Ранее мы рассказывали про договоры купли-продажи
Договор купли-продажи: что важно знать?
Виды договоров купли-продажи и их особенности
А сегодня сосредоточимся на договоре купли-продажи недвижимости и разберем самые популярные вопросы:
- Что такое «кадастровая стоимость»?
- Какое она имеет значение при продаже недвижимости?
- Что с налогами?
При продаже стоимость объекта недвижимости устанавливается собственником самостоятельно и каких-либо правил на этот счет нет, так как это нарушало бы право собственника распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
Однако законодательство все же содержит некоторые правила, о которых нужно знать при продаже недвижимости.
Во-первых, разберемся с понятиями
Рыночная стоимость - это цена купли-продажи объекта, которую устанавливает собственник, риелтор или определяет профессиональный оценщик (в зависимости от того, как решил(и) продавец или продавец и покупатель). То есть это реальная стоимость недвижимости, которая устанавливается на основе анализа текущего состояния рынка, спроса и предложения, а также других факторов.
Кадастровая стоимость - это цена объекта недвижимости (земельного участка, дома, квартиры), которую определяет государство. Кадастровая стоимость рассчитывается государством, и важна она для целей налогообложения. Именно кадастровая стоимость является основой при проведении налоговых расчетов, затрагивающих имущество, например, из нее исчисляется имущественный налог, однако при продаже имущества она имеет иное значение – читайте статью до конца, мы обязательно все это разберем.
С точки зрения законодательства кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Как определяется кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость отражает рыночную стоимость объекта недвижимости, однако по общему правилу она определяется методами массовой оценки, то есть исходя из моделей определения кадастровой стоимости, которые выстраиваются для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики (пп. 3, 44 Методических указаний), поэтому кадастровая стоимость отдельного объекта недвижимого имущества может не соответствовать его рыночной стоимости на конкретную дату.
При этом, так как кадастровая стоимость является основой для исчисления налога, то ее можно оспорить. Сегодня мы на этом останавливаться не будем, но если этот вопрос вам интересен – напишите в комментариях.
Налоги при продаже имущества
Доход от продажа недвижимости облагается налогом на доход физического лица (НДФЛ).
Налог начисляется не на всю сумму проданного имущества, а только на ту, которую лицо получило сверх суммы, потраченной на покупку недвижимости.
Например:
Гражданин А. купил квартиру в 2023 году за 10 млн.руб.
В 2025 году гражданин А. продал квартиру гражданину Б. за 15 млн.руб.
Доход гражданина А. с покупки недвижимости составил 5 млн.руб. и налог начисляется именно на эту сумму.
При этом НДФЛ от продажи недвижимости начисляется и уплачивается только если имущество продается до истечения 5-ти лет с момента приобретения.
То есть если лицо владело имуществом более 5-ти лет, то при продаже такого имущества налог не начисляется. Ранее этот срок был 3 года, но с 2016 года был увеличен.
Однако есть исключения (п. 3 ст. 217.1 НК РФ)
Доход от продажи недвижимого имущества не облагается налогом, если лицо владело таким имуществом минимум 3 года при следующих условиях получения права собственности:
1. В порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с СК РФ (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
2. С 01.01.2024 - от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем ЛФ условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества (подп. 1.1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
3. В результате приватизации (подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) (письмо ФНС России от 17.03.2023 N БС-19-11/56@, Минфина России от 10.06.2019 N 03-04-05/42291).
4. В результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (подп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
5. В собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю, у налогоплательщика не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
А как влияет кадастровая стоимость?
Согласно п. 2 ст. 214.10 НК РФ если доходы от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта*, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта принимаются равными, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 кадастровой стоимости этого объекта недвижимости (Письмо Минфина России от 07.07.2022 N 03-04-05/65410).
* Такое правило применяется только в случае, если в ЕГРН внесена кадастровая стоимость объекта.
Если кадастровая стоимость такого объекта отсутствует в ЕГРН на указанные даты, положения п. 2 ст. 214.10 НК РФ не применяются. То есть доход определяется по цене реализации без коэффициента.
Пример 1
Гражданин А. получил в дар квартиру в 2023 году
В 2025 году гражданин А. продал квартиру гражданину Б. за 5 млн.руб.
Кадастровая стоимость квартиры: 8 млн рублей.
70% от кадастровой стоимости = 8 млн * 0,7 = 5,6 млн рублей.
Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента составляет 5,6 млн.руб. (70% от кадастровой стоимости объекта)
Поскольку доходы А. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит 5,6 млн. руб.
При этом гражданин А. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
Таким образом доход от продажи недвижимости составляет: 5,6 млн руб. – 1 млн. руб. = 4,6 млн руб.
Так как в 2025 г. применяются новые налоговые ставки в зависимости от дохода, то следует посчитать превышение лимита в 2,4 млн. руб.
4,6 млн руб. – 2,4 млн руб. = 2,2 млн руб. – налогооблагаемая сумма.
В таком случае НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом 2,2 млн руб. * 15% + 312 тыс. руб = 642 000 руб.
Если бы гражданин А. продал квартиру в 2024 г., НДФЛ бы рассчитывался по единой ставке 13%: 4,6 млн руб. * 13% = 598 000 руб.
Пример 2
Гражданин А. купил квартиру в 2023 году за 10 млн.руб.
В 2025 году гражданин А. продал квартиру гражданину Б. за 6 млн.руб.
Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2025 года составляет 10 млн руб.
Поскольку доходы гражданина А. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 70% от кадастровой стоимости = 10 млн * 0,7 = 7 млн рублей.
Если гражданин А. представит документально подтверждённые расходы на приобретение квартиры, то у гражданина А. возникает право уменьшить облагаемый доход на сумму расходов (что в данном случае является выгоднее, чем применять имущественный вычет).
Таким образом, облагаемый доход в размере 7 млн рублей можно уменьшить на 10 млн руб., в связи с чем дохода у гражданина А. не возникает.
То есть налог на продажу квартиры в таком случае начисляться не будет.
Пример 3
Гражданин А. получил в дар квартиру в 2023 году
В 2025 году гражданин А. продал квартиру гражданину Б. за 8 млн руб.
Кадастровая стоимость: 6 млн рублей.
70% от кадастровой стоимости = 6 млн * 0,7 = 4,2 млн рублей.
Доход от продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости (8 млн > 4,2 млн), поэтому налоговая база составляет 8 млн руб., то есть фактическую цену продажи.
При этом гражданин А. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
8 млн – 1 млн = 7 млн руб. – доход от продажи недвижимости.
Так как в 2025 г. применяются новые налоговые ставки в зависимости от дохода, то следует посчитать превышение лимита в 2,4 млн. руб.
7 млн руб. – 2,4 млн руб. = 4,6 млн руб. – налогооблагаемая сумма.
В таком случае НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом 4,6 млн руб. * 15% + 312 тыс. руб. = 1 002 000 руб.
Пример 4
Гражданин А. купил квартиру в 2023 году за 10 млн.руб.
В 2025 году гражданин А. продал квартиру гражданину Б. за 15 млн.руб.
Кадастровая стоимость на 1 января 2025 г.: 10 млн рублей.
70% от кадастровой стоимости = 10 млн * 0,7 = 7 млн рублей.
Поскольку доходы гражданина А. от продажи квартиры выше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7 для целей налогообложения налоговая база составит фактическую цену продажи: 15 млн руб.
Если гражданин А. представит документально подтверждённые расходы на приобретение квартиры, то у гражданина А. возникает право уменьшить облагаемый доход на сумму расходов: 15 млн руб. – 10 млн руб. = 5 млн руб. – облагаемый доход с продажи квартиры.
Так как в 2025 г. применяются новые налоговые ставки в зависимости от дохода, то следует посчитать превышение лимита в 2,4 млн. руб.
5 млн руб. – 2,4 млн руб. = 2,6 млн руб. – налогооблагаемая сумма.
В таком случае НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом 2,6 млн руб. * 15% + 312 тыс. руб. = 702 000 руб.
Если бы гражданин А. продал квартиру в 2024 г., НДФЛ бы рассчитывался по единой ставке 13%: 2,6 млн руб. * 13% = 338 000 руб.
Таким образом, соотношение кадастровой и рыночной стоимости недвижимости влияет на формирование налоговой базы в случаях, когда лицо не освобождено от налогообложения по пунктам, предусмотренным налоговым законодательством.
Когда цена продажи недвижимости ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая база корректируется и принимается равной 70% от кадастровой стоимости. Это правило предотвращает занижение стоимости сделки и уклонение от уплаты налогов. В случае, если цена продажи выше 70% от кадастровой стоимости, налоговая база определяется по фактической цене продажи.
Размер налога
В случае продажи недвижимости по общим правилам без использования соответствующих льгот до 31.12.2024 года:
- 13% - для налоговых резидентов РФ*, независимо от суммы дохода;
- 30% - для налоговых нерезидентов РФ.
В случае продажи недвижимости по общим правилам без использования соответствующих льгот с 01.01.2025 года:
Для налоговых резидентов РФ* ставка НДФЛ по доходам от продажи жилья составляет:
- 13% - для доходов до 2,4 млн руб.**
- 15% + 312 тыс. руб. - свыше 2,4 млн руб. (до 31.12.2024 - 13% независимо от суммы дохода).
- 18% + 702 тыс. руб. - свыше 5 млн руб.
- 20% + 3 402 000 руб. – свыше 20 млн. руб.
Для нерезидентов ставка НДФЛ по доходам от продажи жилья составляет:
- 30% в порядке п. 3 ст. 224 НК РФ.
*налоговым резидентом РФ признается лицо, в течение календарного года пребывавшее 183 дня на территории России.
**при определении размера налоговой ставки учитывается не только доход, полученный от продажи квартиры, а весь доход, облагаемый НДФЛ, в соответствующем году:
- доходы от трудовой деятельности,
- доходы от продажи иного имущества,
- доходы от сдачи имущества в аренду и проч.
При этом, не учитываются доходы от деятельности лица, как самозанятого (т.к. они облагаются не НДФЛ, а налогом на профессиональный доход).
Льготы по налогообложению
Семьи с детьми, согласно п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, освобождены от НДФЛ доходы от продажи жилья (долей в нем) независимо от срока его нахождения в собственности налогоплательщика, при одновременном соблюдении условий:
- на дату продажи жилья налогоплательщик (его супруг (супруга)) является родителем не менее двух детей (здесь и далее - в том числе усыновленных) возрастом до 18 лет (24 лет - для учащихся) или одним из таких детей;
- в календарном году, в котором продано жилое помещение (доля), или не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком приобретено иное жилье;
- общая площадь приобретенного жилья или его кадастровая стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика, его супруга (супруги) и детей, превышает общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость;
- кадастровая стоимость проданного жилого помещения независимо от размера продаваемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности не превышает 50 миллионов рублей;
- налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям до 18 лет (его родителям, если продавец - ребенок) на дату продажи жилья не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности.
Следует отметить, что в письме N 03-04-05/96842 от 07.10.2024 Минфин России подчеркнул следующее:
«Возраст детей определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение».
Процесс декларирования доходов и ответственность
Лицо, получающее доход (за исключением доходов от трудовой деятельности) обязано подать в налоговый орган декларацию по форму 3НДФЛ в срок до 30 апреля года, следующего за истекшим.
Если доход не задекларирован
В пунктах 3 - 5 ст. 214.10 НК РФ установлены условия и правила расчета НДФЛ налоговым органом в случае, когда физическое лицо не задекларировало доход.
В случае неисполнения налогоплательщиком обязанности по представлению в налоговый орган в установленный срок декларации в отношении доходов, полученных от продажи недвижимости, и проведения в соответствии с абзацем первым п. 1.2 ст. 88 НК РФ камеральной проверки налоговый орган на основе имеющихся у него документов (сведений) о таком налогоплательщике и указанных доходах исчисляет сумму НДФЛ, подлежащую уплате налогоплательщиком, с учетом особенностей, предусмотренных пунктами 3 - 5 ст. 214.10 НК РФ.
Сумма налога исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговым ставкам, установленным ст. 224 НК РФ, процентная доля налоговой базы:
- До 2,4 млн рублей: 13%.
- От 2,4 млн до 5 млн рублей: 312 тыс. руб. рублей + 15% от суммы свыше 2,4 млн рублей.
- От 5 млн до 20 млн рублей: 702 тыс. руб. рублей + 18% от суммы свыше 5 млн рублей.
- От 20 млн до 50 млн рублей: 3402 тыс. руб. рублей + 20% от суммы свыше 20 млн рублей.
- Свыше 50 млн рублей: 9402 тыс. рублей + 22% от суммы свыше 50 млн рублей.
Таким образом, за непредставление или несвоевременное представление в установленные сроки декларации предусмотрена налоговая ответственность по ст. 119 Налогового кодекса Российской Федерации в размере 5 процентов суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 % указанной суммы и не менее 1 000 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ).
***
Ждем ваших вопросов в комментариях, а если вы находитесь в ситуации, требующей срочной помощи юристов, компания «Сфера Права» позаботится о ваших интересах! Связаться с нами можно по телефону +7 (911) 929-99-18 или в WhatsApp (ссылка).