Как придать жизнь уставшей городской территории? Эти вопросы обсуждались в рамках выставки International Property Market, которая проводилась в Казани. Как грамотно провести редевелопмент, какие новые тренды появились в России в этом направлении, насколько этично вместо бывшего убойного цеха мясокомбината строить школу или ДК, а вместо тюрьмы «Кресты» создавать креативное пространство?
Что происходит в разных секторах недвижимости?
Редевелопмент – процесс обновления и реконструкции устаревших, заброшенных или неэффективно используемых городских пространств. А аналитиком по новым трендам в недвижимости и особенно в редевелопменте выступает Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL, член экспертного совета по промышленному наследию при АУИПиК, ведущий российский эксперт в области редевелопмента (Москва)
Так что происходит в разных секторах недвижимости?
- Жильё. Испытывает проблемы с продажами и ищет, что может оказаться драйвером в развитии той или иной территории. И возможно, редевелопмент как раз станет такой пилюлей.
- Загородная недвижимость пережила несколько всплесков спроса во время ковида. И сейчас ищет новые смыслы, но пока не вытягивает экономика. Экономика последующей эксплуатации посёлков. Идёт много споров, что жильё за городом может быть только для богатых, кто может его содержать. И вот эти неплатежи людей, которые там не живут, ложатся тяжёлым бременем на весь коттеджный посёлок. Хотя очень активно в этом году спрос идёт на ИЖС.
- Гостиницы. И крупные, и мелкие заполнены. Новые строятся под новую целевую аудиторию, Всего везде не хватает, везде мало. В гостиничном сегменте всё неплохо.
- Торгово-развлекательные центры замерли, новых почти не вводятся.
- Арт-кластеры. После того, как в России закончилась программа продвижения тем креативных индустрий, новые стали редкостью и больше заговорили о том, что арт-индустрия классно, но ещё лучше, если они связаны с рабочими местами. И вот на этой связке начали появляться лайт индастриалы. Это относительно новый формат помещений на рынке индустриально-складской недвижимости России.
Склады сами по себе как битбоксы не везде, но часто становятся невостребованными. Но резко повысилась востребованность складов шоу-румов городского формата до 1000 квадратных метров. Они стали называться сначала лайт индастриалов, но потом из-за того, что рынок не понимал, что это такое, они называются производственно-креативными объектами и каждый в своём регионе пытается назвать так, чтобы было понятно на рынке недвижимости. Но спрос на это, безусловно есть, потому что растёт малый и средний бизнес, и они являются основным потребителем.
Ну и офисы после ковида сильно не строились. Есть определённая нехватка, в некоторых регионов она активно наметилась. Приходят крупные компании, Яндекс и Озон, а «сесть» некуда. Найти от 5000 кв м. хороший офис класса А часто невозможно.
Новые тренды редевелопмента в России.
Эта тема вошла в норму. Если раньше было «Кто на новенького»? Каждый объект редевелопмента рассматривали под лупой, то теперь это, если читаете газеты, то «исторические отсылки органично сочетается с современными технологиями», «общественно связующее звено города, «отражает промышленную пустошь в процветающий район будущего»...
Уже редко, в каком городе нет редевелоперского объекта. Даже, когда мы как туристы едем куда-то, мы спрашиваем, где у вас тут можно красиво посидеть, что нет никакого приличного особняка, переделанного под ресторан? За последнее время не было чего-то, что меня сильно поразило. Из всего все уже переделывали. Опыта довольно много. И что будет дальше, какой будет следующий виток рынка, это интересно.
У нас в моде многофункциональности. И в этой связи вспоминается свеженький проект "Репаблик формы" в Москве, а теперь уже другого застройщика, где объекты культурного наследия бережно передвинуты и вписаны в состав многоэтажного жилого проекта премиального класса. И именно в этих объектах располагается вся инфраструктура.
Или, например, территория Всероссийского научно-исследовательского и проектно-конструкторского института металлургического машиностроения (ВНИИМЕТМАШ) в 2024 году стала развиваться по теме креативного кластера с киноуклоном.
Или Казань – Алафузова - тоже многофункциональная история. Несколько подходов было к её освоению. И вот сейчас новая история архитекторов, где предполагается реконструкция с приспособлением. Посмотрим, что из этого выйдет.
Еще один тренд - это эпоха сервисов. Многофункциональность вытекает в то, что всем нужны сервисы, и побольше. У нас появляются сторы, китчины, всякие зоны парковок для самокатов и велосипедов, зоны ожидания для доставщиков, инфраструктура для бесконтактной доставки. И это уже не новость, это уже как маст хев.. Всё это приводит к усложнению технологий и запросов на долговечный дизайн. Ты с одной стороны хочешь это все усложнить, а с другой стороны упростить.
Склады, офис, шоурум - всё это в одном флаконе и очень красиво
Новый тренд – из креативных пространств публика хочет места приложения труда. Ну а что? Креативные пространства выросли из своих штанишек, и теперь становятся новой интересной повесткой. И требуют новых мест, где бы они могли размещаться. При том, готовы за это платить.
Вышел закон о креативных индустриях в августе прошлого года и в феврале начал работать. Так что это имеет ещё и господдержку.
Создаются места приложения труда. От Москвы же новая мода идёт в регионы. Главный архитектор города не просто просит, а требует, чтобы коллеги поехали за рубеж, и посмотрели, как они выглядят. Поиск красивых мест для приложения труда, когда склады, офис, шоурум - всё это в одном флаконе. Чтобы это была не просто коробка, а красивая история, вписанная в ткань города. Самая красивая Голландия, Англия и Германия.
Вместо убойного цеха – школа и ДК
А это совсем свежее веяние, когда к теме редевелопмента подключились социальные объекты. Бывший мясокомбинат Кирова в Питере, активное обсуждение идёт, а не сделать ли нам на месте бывшего убойного цеха школу или ДК?
Детский сад вместо сборочной мастерской автопредприятия.
Мы пока разовыми проектами восхищаемся, почему это не в системе? Как правило, когда обременение у локации есть, но локация классная и хорошая, возникает дорогой редевелопмент. Если обременения нет, локация хорошая - сносим и строим все заново, чего здесь мучиться? А если локация плохая, обременения нет и возникает дешёвый редевелопмент, как правило, возникает арт-кластер…
Во многих случаях у нас именно такая история. И тут огромные плюсы для города, который даёт редевелопмент. Это приспособление старого к новым функциям. Но для девелопера от этого выгод мало.
Взять любимые мною «Кресты», торги несколько раз проводились, там будет арт-кластер, и очень не уверена, что это вытянет экономику всей истории.
Как говорится, настоящих буйных мало, вот и нету вожаков. Действительно, взять себе «на грудь» объект культурного наследия, сделать все обязательства по обременению, которые требуют власть - это супер сложно. И вписать это в проект, чтобы все это было доходно, это должен быть очень хороший стратег, который работает в зоне неопределённости, социальный инженер, который может увидеть болевые точки проекта и формировать гипотезы выхода объекта из кризиса. И только тогда реально получится что-то классное, о чём можно будет рассказывать на конференциях.
Читайте также
Лайкайте, подписывайтесь и поддерживайте автора