Покупатель приобрёл квартиру на стадии котлована, а стройка оказалась заморожена. Никто не хотел бы оказаться в такой ситуации.
Бывает и так: клиент идёт принимать квартиру и видит трещины в оконных блоках, криво установленные двери или зазоры в стыках ламината.
Как показывает статистика, строительные недочёты встречаются в 70% новостроек. Большинство из них — незначительные, но встречаются и критичные дефекты, которые испортят радость от заселения в новую квартиру.
Мы подготовили несколько рекомендаций, чтобы вы могли избежать подобных неприятностей.
1. Проверить информацию о застройщике
Ещё до обращения в офис продаж стоит поискать информацию о застройщике в интернете. Так можно узнать о компании если не всё, то почти всё: историю, деловую репутацию, финансовое положение.
Вот — сервисы, которые позволяют проверить застройщика, не выходя из дома:
- Единый ресурс застройщиков — здесь можно отыскать сведения о девелоперах, работающих на рынке больше 3-х лет;
- Единый реестр проблемных объектов — название говорит само за себя: в реестр попадают застройщики, которые не сдали объект в срок или обанкротились;
- ЕГРЮЛ — выдаёт информацию об юридическом лице: учредители, адрес регистрации, уставной капитал, разрешённые виды деятельности;
- ФНС — позволяет ознакомиться с бухгалтерской отчётностью застройщика: размер собственных и кредитных средств, динамика прибыли, доходность за отчётный период;
- ФССП — на сайте есть форма для поиска юридических и физических лиц, в отношении которых открыто исполнительное производство;
- Картотека арбитражных дел — это тоже веб-сервис, который поможет узнать, как часто и за что подают в суд на застройщика.
Как использовать эти сведения? Например, проверить репутацию учредителей: возможно, за ними раньше числились другие ООО, которые постоянно банкротились.
Размер выручки показывает активность девелопера на рынке. И хорошо, если строительство кредитует крупный банк: значит, застройщик надёжный, ему доверяют. А если заёмных средств у застройщика больше, чем собственных активов, то это явно тревожный сигнал.
2. Проверить документы ЖК
Застройщик знает, как очаровать клиента: показывает красочные буклеты, макеты зданий и квартир, 3D-визуализацию интерьеров. Но клиент сначала должен посмотреть на правоустанавливающие документы: свидетельство о регистрации юрлица, устав ООО, выписку из ЕГРЮЛ.
Помимо этого, стоит убедиться, что у девелопера есть в наличии:
- допуск СРО к строительным работам;
- разрешение на использование земельного участка под строительство МКД;
- разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- план-график работ;
- проект договора долевого участия (ДДУ).
Главный риск при покупке квартиры в новостройке — это незавершённое строительство. В 2019 году с целью защиты средств покупателей в законе № 214-ФЗ было введено понятие эскроу счета. Деньги клиента теперь хранятся в банке и станут доступны застройщику только после того, как объект будет сдан в эксплуатацию.
Кстати, про эскроу счета мы подробно рассказали в другой нашей статье. Обязательно прочитайте, чтобы обезопасить свои деньги.
Поэтому приобретать недвижимость в новостройках следует только по ДДУ. Если девелопер предлагает иные варианты — например, соинвестирование, — то от такого предложения нужно отказаться.
3. Посмотреть другие объекты застройщика
Рекламные проспекты изобилуют такими определениями, как «непревзойдённое качество» и «передовые технологии». Но об истинном уровне качества лучше всего скажут уже построенные дома.
Конечно, реальный объект будет отличаться от идеальной картинки на рендерах. Важно не это. Обращать внимание нужно на укладку половых покрытий, сколы, перекосы и другие бросающиеся в глаза детали.
Вот какие виды строительного брака в новостройках встречаются чаще всего:
- щели в оконных блоках;
- не заделанные технологические отверстия;
- криво, волнами уложенная плитка;
- неработающая вытяжка;
- отклонение поверхностей от горизонтали и вертикали;
- перекосы в дверях, неплотное прилегание дверей.
Некоторые недостатки легко устранить, и новосёлы даже не обращают на них внимание. Но бывают существенные недостатки, из-за которых жить в квартире попросту невозможно: например, промерзание стен или образование конденсата, что приводит к появлению плесени.
Чтобы упростить поиск надёжного проекта и заранее оценить все риски, многие покупатели используют каталог новостроек, где можно сравнить предложения разных девелоперов, стадии строительства и условия покупки. Особенно удобно, что в каталоге новостроек в Москве обычно отображаются данные о документах, сроках сдачи, типах договоров и динамике работ. Такой подход помогает избежать ошибок на старте и быстро понять, какие проекты действительно заслуживают внимания.
4. Почитать отзывы
«О чём пишут в прессе» — под таким заголовком на телевидении когда-то выходил обзор крупнейших новостных изданий. Сейчас есть интернет, и достаточно ввести в поисковую строку название застройщика, чтобы узнать всё, что о нём когда-либо писали.
У каждой новостройки обычно есть социальные группы, чаты и форумы, в которых общаются новосёлы. Читая эти источники, можно понять, насколько жильцы довольны качеством жилья, как застройщик относится к претензиям и как оперативно на них реагирует.
Дефекты, обнаруженные в ходе приёмки, застройщик обязан устранить бесплатно в течение срока, указанного в ДДУ. Но этот срок, согласно Постановлению Правительства РФ № 442 от 23.03.2022г., не может превышать 60 дней.
Поинтересуйтесь, много ли жалоб есть у жильцов на данного девелопера, как он относится к претензиям, не затягивает ли с ремонтом.
5. Задать вопросы девелоперу
После того, как досье на застройщика собрано, можно отправляться в офис продаж. Не стесняйтесь задавать любые вопросы, которые вас интересуют, уточнять детали и переспрашивать.
Пока квартира существует только в проекте, вы, по сути, покупаете обещание, и поэтому имеете право быть требовательным и недоверчивым.
Специалисты в области строительства рекомендуют поинтересоваться у девелопера следующими вещами:
- имеется ли заключение о соответствии требованиям 214-ФЗ;
- какие технологии применяются;
- какие материалы используются в строительстве и отделке;
- что входит в перечень отделки от застройщика;
- какой класс энергоэффективности здания;
- как можно следить за ходом строительства.
Ответственный застройщик постоянно публикует на сайте фото- и видеоотчёты о работах на объекте. Стоит узнать, как часто эти данные обновляются и совпадают ли они с графиком работ.
Внутренняя отделка — это то, чем застройщики манипулируют чаще всего. Отделочные материалы постоянно дорожают, есть проблемы с поставкой импорта. В итоге «экологически чистое покрытие» оказывается дешёвой штукатуркой. Если приобретаете новостройку класса «комфорт» и выше — обращайте на такие детали особое внимание.
Покупка новой квартиры — это большая радость. Но это и ответственный шаг, поэтому подходить к нему нужно со знанием дела. Мы надеемся, что наши советы в этом помогут.