Сейчас, когда я встречаюсь с коллегами по рынку недвижимости или просто с друзьями-инвесторами за чашкой кофе, разговоры крутятся вокруг одних и тех же вопросов: «Что происходит с продажами новостроек? Почему даже крупные застройщики не выполняют планы? Есть ли вообще смысл сейчас инвестировать в новостройки?» Давайте разберёмся по порядку - простым языком, без лишних сложностей, но с максимальной конкретикой.
Почему продажи новостроек буксуют - реальные цифры и свежие истории
В феврале 2025 года 63% застройщиков признались, что не выполнили планы по продаже жилья в новостройках за январь. Для сравнения: месяцем ранее таких было на 8 процентных пунктов меньше. Это не просто статистика - это реальное отражение того, что рынок начал буксовать сильнее именно в начале года.
Половина опрошенных девелоперов не смогли вывести на рынок новые проекты, а почти каждый пятый не выполнил планы по строительству. Даже такие гиганты, как «Самолет», начали распродавать земельные участки, а старты новых проектов переносят на неопределённый срок.
Вот история из жизни: мой знакомый, который работает в отделе продаж крупного застройщика, рассказывает - если раньше квартиры на старте разлетались за пару месяцев, то сейчас даже с отделкой и скидками они «висят» по полгода. Люди стали осторожнее, ждут новых акций или снижения цен.
Основные причины трудностей с продажей жилья в новостройках
Почему же всё так резко изменилось? Вот ключевые причины, которые называют эксперты и сами застройщики:
- Отмена массовой льготной ипотеки. Именно она обеспечивала до 80–90% продаж в прошлом году. Теперь семейную ипотеку получить сложно, а IT-ипотека доступна только в отдельных регионах.
- Высокая ключевая ставка. ЦБ поднял ставку до 21%, кредиты для застройщиков и покупателей стали дорогими, а значит - спрос просел.
- Снижение покупательной способности. После отмены льготных программ многие просто не могут себе позволить ипотеку по новым ставкам.
- Осторожность инвесторов. Даже те, кто раньше заходил на старте ради перепродажи, теперь не спешат вкладываться в долгие проекты с передачей ключей через 4–5 лет.
- Сокращение новых стартов продаж. Девелоперы не хотят рисковать и предпочитают продавать остатки по максимальной цене, чем запускать новые стройки.
В итоге, старты продаж есть, но их мало, и условия часто жёсткие: 100% оплата, рассрочка появляется только позже, скидки - точечные и не всегда значительные.
Реалии рынка: что происходит с ценами на новостройки в 2025 году?
Вопреки ожиданиям, резкого падения цен на новостройки не произошло. Да, в ряде регионов и отдельных проектах застройщики демпингуют, особенно на финальной стадии, чтобы распродать остатки. Но в целом по стране средняя стоимость квадратного метра с июля 2024 по январь 2025 года даже подросла - с 168,6 до 171,1 тысячи рублей.
Эксперты отмечают, что застройщики накопили «жировую прослойку» за годы льготной ипотеки и пока не готовы массово снижать цены. В крупных городах цены скорее стоят на месте или растут в пределах инфляции, а вот в некоторых регионах фиксируют снижение на 3–5%.
Сейчас на рынке наблюдается интересная ситуация: предложения становится меньше, старты продаж откладываются, а цены держатся за счёт акций, субсидий и рассрочек. В отдельных случаях застройщики готовы делать хорошие скидки, но только на ограниченные лоты или при 100% оплате.
Позитив на рынке новостроек: есть ли он вообще?
Звучит всё довольно тревожно, но не всё так плохо. Вот несколько моментов, которые лично я считаю позитивными:
- Появились акции и индивидуальные предложения. Застройщики стали гибче: рассрочки, субсидированные ставки, скидки на отделку. Это позволяет покупателям получить выгодные условия, если внимательно следить за рынком.
- Стабилизация цен. Несмотря на падение спроса, обвала цен не произошло. Это говорит о том, что рынок адаптируется, а не рушится.
- Уменьшение конкуренции среди инвесторов. Сейчас меньше ажиотажа, и у тех, кто готов покупать за свои или с минимальным кредитом, появились возможности выбрать лучшие лоты.
- Рост доли готового жилья с отделкой. Люди всё чаще выбирают квартиры, куда можно заехать сразу, а не ждать ремонта.
Эксперты также отмечают, что к концу 2025 года возможен небольшой рост спроса и оживление рынка, особенно если появятся новые программы поддержки или снизится ключевая ставка.
Чего ждать от рынка новостроек России в 2025 году?
Сценариев развития событий несколько, и все они зависят от политики ЦБ, новых программ поддержки и общей экономической ситуации.
- Продажи новостроек останутся на низком уровне. По сравнению с ажиотажем 2024 года, спрос снизился примерно на 20–25% и вряд ли восстановится до конца года.
- Цены будут колебаться в пределах инфляции. Существенного падения не ждут даже самые осторожные эксперты. Возможны точечные снижения в отдельных регионах или проектах, но в целом рынок будет держаться.
- Застройщики продолжат сокращать новые старты. Девелоперы не хотят рисковать, поэтому новых проектов будет меньше, а сроки сдачи - ближе.
- Покупатели будут выбирать с умом. Спрос сместится в сторону готовых квартир с отделкой, выгодных акций и рассрочек.
- Возможны слияния и банкротства. На рынке уже обсуждают, что часть компаний может уйти или объединиться, чтобы пережить сложный период.
Мнение эксперта
«Сейчас на рынке новостроек нет паники, но и эйфории тоже нет. Девелоперы учатся работать в новых условиях, а покупатели - выбирать лучшее из того, что есть. Если появятся новые программы поддержки или снизится ключевая ставка, рынок оживится. Пока же - время для вдумчивых решений и индивидуальных переговоров», - считает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ».
Что делать инвестору и покупателю: мой личный совет
Если вы инвестор, сейчас не время для быстрых спекуляций. Смотрите на проекты с минимальными рисками, выбирайте готовое или почти готовое жильё, внимательно читайте условия акций и рассрочек.
Если вы покупатель для себя - не гонитесь за ажиотажем, спокойно выбирайте лучшее предложение, торгуйтесь, просите индивидуальные скидки. Многие застройщики сейчас готовы идти навстречу.
Вывод: рынок новостроек 2025 - время перемен и возможностей
Да, у застройщиков увеличились трудности с продажей жилья в новостройках, но это не конец рынка, а новая реальность. Для одних - время переждать, для других - шанс купить выгодно. Ключевое слово сейчас - осознанность: и для девелоперов, и для покупателей.
Также рекомендую почитать: