Сейчас на московском вторичном рынке недвижимости ощущается парадокс: квартир в продаже много, а купить по-настоящему достойный вариант — задача не из легких. Каждый день вижу вопросу и комментарии: «Почему вроде бы предложений полно, а выбрать нечего?» или «Стоит ли сейчас вообще искать квартиру на вторичке, если цены не падают, а хороших вариантов всё меньше?» Давайте разберёмся, что происходит на самом деле.
Что происходит с покупателями на вторичном рынке Москвы
Спрос на вторичное жильё в Москве в первом квартале 2025 года вырос на 12,5% по сравнению с прошлым годом. Росреестр зафиксировал почти 34 тысячи сделок — это рекордная активность для последних лет. Причина — снижение интереса к новостройкам после завершения льготной ипотеки. Теперь 65% покупателей смотрят именно на вторичку, хотя ещё год назад таких было всего 50%.
Но вот интересный момент: несмотря на рост сделок, ипотека используется только в 8,5% случаев, и то — в основном для доплаты при альтернативных сделках (например, когда продаётся одна квартира и тут же покупается другая). Большинство покупателей — это люди с накоплениями, которые могут позволить себе купить жильё без кредитов или с минимальным заёмом.
Квартиры есть, а купить нечего: почему на вторичке дефицит ликвидных и недорогих вариантов
На бумаге всё выглядит неплохо: в конце марта на вторичном рынке старой Москвы выставлено почти 97 тысяч лотов. Но если копнуть глубже, становится ясно — работать риелторам практически не с чем. 80% этого объёма — так называемый «балласт»: устаревшие квартиры, объекты с неудобной планировкой, без ремонта или с юридическими нюансами, которые висят в базе месяцами.
Ликвидные квартиры — те самые, которые можно купить и сразу заехать, с нормальным ремонтом и без подводных камней — исчезают буквально за считанные дни. По оценкам экспертов, поступление таких объектов в базу сократилось на 30% за первый квартал 2025 года. В итоге покупатели вынуждены либо переплачивать за «свежак», либо идти на компромиссы и брать то, что есть.
Многие продавцы, особенно владельцы качественных квартир, просто взяли паузу. В условиях неопределённости — политической и экономической — они не спешат расставаться с недвижимостью, предпочитая подождать лучших времён или сдавать жильё в аренду. Получается, что на рынке формируется отложенное предложение: квартиры есть, но их владельцы не готовы продавать по текущим ценам.
Цитата эксперта:
«Сегодня рынок продавца, именно от него зависит, состоится сделка или нет. Ликвидные объекты не накапливаются, потому что их быстро разбирают, а массового притока новых продавцов нет», — отмечает Шлома, эксперт по недвижимости.
Почему так происходит?
- Сокращение числа новых ликвидных объектов: поступление в продажу упало на треть.
- Владельцы хороших квартир предпочитают сдавать их в аренду, а не продавать с дисконтом.
- Спрос сместился с новостроек на вторичку после отмены льготной ипотеки.
- Большинство покупателей — без ипотеки, с накоплениями, что повышает конкуренцию за достойные варианты.
Что ждать на рынке вторичного жилья в 2025 году
Теперь самое интересное: чего ждать дальше? Эксперты сходятся во мнении, что в 2025 году цены на вторичное жильё в Москве будут плавно снижаться — примерно на 1% в месяц, а к концу года снижение может составить 10–15%. Но это касается в первую очередь переоценённых объектов и квартир в не самых популярных районах.
В престижных локациях и среди ликвидных квартир снижение будет менее заметным — просто потому, что их мало, и за них идёт борьба. К тому же, если ключевая ставка ЦБ останется высокой, ипотека так и не станет массово доступной, а значит, спрос будет поддерживаться в основном за счёт покупателей с собственными средствами.
В целом, рынок вторички в Москве сейчас на распутье. С одной стороны, высокие цены и дефицит качественных квартир. С другой — перспективы плавного снижения стоимости и возможный рост предложения, если продавцы всё же решат выйти на рынок. Но обвала цен ждать не стоит: для этого нужно, чтобы спрос упал в разы, а пока он держится на приличном уровне.
Цитата эксперта:
«Вторичное жильё может подешеветь на 10–15%, но всё будет зависеть от конкретного объекта. Переоценённые лоты просядут в цене более ощутимо», — Олег Репченко, руководитель Аналитического центра IRN.RU.
Личный опыт и история из практики
Недавно ко мне обратился подписчик, который искал двушку в районе Сокол. Бюджет — 18 миллионов, требования — свежий ремонт, нормальная инфраструктура, адекватные соседи. Казалось бы, задача решаемая, но за две недели активных поисков удалось посмотреть только три реально подходящих варианта. Два из них ушли за пару дней, причём без торга. Третий продавец передумал продавать и решил пока сдавать квартиру в аренду. Вот так выглядит рынок вторички в Москве глазами обычного покупателя.
Советы покупателям и продавцам вторичного жилья в Москве
Покупателям:
- Не тяните с принятием решения, если нашли подходящий вариант — хорошие квартиры уходят быстро.
- Готовьте деньги заранее, особенно если планируете покупать без ипотеки.
- Не рассчитывайте на большие скидки: средний размер дисконта снизился до 4,1%.
- Рассматривайте альтернативные районы и типы жилья — иногда можно найти интересные варианты среди новых перепродаж.
Продавцам:
- Если у вас ликвидная квартира, сейчас ваш час: спрос на хорошие объекты высокий, можно не делать больших уступок.
- Если квартира требует ремонта или есть другие недостатки — будьте готовы к торгу или подумайте о сдаче в аренду до лучших времён.
- Следите за динамикой рынка: если появится массовое предложение, цены могут просесть быстрее.
Прогнозы и ожидания: вторичный рынок жилья в Москве в 2025 году
- Цены на вторичное жильё в Москве будут снижаться плавно, но обвала не будет.
- Дефицит качественных и недорогих квартир сохранится, особенно в популярных районах.
- Спрос будет поддерживаться за счёт покупателей с накоплениями, а не заёмных средств.
- Продавцы продолжат занимать выжидательную позицию, особенно владельцы ликвидных объектов.
- Возможен рост предложения ближе к концу года, если экономическая ситуация стабилизируется.
В целом, вторичный рынок жилья в Москве в 2025 году — это рынок продавца, где хорошие квартиры на вес золота. Если вы планируете покупку, готовьтесь к конкуренции и не ждите чудесных скидок. Если продаёте — не спешите, но и не упускайте момент, пока спрос держится.
Также рекомендую почитать и подписаться: