Всё чаще появляются запросы оценить ЖК “Стахеев”, причём в контексте сравнения с "Птицей" или с “Темпо”. Я - в а...уе! Очередной пример ментальности крымских застройщиков: "Продадим, а там трава не расти". Репутация не стоит ничего. Каждый проект как последний. Нарисуем красивую картинку и.... о недостатках не расскажем. А риэлторы - тоже хитро...опые, умалчивают детали, а на вопрос: "Почему не предупредилb?", отвечают: "Ну, это же не моя ответственность - застройщик сам продаёт, моя задача - привести клиента на просмотр". Вот и получается, что агенты торгуют клиентами - ведут туда, где больше комиссию заплатит застройщик или где проще продать "картинку", не утруждая себя дополнительными затратами.
Меня зовут Егор Ян, живу в Крыму, пишу про недвижимость на этом канале вместе с другими авторами и редакторами.
Ну, понимаю, когда сравнивают два объекта приблизительно равной категории, например, "Птицу" с "Темпо". И то, и другое - первая линия моря, оба проекта имеют большие участки - от 5 до 14 гектар. Могу даже как-то оправдать сравнение этих проектов с "Альба дель Маре". В "Темпо" и в "Альбе" со СТАРТА (а это крайне важно) есть профессиональная управляющая компания с договором управления, которая обеспечит доход инвесторам, а также сохранение концепции и высокого уровня цен на аренду. При этом "Альба" от моря всего в 650 метрах (настоящих, по ровной дороге). Я ещё могу сравнить “Темпо” с каким-то БОЛЬШИМ проектом в Ялте, где до моря не больше километра и есть понятная управляющая компания. Но жилой дом в Семидворье?! - это пригород Алушты, который находится на крутых склонах.
Напомним, что в Алуште проживает всего около 30 000 человек, это 8-е место в Крыму, если считать с Севастополем. Город живёт только летом и немного оживает в некоторые праздники, например, в Новый год и майские за счёт приезда жителей столицы Республики и Краснодарского Края.
На сайте "Стахеева" написано, что до моря - 300 метров. Это по воздуху!
Реально по земле до моря от 1 000 м до 1 400 м. в зависимости от выбора дороги - серпантин на запад или на восток. Есть ещё дорога в объезд - через Алушту, но там совсем далеко.
Из 1000+ метров 350-600 - это крутой подъём, где нет асфальта и можно проехать только на джипе в сухую погоду. См. на самосвал на фото ниже.
Со стороны улицы им. 1 апреля - вид ещё хуже.
В дождь - это поток грязи. Именно по этой причине в проектной декларации Стахеева есть специальный пункт про обязательный сбор дождевой воды.
Непосредственно под "Стахеевской горкой" (это популярная геоточка) находится район частной застройки и мини-отелей.
Они полностью безжизненны в не сезон.
У Стахеева есть 3 плюса:
- Виды. Да, вид в обе стороны моря,
а при желании - и на горы, замечательный.
На Яндекс.Картах есть панорама от 2022-го года, которая фактически снята с места стройки - см.скриншот.
2. Это квартиры, а не апартаменты, поэтому действует семейная ипотека и есть прописка.
3. Современная архитектура, но такой уже не мало в Крыму, хотя до сих пор местные застройщики не поняли важность инвестиций в этот параметр девелоперского продукта.
На этом список закончился. Далее идут
Недостатки.
Про главный - расстояние до моря и дорогу с набором высоты 70 метров (23 этажа) я уже сказал.
Это означает, что пешком с детской коляской или пожилым людям, или даже взрослым, но не "альпинистам" будет ходить по жаре крайне не комфортно.
Даже на фото с Дом.рф видно, что угол уклона более 25 градусов, самосвал на стоянке выкрутил колёса, чтобы не скатиться. Гольф-кар с пассажирами здесь не поднимется, даже если засыпать щебёнкой. К тому же на участках земли отделяющих горку от моря могут в скором времени построить несколько крутых апартов, которые затмят “Стахеев” уровнем продукта и лучшей близостью к морю.
К тому же, уже сейчас рядом построен жилой комплекс и ещё строится несколько с ценой ниже на 20-40%.
И даже новый посёлок таунхаусов и коттеджей есть.
Запомните "близость к морю" - это как "близость к Кремлю": чем ближе, тем дороже. Ну, не продадите вы в Чертаново, каким бы крутым проектом не был ваш ЖК, по цене на Арбате.
На самом деле уже этого достаточно, чтобы не ставить этот ЖК в один ряд с инвест-объектами вроде “Темпо” и “Птицы”. Даже “Галерея" и "Аура" в Алуште с ценой 300 000+ за кв.м. выглядят значительно интереснее:
"Аура" - это первая линия моря. "Галерея" - самый центр города, где развитый район, 10 минут пешком до моря по центральной улице, хорошая дорога и ходит общественный транспорт. А это значит, что в не сезон можно будет сдавать помесячно для “удалёнщиков” - всё-таки это Южный Берег и до аэропорта всего час. Да и в осенне-весенние выходные тоже спрос будет.
