Согласно аналитическим данным CWMP объем ввода складов в Москве к концу 2026 года уменьшится на 29% год к году, до 1,2 млн кв. м.
Объем нового строительства в офисном сегменте Москвы по итогам 2026 года снизится на 51% год к году, до 360 тыс. кв. м. Этот показатель за аналогичный период на рынке торговой недвижимости Москвы упадет на 71% год к году, до 76 тыс. кв. м, следует из исследования.
Однако в 2027 году объемы ввода офисной и складской недвижимости вырастут на 58% и 25% соответственно.
Ситуацию комментирует Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.
Какие факторы повлияли на падение объемов ввода в целом по всем сегментам?
Снижение динамики ввода объектов связано с общей экономической неопределённостью, ростом стоимости строительства, а также переносом сроков ввода в эксплуатацию. Кроме того, традиционно в 1 квартале строительная активность более сдержанная.
В 1 кв. 2025 г. появились первые предвестники смягчения денежно-кредитной политики: снижение процентных ставок по депозитам, снижение объемов кредитования, укрепление рубля и позитивные геополитические ожидания игроков рынка. В связи с этими событиями все больше игроков заняли выжидательную позицию для того, чтобы дождаться более привлекательных условий для завершения текущих и запуска новых проектов.
При реализации сценария “мягкой посадки в экономике” в 2026 году условия для ввода новых объектов и активизации строительной активности начнут смягчаться, однако высокая инерция рынка, длительный строительный цикл и сдержанный экономический рост окажут влияние на замедление темпов ввода. Нормализация ожидается в 2027 году и позднее.
Почему сокращается объем нового строительства складов?
Ключевыми факторами снижения объемов нового строительства складской недвижимости являются традиционный сдержанный характер строительной активности в 1 квартале и удорожание себестоимости строительства. Согласно данным Росстат, цены на строительные материалы в среднем выросли на 27% (янв. 2025 г./янв. 2024 г.), что оказало влияние на снижение темпов строительства.
Основными факторами замедления строительной активности являются высокая ключевая ставка и удорожание заемного финансирования. При условии смягчения экономического фона в конце 2025 г. девелоперы заявят новые объекты, однако основной объем их ввода придется на 2027 г. Кроме того, в прошлом году электронная коммерция стала лидером спроса по наращиванию складских мощностей. Средняя площадь сделки e-comm по итогам 2024 г. составила 51 кв. м.
Ввод в эксплуатацию BTS объектов маркетплейсов в большей степени придется на 2025 г. В текущем году ряд крупнейших игроков оптимизируют свои портфели, предлагая избыточно арендованные/купленные площади в субаренду. В 2025 г. мы не ожидаем аналогичной активности электронной коммерции, что также станет одним из факторов снижения нового строительства в 2026 г.
В чем причина снижения показателей в офисном сегменте? Ведь спрос на такую недвижимость стабильно растет.
Спрос на офисы стабильный, в связи с этим опции в строящихся объектах оперативно вымываются с рынка. На фоне высокой базы 2024 года и удорожания заемного финансирования, в 2025 году мы увидим замедление деловой активности и более осторожную инициацию новых крупных сделок. Дополнительными факторами влияния на более сдержанный спрос в 2025 г. станут отсутствие вариативности в выборе опций (70% заявленных к вводу в 2025 г. площадей уже реализованы) и размытый горизонт планирования у игроков рынка.
Падение объемов ввода может быть связано с более осторожной инициацией новых крупных сделок, девелоперы предпочитают минимизировать риски, откладывая запуск новых объектов до момента подтверждения спроса со стороны арендаторов или покупателей.
В 1 кв. 2025 г. офисный рынок Москвы пополнился всего одним built-to-suit объектом класса B+, офисная площадь которого составила 4,4 тыс. кв. м.
Несмотря на то, что около 30% площадей были перенесены с 2024 г. на 2025 г., сроки ввода продолжают сдвигаться.
Дополнительным фактором влияния является структура заявленных к вводу объектов, например, в 2025 г. около 40% приходится на штаб-квартиры, что значительно влияет на годовой показатель ввода. В 2026 году ожидаемый объем ввода составит 360 тыс. кв. м.
Несмотря на номинальное снижение индикатора по сравнению с прогнозным уровнем 2025 года, уровень спекулятивного строительства останется на привычном для рынка уровне. Так, например, из года в год уровень спекулятивного строительства составляет около 300 тыс. кв. м. Более того, в 2026 г. в структуре заявленных к вводу объектов штаб-квартиры отсутствуют, и большая доля приходится на спекулятивные проекты.
Могут ли показатели скорректироваться? Почему?
При изменениях экономического фона показатель нового строительства может скорректироваться.
- При условии снижения ключевой ставки девелоперы будут заявлять новые проекты и восстанавливать строительство приостановленных объектов, что может скорректировать прогноз нового строительства в пользу повышения. Отметим, что в складской недвижимости цикл восстановления девелопмента более короткий по сравнению с офисным рынком, где активизация строительной активности занимает 4-5 лет.
- Повышение ключевой ставки приведет к удорожанию заемного финансирования. Как следствие, активность девелоперов по инициации новых спекулятивных проектов и темпы строительства текущих объектов замедлятся или будут приостановлены. Эти факторы могут скорректировать прогноз нового строительства в сторону снижения.
Почему в 2027 году показатели в офисном и складском сегменте опять продемонстрируют рост?
- Складская недвижимость. В конце 2025 г. прогнозируется начало снижения ключевой ставки. В 2026 г. динамика снижения ключевой ставки сохранится, что приведет к активизации девелопмента. Девелоперы заявят новые спекулятивные объекты, ввод которых придется на 2027 г. Также при смягчении экономического фона девелоперы, которые замораживали строительство объектов, возобновят работы.
- Офисная недвижимость. В 2027 г. на фоне восстановления рынка и активизации спроса застройщики могут направить свои усилия на реализацию новых спекулятивных проектов, что приведет к увеличению предложения на рынке. Так, среди заявленных к вводу объектов, мы видим увеличение доли спекулятивных проектов. Также на фоне замедления деловой активности в 2026 г. возможны переносы сроков ввода объектов на 2027 г.
Читайте аналитику по другим сегментам коммерческой недвижимости: