальных разрешений. В основном заслон ставят крупные компании, у которых хорошо работает собственный маркетинг. Но большинство крымских застройщиков вообще не понимают что такое маркетинг, потому что до 2024-года был дефицит предложений и рынок варился "в собственном соку".
Любой обман, безусловно, вскроется и соцсети могут похоронить компанию, как минимум, до уровня - "надо менять бренд". В обоих случаях застройщик себе карму испортит основательно и перспектив у такого бизнеса не много. Так считаю я - Егор Ян, внештатный редактор этого канала. Кстати, я давно хотел написать про "Одиссей", но Борис (глав.ред.) просил меня дать возможность "распродаться".
Четвёртая причина, которая на самом деле порождает три первые - это плохой девелоперский продукт. Очевидно, что чем хуже продукт, тем меньше у него шансов в текущей сложной экономической ситуации продаваться. И именно в таких случаях застройщик готов идти на крайние меры - приглашать "спецназ". В Крыму таким спецназом является компания "Финчейз" и отпачковавшиеся от неё "последователи". Эти парни (и девчонки) очень хорошо управляются с маркетингом. Не зря же ходили слухи, что в бенефициарах "Финча" был сам Михаил Гребенюк - гуру маркетинга. Правда, недавно он написал в своём Телеграм-канале, что "вышел из бизнеса в Крыму". Без объяснения причин.
Так вот, этот спецназ был приглашён в декабре в проект "Одиссей Residense" (что в строится за озером Мойнаки в Евпатории), после того, как более полугода он почти не продавался (до 10 сделок за весь период), а застройщик встал на грань остановки стройки из-за заморозки финансирования от Сбера (по слухам).
Что же такого чудесного произошло с продуктом, что вдруг спрос вырос на порядок? Давайте разбираться по порядку.
Самое главное - изменился маркетинг и подход к продажам. В частности, была запущена "информация", что над будущем апарт-отелем взовьётся флаг известного отельного оператора "COSMOS". Подтверждающих документов опубликовано не было. В конце февраля (уже после рестарта) вышла в канале Финчейза информация:
Здесь уже появилась приставка "BY", что означает в данном случае "около". Есть международный аналогичный бренд - "Hampton by Hilton", который как бы Хилтон, но ниже классом.
И, да, наконец-то в мае (не в феврале) появилась первая "официальная" бумажка.
Сначала давайте внимательно проанализируем "документ". Он от имени застройщика, а не от имени Cosmos. Бравые маркетологи специально в шапку добавили лого "Cosmos Stay", чтобы сбить фокус внимания. Хотя не факт, что имеют права использовать этот логотип. Вспомним, Финчейзу (точнее застройщику) уже запрещали использовать логотип "River Rock", когда была аналогичная ситуация с проектом "Sky Soul" в Коктебеле (кстати, в "Птице" изначально тоже обещали "RiverRock" в УК).
Почему RR ушёл из "Ская", думаю, все профессионалы понимают. Крупному оператору, чтобы обеспечить высокий уровень сервиса нужен большой номерной фонд, иначе финансовая модель не сойдётся и будут убытки. В "Скае", а также в "Одиссее" более 50% номеров продано БЕЗ УПРАВЛЕНИЯ. К тому же в "Одиссее" их всего 195.
В последствии рассчитывать, что большая доля собственников захочет отдать 30-50% за централизованное управление в уже готовом отеле, не реально.
В лучшем случае "загонят" под УК 20-30%. А этого крайне мало, чтобы соблюсти хоть какую-то отельную концепцию. В итоге рассчитывать на какую-то звёздность в отеле практически не приходится.
Теперь читаем:
Заметим, что в определении сети также НИЧЕГО не сказано про звёздность. Хотя в другом бренде этой же группы компаний звёздность чётко указана:
Кстати, на сайте COSMOS до сих пор никаких новостей про Крым нет (можете проверить сами). Хотя про отель на Алтае указано чёрным по белому:
Читаем внимательнее скан документа от СЗ "Одиссей":
Расшифровываем:
17.03.25 (уже после рестарта продаж, то есть на презентации 15.02.2025 "Финчи" нагло врали даже про это) был подписан договор с некоей ООО "Апарт Проект" о Коммерческой Концессии. Простыми словами - о франшизе. То есть фактически управлять будет не COSMOS, а он предоставит свои стандарты, вывеску, какие-то технологии, помощь в продажах (не факт), а за это будет брать долю от прибыли (или выручки).
На сегодня "Апарт Проект" осуществляет лишь консалтинг и по сути не несёт никакой ответственности за проект, а тем более за уровень доходности, который обещает застройщик (точнее от его лица - "Финчейз"). Договор же на управление не предлагают подписать вместе с ДДУ, как в "Темпо", "Мирмаксе" или анапских "Лучах", а значит и нет НИКАКИХ гарантий, что будет так, как обещают. Напомним, что в строящемся рядом "Альба Дель Мар" управляющей компанией во время строительства называлась "МТЛ" (известная в СПб), а по факту сдачи - стала UPRO. Подобные бумажки "о намерениях", "о сотрудничестве" ровным счётом ничего не гарантируют покупателю.
Теперь попробуем разобраться, кто такой этот "Апарт Проект". Находим такую московскую компанию:
Полный список учредителей с того же ресурса:
Почти весь список учредителей повторяется в известной в узких кругах компании:
Итак, управлять "Одиссеем" будет Intermark Hospitality.
Если ничего не изменится к моменту окончания строительства, то "Интермарк-Х" будет управлять под брендом "Cosmos", потому что, судя по документу, собирается взять их франшизу.
Осталось понять, какой опыт есть у "Интермарк-Х". Смотрим на сайт - https://intermarkresidence.com/. Находим только один отель - в Москве на Новом Арбате. Под брендом "CitiHome" там же на Арбате происходит сдача в аренду на так называемый "средний" срок - помесячно.
Кстати, "Интермарк" - это известное московское агентство недвижимости. Вероятно, "материнское".
Резюмируем:
- Опыта по работе с курортной недвижимостью у УК нет.
- Вообще, большого опыта по работе с апарт-отелями тоже нет - только 1 небольшой объект на 104 номера.
Кстати, отзывы можно почитать здесь https://level.travel/hotels/9096844-apart_otel_Intermark_Residenc. Общая оценка - выше 9 баллов. Ну, хотя бы здесь можно поставить большой плюс.
Главный вывод - управлять будет Одиссеем далеко не Cosmos и дополнительного сильного преимущества за счёт федерального бренда нет. УК не может быть экспертом в расчёте загрузки отеля в г. Евпатория. Но на самом деле она и не давала, скорее всего, тех прогнозов, которые рассылались наивным покупателям.
По этой причине, чтобы понять обоснованную доходность "Одиссея", я обращусь к данным большого крымского эксперта - компании UPRO, которая хоть и на 27-м месте, но всё же входит в рейтинг УК апарт-отелей.
Итак, Екатерина Мильчинская из UPRO (согласно ТГ-каналу) представила такой расчёт загрузки и, соответственно, выручки для отеля на "западном берегу Крыма".
Мы можем только догадываться, что речь идёт об отеле "Альба Дель Маре", который с начала 2025-го года находится под управлением UPRO.
Первая очередь апарт-отеля уже сдана и скоро можно будет даже погостить. В отеле есть 2 бассейна, ресторан и самое главное - он намного ближе расположен к морю, чем "Одиссей".
Я не устану повторять, что близость к морю в Крыму - это как близость к Кремлю = основной фактор в определении ценности локации для сдачи в аренду и стоимости доходного объекта недвижимости (не жилья).
При этом "Альба" находится в тихой зоне с мини-гостиницами и коттеджами, а над "Одиссеем" нависает огромный жилой комплекс комфорт-класса "Море". Кстати, из окон двух жилых корпусов можно будет спокойно наблюдать за всем, что будет происходить во внутреннем дворе "клубного" апарт-отеля. То есть реально обещанной приватности не будет.
