За последние годы система защиты дольщиков затрещала по швам, хотя многие изменения преследовали благие цели. Убрать защиту потребителя, изменить ее масштабы, снизить размеры компенсаций, отменить гарантии - по такому пути последние лет 10 развивается законодательство. Мы снова и снова возвращаемся к этой теме. Сегодня наш рассказ о строительстве нового жилья.
Лоббисты, бенефициары и мудрые решения
За последние годы система защиты дольщиков затрещала по швам, хотя многие изменения преследовали благие цели. Рассмотрим ключевые изменения.
Официально. Эскроу-счета стали основным механизмом защиты, где деньги дольщиков хранятся в банке до завершения строительства, что существенно снизило риски потери средств.
С 2025 года вступают в силу и другие важные изменения в законодательстве:
- Гарантийный срок на отделку сокращен с 3 до 1 года. Отсчет начинается с момента подписания акта приема-передачи. Неприятно, тем более, что некоторые дефекты проявятся позже, особенно после сезонных перепадов температур. Потребитель может попробовать подергать застройщика и после окончания гарантийного срока, но, боюсь, здесь уже нужен хороший юрист, чтобы вышел толк. А еще расходы на экспертизу отделки.
- Ограничение компенсаций до 3% от стоимости ДДУ за некачественную отделку (кроме случаев расторжения договора или взыскания неустойки за просрочку). Те, кто делал ремонт, понимает, что он как минимум будет 10% от стоимости квартиры, поэтому послабление сильно бьет по аргументам в пользу добросовестности застройщика и его подрядчиков.
- Стандарты качества теперь могут устанавливаться застройщиком с 1 марта 2025 года. Они должны быть зарегистрированы в Федеральном информационном фонде, но конкретные параметры остаются на усмотрении застройщика. Понятие о качестве может стремительно смещаться в пользу самых дешевых материалов, в т.ч. имеющих "все документы", н опо факту неликвидных (вспомните ужасную плитку в домах с "муниципальным ремонтом", дешевый ламинат, прозрачные обои).
Как видно, все изменения против потребителей, которые хотят достойного качества жилья за текущие (кусачие) цены. Большая часть послаблений также заряжена против юридического бизнеса на неустойках (исков по качеству жилья, отделки, действительно, стало подаваться много, в судах рядом с новостройками от таких дел рябит в глазах). Сомневаемся, что юридический бизнес можно победить законами. Что-то придумают новое.
А что там с мораторием на неустойки?
Подробно об ответственности застройщика по ДДУ мы писали ранее. Если коротко, то задерживать строительство стало можно, со времен ковида.
Если до недавнего времени кому-то удавалось получить выплаты неустойки "после окончания моратория" за весь период просрочки, то сейчас ситуация кислая.
Верховный Суд РФ в марте 2025 года принял важное определение по делу №69-КГ24-17-К, касающееся защиты прав участников долевого строительства. Выводы практичны, изящны, предсказуемы и жестоки.
Во время действия правительственного моратория (с 29.03.2022 по 30.06.2023) неустойки, штрафы, пени и другие финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) не начисляются и не подлежат взысканию.
То есть стараниями Правительства РФ все граждане, кому задержали передачу ключей - прощают всю финансовую ответственность строителям. Тот факт, что сроки полетели вправо не только из-за сбавления темпов строительства в период пандемии, но и по причинам управленческих ошибок недоказуем и в расчет не берется. Кроме того, единожды созданный прецедент (силами отдельных лоббистов) прижился и теперь прописался уже на уровне закона.
Правда суд подтвердил наши прежние выводы. Год назад мы писали:
"Возможно, среди читателей есть такие, кто взял жилье в рассрочку. Так вот для них действует зеркальная мера. То есть если вы платите застройщику, но нарушаете финансовую дисциплину (вдруг), то неустойка с вас не взыскивается".
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что граждане также освобождаются от выплаты неустойки за просрочку оплаты по договорам ДДУ.
Подтвердилось и другое предположение, что мораторий в пользу срыва сроков будет продлен. Так и вышло, девелоперы пока могут не опасаться выплаты неустоек, так как до 30 июня 2025 действует мораторий на штрафы за срыв сроков передачи объектов или устранение дефектов в уже переданном жилье.
Чем ответила "стройка" на щедрость правительства: срыв сроков, "муравейники"
Буквально вчера подвезли аналитику.
Сроки возведения многоквартирных домов увеличиваются: в первом квартале 2025 года они достигли в среднем 47,3 месяца, что почти в полтора раза больше, чем в 2017 году.
Рискнем предположить, что в договорах как были, так и остались сроки ввода в эксплуатацию 2-3 года, по факту сейчас почти 4 года. Ответственности за "ой, так получилось, мы не успели" - не предполагается.
В первом квартале 2025 года по всей России доля многоквартирных домов, введенных с нарушением первоначальных сроков, достигла максимума за последние четыре года — 48,4% - пишет "Коммерсант".
В 2017–2018 годах средняя высота новостроек по стране составляла 15–16 этажей, то к 2025 году этот показатель достиг 19, а в крупных городах превысил 20–25 этажей.
Рекомендации для дольщиков:
- Не рассчитывайте получить ключи в обещанные сроки, подумайте заранее, где жить еще год-полтора после оговоренных сроков.
- Тщательно проверяйте договор на наличие стандартов качества, изучите в чем их фишка и изюм, какие материалы и требования к отделке предлагает застройщик.
- Принимайте квартиру с недорогим, но опытным экспертом.
- Фиксируйте все дефекты при приемке квартиры с фото- и видеофиксацией
- Подавайте претензии застройщику только в письменном виде, дублируйте на электронную почту
- Сохраняйте все документы и копии, чеки, расписки, буклеты, макеты, все, что обещал застройщик, карты местности, баннеры и прожекты и т.п.
- При необходимости консультируйтесь с юристом
Экономика доверия
По мнению уважаемого нами декана экономического факультета МГУ Александра Аузана (из его последних статей и монографий) доверие является самым сильным фактором, влияющим на уровень ВВП на душу населения. По данным французских экономистов, если бы уровень доверия в России был таким же, как в Швеции, ВВП страны был бы на 69% больше.
Доверие потребителей подрывается сейчас на многих участках. Перечислим основные зоны повышенной конфликтности, где у людей настойчиво выбивают экономическую почву из-под ног:
- высокая инфляция и нежелание видеть и говорить об "инфляции для бедных" (сильное удорожание обычной потребительской корзины: лекарств, услуг ЖКХ, продуктов питания, продукции первой необходимости, которая растет в цене быстрее, чем премиальные или дорогостоящие товары с высокими наценками к себестоимости)
- снижение гарантий на качество услуг (их нет и никогда не было в сфере мобильной связи, мораторий в строительстве это только первая ласточка, далее нас ждет ограничение в правах при покупке автомобилей, ювелирных изделий, туристских услуг, узаконенный овербукинг и т.п.)
- отмена права на срочный отказ от услуг (невозвратные тарифы): уже произошло в авиаперевозках , ж/д перевозках, в сфере организации концертов и спортивных мероприятий. На подходе невозвратные тарифы на гостиницы
- уничтожение права пожаловаться и быть услышанным. Государство больше не обязано реагировать проверками на жалобы граждан. Реально, если никто не умер или не стал инвалидом - проверяющим нельзя идти на проверку. Подробнее в статье ниже.
На этом все, ставьте лайки, пойте песни, не верьте в плохое. Гражданское общество высокой культуры способно сформулировать и реализовать экономические запросы. Решение любой проблемы начинается с осознания, что есть проблема.