На Стахеевской горке никто ЖИТЬ НЕ БУДЕТ кроме отдыхающих летом и супер-фанатов заезжать на гору и жить в режиме “отшельника”, слушая завывания ветра в пустом доме.
Пустынно было этой зимой в соседнем ЖК "Лучистый" - см панораму выше.
Для "отшельничества" лучше выбрать село Лучистое и построить там свой собственный дом - виды такие же и горы совсем рядом.
Для справки: стоимость суток в августе 2025-го года в отеле "На высоте" в стандартном номере - 10 т.р., июнь-сентябрь - 6-8 т.р. От него есть спуск к морю - 150 м. Работает с 23.05 по 30.09 = 130 дней. Выручка в год около 1 млн. руб.
Вид из отеля "На высоте" не уступает "Стахееву":
Учитывая преимущества (новизна) "Стахеева" и недостатки (значительная удалённость от моря), а также инфляцию, выручку "Стахеева" в 2028-м году можно оценить максимально в 1,5-2 млн. руб. И это "грязными".
Есть и мелкие недостатки:
Например, в "Стахееве" на 923 юнита запроектировано всего 133 парковочных места, правда, продаются машиноместа отдельно. Для комплекса, в который попасть можно без напряжения только на машине - это мало. И точно на "премиальный" уровень не тянет.
Плотность застройки - высокая, как и у "Лучистого" - до 20 этажей. Участок всего 1,6 гектар.
Ещё не совсем понятно, как будет существовать бассейн, который является "фишкой" проекта. Судя про документам - это временное строение.
ВСЕ пляжи под горой муниципальные, не имеют парковок и достаточно узкие - "два шезлонга".
Напомню главную "мудрость недвижимости": "Все недостатки и достоинства объекта должны быть отражены в цене". Если на старте вы купили здесь около 250 000 за кв. м., то это хорошо, так как через 2 года цена вырастет до 350-400 тысяч, и это даст 50% капитализации за два года, то есть 25% "годовых". Далее с объекта стоимостью 9,5 млн. (7,5 + 2 млн. ремонт и оснащение) вы будете "чистыми" получать около 0,9-1,3 млн. руб., что составит 9-12% годовых. Не плохо, но не айс.
Текущая же цена экспозиции - это цены уже 2027-28-го годов.
И доходность на вложения в 16 млн. (с ремонтом + 2 млн.) будет около 5-8% в год.
Сравните цены с ЖК "Лучистое" от "Интерстроя", где будет так же SPA, прогулочная зона и "крутые виды".
И это уже всё в реальности ПОСТРОЕНО с ценой от 230 000 за кв. м. без ремонта:
Очевидно, что "Стахеев" имеет не лучший потенциал на сегодня, и он не сравним топовыми проектами Западного Крыма и даже с некоторыми другими в Алуште. Это хороший бизнес-класс достаточно далеко от моря.
Единственное, что могло бы дать толчок "Стахееву" - это государственные инвестиции и какое-то комплексное развитие территории (КРТ) в этом районе Алушты. Но этого здесь не планируется, тем более, что через пару лет стартует проект “Новой Алушты” в селе Приветное, где будет аж!!! 480 гектар территории и почти 3 000 000 метров стройки. И это "оттянет" отдыхающих от Алушты. Особенно премиальных туристов.
Для сравнения КРТ "Приветное" по площади - это 90 проектов типа “Птица” и 40 проектов вроде “Темпо”. Кстати, его будет строить тот же девелопер, что и строит "Темпо" - "РНКБ Развитие"
Занавес!
Алушта - не Ялта и не "Золотые Пески России". Здесь цена будет расти не более 15% в год, и это у крутых проектов близко к морю. У остальных - в пределах инфляции, и это в лучшем случае. По крайней мере, до снижения ставок ипотеки ниже 10% - не ранее 2028-го года.
Не покупайте в Крыму не глядя или без консультаций с ЭКСПЕРТНЫМИ риэлторами.
Иначе станете “невестором”. Так называют инвесторов, которых “поимели”, продав “за дорого” малоликвид.
В Дубае агентства или застройщиков-однодневок называют Mushrooms (грибы), они уже “сделали своё дело”, а теперь “невесторы” выходят с убытками.
На этом всё, больше новостей от редакции - в Телеге, а консультации по покупке и продаже недвижимости в Крыму https://t.me/nilM2tvpro. Если интересна аналитика - тоже обращайтесь.
Рекомендуем почитать наши статьи для покупателей новостроек и инвесторов:
Рейтинг новостроек Крыма (ч.1)
Как правильно выбрать апарт-отель для инвестиций в Крыму (ч.2)?
Обзор новостроек Крыма для инвестиций (ч.3)
5+ параметров выбора недвижимости в Крыму
Удержится ли рынок новостроек Западного Крыма?
Как сравнить доходность от аренды при разной стоимости новостроек в Крыму?
Ипотека или рассрочка - что выгоднее для покупки новостройки в Крыму?
5 правил выбора новостроек в Крыму для инвестиций и жизни
Как выбрать новостройку в Крыму для инвестиций?
На сколько вырастет цена на недвижимость в Крыму?