Нет также и видов, которые обещают некоторые риэлторы:
(Кстати, сравните "старый" рендер и тот, что у "Финчейза". Согласитесь - обёртка у "конфетки" стала сочнее. Молодцы, профессионалы)
Реально одна стена выходит на ЖК "Море". До одного из корпусов всего около 10 метров. Ещё две стены выходят на будущие стройки 2-й и 3-й очереди (или других проектов). Ну, а 4-я стена, конечно, смотрит в сторону моря, но там дорога, которая соединяет большую пляжную и санаторную зону с Евпаторией и летом с открытыми окнами можно будет спать только воткнув в уши беруши, с "наслаждением" вдыхая выхлопные газы. Более менее виды из окон есть в тех апартаментах, которые смотрят на бассейн во дворе.
Территория тоже "не айс":
Детская и спортивная площадки расположены в той же плоскости, что и парковка. То есть выпустить детей на площадку без риска столкновения с машиной не получится. По меркам новостроек даже комфорт-класса, получается, что это не "двор без машин".
Класс энергоэффективности также оставляет желать лучшего - "С". Один из самых низких у строящихся сегодня апарт-отелей. Нет своей котельной, а значит расходы на отопление и подогрев (?) бассейнов будут завышенные.
Итак, за удалённость от моря снимаем 20% от выручки (это я ещё по-божески, обычно в удалённых отелях цену в сутки летом можно брать не выше 3-4 т.р. за студию). За "эконом-окружение" и отсутствие котельной, снимем ещё 10%. За слабое благоустройство и отсутствие видовых номеров - ещё 10%. В итоге выручка в "Одиссее" составит около 1,1 млн. руб. Делим это пополам, так как "Intermark" использует формулу расчёта 50 на 50 (из своих 50% он и будет оплачивать роялти за франшизу "Cosmos"). Получаем, что на руки инвестор получит около 500-600 тысяч рублей.
Важно отметить, что застройщик продаёт номера без обязательного управления, то есть сохранность концепции, какой бы она не была, никто не гарантирует. Частные собственники, которые не войдут под централизованное управление, всегда смогут сдавать дешевле (обычно на 20-50%), чем УК. Как это сейчас и происходит во многих апарт-отелях Крыма, где допустили подобную ошибку. Со временем такие проекты будут превращаться в "кондо-апартаменты" без звёзд, уходя от концептуальных отелей с хорошей звёздностью. Напомним, что начиная с 2028-го года, конкуренция в этой локации будет бешеная даже, если полетят самолёты.
Совет тем, кто уже купил - выскакивайте из проекта до окончания строительства хотя бы по той цене, что купили. Дальше продавать придётся не дороже 5-6 млн. за апарт с ремонтом. Вкладывайтесь в те, что расположены хотя бы в первой береговой (а их более 8 сейчас строится), с профессиональной УК и с площадью участка от 3-х гектар с неплотной застройкой. Только богатая инфраструктура и большая территория позволят обеспечивать высокие загрузки, как минимум, с апреля по октябрь.
P.S. по данным из источников близких к руководству СЗ "Одиссей" строительство идёт с отставанием, как минимум, на 3 месяца. Формально дата выдачи ключей - 1.09.25, но, учитывая, что только в марте залили один из корпусов,
задержка окончания строительства очень вероятна.
Дальше делайте выводы сами. Вопрос только в том, во что вы верите. Верите в рассказы о "высокой доходности" новостроек от "крутых" маркетологов или верите здравому смыслу, когда наблюдаете очень низкую культуру производства.
Это фото мне прислал один потенциальный покупатель, которому так и не продали объект, потому что подняли цену в моменте ещё в начале года. Лужи - это не так страшно. После дождя на стройке это относительно нормально. Но грязь, мусор.... И всё это доступно для "осмотра" покупателям. В большинстве крупных регионов давно застройщики создают "путь покупателя", потому что знают - фото могут попасть в интернет. А здесь, на объекте, претендующем на звание "премиального", "клубного" об этом даже не позаботились. А зачем? Маркетологи и бессовестные сейлзы и так всё продадут.