Каждый покупатель квартиры в новостройке с нетерпением ожидает, когда строительство завершится. И дело тут не только в желании поскорее въехать в новую квартиру. Люди часто снимают жильё на тот период, пока дом строится, а даже один дополнительный месяц — это уже лишние расходы.
Чаще всего застройщики не затягивают сроки намеренно. Но всё равно неприятно, когда долгожданное событие откладывается. В этой статье мы объясним, почему так происходит, и что делать, если застройщик задерживает сдачу квартиры.
Сдача дома и передача ключей — не одно и то же
После того, как все работы по возведению дома завершены, новый объект должна принять комиссия. Застройщик направляет документы в Госстройнадзор, и после этого назначается проверка. По итогам проверки застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Но если комиссия обнаружит недостатки, то выдаст предписание об их устранении.
На это требуется какое-то время. Кроме того, застройщик должен выполнить работы по благоустройству и озеленению, подготовить к работе инженерные системы. Если квартиры сдаются с отделкой — нужно несколько недель или месяцев для их завершения.
Поэтому в договоре долевого участия (ДДУ) срок выдачи ключей не совпадает со сроком ввода дома в эксплуатацию. Обычно эти даты разделяет до 6 месяцев.
Когда речь заходит о сроках ввода домов, важно понимать не только обязанности застройщика, но и особенности самого проекта. Зачастую проблемы становятся очевидны ещё на этапе выбора квартиры — если внимательно посмотреть на страницу каталога с картой, где собраны ЖК-новостройки на карте с указанием транспортной доступности, плотности застройки и окружения. Такой формат помогает оценить риски ещё до подписания договора: видно, находятся ли новостройки Москвы на карте рядом с действующими дорогами, школами и коммуникациями, или проект возводится в месте, где инженерные сети только планируются.
Обязанности застройщика при затягивании сроков строительства
Срок сдачи дома указывается в проектной декларации и публикуется на сайте застройщика (девелопера) или на сайте данного объекта. Актуальные сведения можно получить и через платформу Наш.Дом.РФ.
Если девелопер понимает, что не сможет уложиться в отведённые сроки, он обязан известить всех дольщиков о переносе даты. И сделать это не позднее, чем за 2 месяца до ранее запланированного окончания работ.
В качестве срока сдачи обычно фигурирует квартал, а не месяц — например, III квартал 2025 года. Это означает, что крайним сроком будет последний месяц квартала, в данном случае — сентябрь. И, если у застройщика возникли проблемы с завершением строительства, то он должен предупредить об этом дольщиков не позднее июля.
Помните, что подписание дополнительного соглашения к ДДУ, в котором будут указаны новые сроки, происходит исключительно по желанию дольщика. Делать это он не обязан.
Застройщик может в качестве компенсации предложить какие-то бонусы. Принимать такое предложение или нет — личное дело клиента. Но он должен знать, что если согласится на перенос срока, то не сможет требовать неустойку.
Мораторий на выплату неустойки
Федеральный закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве предусматривает возможность взыскания штрафов и неустоек с застройщика, нарушившего сроки.
Неустойка рассчитывается по формуле:
1/150 ключевой ставки ЦБ х стоимость квартиры по ДДУ х число дней просрочки. При этом она не может составлять более 5% от цены договора.
Однако, Правительство РФ своим Постановлением № 326 от 18.03.2024 ввело мораторий на взыскание неустойки и процентов за пользование средствами дольщика.
Вначале мораторий действовал с 22 марта по 31 декабря 2024 года, а теперь он продлён до 30 июня 2025 года.
Кроме того, при расчёте размера неустойки применяется ставка ЦБ в 7,5%, действовавшая на 1 июля 2023 года, а не 21%, как сейчас.
Почему застройщик не соблюдает срок сдачи?
Строительство дома — сложный процесс, состоящий из множества этапов, и не последнюю роль в нём играют согласования с различными инстанциями и ведомствами.
Проблемы могут возникнуть уже в самом начале строительства: например, появятся поверхностные грунтовые воды, образование которых сложно предсказать.
Причины переноса сроков бывают следующими:
- Административные, связанные с бюрократической волокитой и получением разрешений.
- Логистические, вызванные задержками в поставках материалов.
- Инженерные — проблемы с подключением коммуникаций.
- Экономические — недостаток финансирования.
Может случиться и форс-мажорная ситуация: стихийные бедствия, пандемия. Случаи банкротства девелоперов сегодня редкость, поскольку деньги на строительство выделяет банк, в котором размещены эскроу-счета дольщиков.
Даже если застройщик объявит себя банкротом, объект передадут другому девелоперу, и дольщики не пострадают. Но сроки строительства из-за этого неизбежно увеличатся.
Что делать дольщику, если застройщик затягивает сдачу дома?
Пока действует мораторий, возможностей повлиять на девелопера у дольщиков немного.
Ситуация может быть разрешена следующими способами:
- дождаться сдачи дома в эксплуатацию;
- продать квартиру через договор уступки права (цессию);
- расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке или по соглашению сторон.
К сожалению, не существует регламента, который бы указывал, на сколько застройщик может переносить сроки ввода в эксплуатацию.
В рамках исполнения Федерального закона № 214-ФЗ был создан Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО) и установлены критерии, на основании которых новостройка может быть включена в реестр:
- Инициирована процедура банкротства в отношении застройщика.
- Застройщик допустил срыв срока завершения строительства — более чем на 6 месяцев.
- Застройщик задержал выдачу ключей больше чем на 6 месяцев.
Вместе с тем, правительство может объявить мораторий на включение долгостроя в ЕРПО, как оно уже делало ранее. Минстрой в условиях экономического кризиса старается поддерживать строительную отрасль.
Каков же выход из ситуации? Если дом находится в высокой стадии готовности, то лучше дождаться завершения строительства. Если проблемы возникли в самом начале, то имеет смысл расторгнуть ДДУ или продать квартиру. На 100% выигрышного варианта тут нет: продать квартиру в долгострое сложно, а при расторжении договора застройщик может тянуть с возвратом денег.
Единственный совет, который здесь можно дать — приобретать квартиры у ответственного девелопера, который не замечен в нарушении сроков строительства. Прочтите нашу статью о том, как проверить надёжность застройщика.
А вы сталкивались с задержкой сдачи дома в эксплуатацию? Расскажите об этом в комментариях. И подпишитесь на наш канал: так вы будете знать, как защитить свои права.