Январь 2025 года. Вопросы в директе и на встречах с инвесторами - одни и те же: «Стоит ли сейчас брать ипотеку?», «Когда ставки начнут снижаться?», «Что будет с ценами на новостройки?»
Все помнят, как в конце 2024 года рынок буквально замер: ставки по ипотеке выросли до 21–30%, банки крутили гайки, а покупатели ждали, что вот-вот станет легче дышать.
Но уже к марту стало заметно: спрос на ипотеку начал оживать, особенно в сегменте новостроек. Почему так происходит и чего ждать дальше? Давайте разберёмся на примерах и с конкретикой.
Что меняется со спросом на ипотеку с начала 2025 года
В январе рынок был в спячке, но уже в феврале количество заявок на ипотеку подскочило на 27% по сравнению с январём. В марте рост продолжился: плюс 22% к февралю.
Главный драйвер - новостройки. На них приходится около 70% всех ипотечных заявок, причём именно этот сегмент показал максимальный рост: плюс 27% заявок за месяц.
Вторичка тоже оживает, но медленнее - прирост по заявкам около 10–11% месяц к месяцу.
Однако, если сравнивать с прошлым годом, рынок всё ещё на «низком старте»: в марте 2025 заявок на ипотеку было на треть меньше, чем годом ранее. По вторичке падение вообще более чем на 50%.
Почему так?
- Центральный банк держит ключевую ставку высокой, рыночные ставки по ипотеке доходят до 30% и даже выше.
- Большинство покупок поддерживаются льготными программами («Семейная ипотека», «Ипотека для IT», «Дальневосточная» и др.), без них спрос был бы ещё ниже.
- Люди ждут послаблений от регулятора и копят отложенный спрос - многие откладывают покупку, надеясь на снижение ставок.
История из жизни:
Мой знакомый, айтишник из Екатеринбурга, в январе решил не спешить с ипотекой - ставки кусались, банки неохотно одобряли заявки. К марту условия по льготной «IT-ипотеке» чуть смягчили, и он решился: ставка 6%, взял новостройку, хотя год назад даже не думал об этом сегменте.
Каких показателей по выдаче ипотеки ждем в 2025 году
Эксперты сходятся: 2025 год будет годом осторожного восстановления, но до рекордов 2023–2024 рынок не дотянет.
- По прогнозу Домклик, общий объем выданной ипотеки составит 3,8 трлн рублей, причём основная масса - по льготным программам.
- Если государственная поддержка ослабнет, выдачи могут упасть до 2,8 трлн рублей.
- В количественном выражении ожидается 1–1,2 млн кредитов за год, что на 20–30% ниже прошлогодних показателей.
- В первом квартале 2025 года выдали ипотеки на 589,7 млрд рублей - это на 43,7% меньше, чем год назад, но динамика к весне пошла в плюс: в марте объём выдач вырос на 13,5% к февралю.
Что говорят эксперты:
«В течение следующих 12 месяцев доля льготной ипотеки в выдачах будет составлять 90% и более», - Наталия Богомолова, НРА.
«После стабилизации и снижения ключевой ставки рынок увидит отложенный спрос и восстановление темпов ипотечного кредитования», - Алексей Лейпи, Домклик.
Как ситуация с ипотекой повлияет на рынок новостроек и вторичного жилья
Новостройки
Льготные программы держат на плаву именно первичный рынок. Доля новостроек в структуре ипотечных сделок держится на уровне 70%.
Застройщики активно подстраиваются: запускают акции, предлагают субсидированные ставки, делают рассрочки.
Пока есть господдержка, продажи новостроек будут идти, хотя и не так бодро, как раньше. Если льготные программы начнут сворачивать, спрос резко упадёт - ЦБ уже прогнозирует обвал после 2025 года.
Вторичка
Вторичный рынок страдает сильнее: ставки выше, льготных программ почти нет, покупатели осторожничают.
Падение числа ипотечных сделок на вторичке - минус 50% год к году.
Собственники вынуждены идти на уступки, торговаться, иногда даже снижать цены, чтобы не зависнуть с объектом.
История из жизни:
У меня есть клиентка, которая год назад купила «вторичку» в ипотеку под 8%. Сейчас её сосед выставил аналогичную квартиру на продажу - покупателей нет, потому что ставка уже под 28%, а льгот нет. В итоге ему пришлось снизить цену на 10%, чтобы хоть кто-то заинтересовался.
Что делать инвестору и обычному покупателю - мой опыт и советы
Ипотека в 2025 году - это рынок возможностей для тех, кто готов быстро принимать решения и пользоваться льготами.
Если вы подходите под условия «Семейной ипотеки» или «IT-ипотеки» - время действовать, пока ставки субсидируются.
Если нет - лучше подождать снижения ключевой ставки или искать альтернативы: рассрочки от застройщиков, покупка с дисконтом на вторичке.
Рынок новостроек пока держится за счёт господдержки, но если её начнут сворачивать, цены могут скорректироваться. Вторичка уже сейчас даёт пространство для торга - не стесняйтесь предлагать свою цену.
Также рекомендую почитать:
