Переход общежития в частную собственность не является основанием для выселения лиц, вселенных в общежитие на законных основаниях. Есть важный нюанс.
Купил здание, но не людей
Предприниматель выкупила здание общежития, в котором жили люди. Ранее данное здание принадлежало государственному предприятию, которое предоставило общежитие для своих работников.
Естественно, купила предприниматель здание для того, чтобы людей на улицу выгнать. В результате на несговорчивых мать с сыном предприниматель подала в суд. Она обратилась к жильцам с иском "О признании утратившими права пользования жилым помещением и выселении из комнаты в общежитии".
Ответчики, со своей стороны, подали встречный иск к предпринимателю, где просили суд сохранить право проживания и пользования спорным жилым помещением.
Суды постановили - выселить
Из материалов дела следовало, что:
1. Жилое помещение (комната), в котором проживали мать и сын, из комнаты в общежитии, расположенной в многоквартирном доме, который до 2022 года имел статус государственного и принадлежал государственному заводу;
2. Матери комната в общежитии была предоставлена как работнику завода в период 1988 - 1989 г.г.;
3. Мать и сын состоят на учёте в качестве нуждающихся в жилом помещении, иных жилых помещений не имеют.
4. Во время проживания в комнате общежития мать своевременно оплачивала коммунальные услуги.
Суды постановили - выселить
Суды трёх инстанций, включая Кассационный суд общей юрисдикции, решили, что в споре права предприниматель, то есть хозяйка здания общежития.
Суды руководствовались следующими нормами права:
- ст. 304 ГК РФ;
- ст.ст. 92, 94, ч. 1 ст. 99, п. 1 ч. 2 ст. 103 ч. 2 ст. 105 ЖК РФ;
- ст. 108 ЖК РСФСР.
Разрешая спор по существу, суды решили, что у матери и сына нет правовых оснований для сохранения за ними права пользования комнатой в общежитии, которое принадлежит предпринимателю. При этом суды отметили, что, в свою очередь, действия ответчиков препятствуют осуществлению прав собственника в отношении принадлежащего ей имущества.
Также суды подчеркнули, что в данный момент трудовые отношения между матерью и заводом, который предоставил комнату, прекращены, а значит договор найма жилого помещения в общежитии должен быть расторгнут. Сами же ответчики не предоставили подтверждения сохранения за ними права на проживание в комнате.
Верховный суд РФ всем всё разъяснил и огорчил предпринимателя
Верховный Суд РФ изучил жалобу ответчиков по первому иску и выявил существенные нарушения законов, допущенные судами трёх инстанций. В результате ВС РФ отменил все судебные постановления и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Суду первой инстанции ВС РФ сделал следующее важнейшее замечание.
Сославшись на ст. 9.1. Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", ВС РФ напомнил, что если государственное (или муниципальное) предприятие переставало быть таковым, то все его ведомственные общежития и служебные помещения надлежало передать в ведение органов местного самоуправления.
Если же этого не произошло, то к таким помещениям, как, например, наше спорное общежитие, применяются нормы главы ГК РФ о договоре найма с учетом особенностей, установленных ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с условием, что эти жилые помещения предоставлены гражданам на законных основаниях до даты изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений.
При этом ВС РФ пояснил.
В подобных случаях применяются нормы гл. 35 ГК РФ о договоре найма, за исключением ст. 672, п. 2 ст. 674, ст.ст. 683 и 684, п. 1 ст. 687 ГК РФ, а также правила о расторжении краткосрочного договора найма абз. второго п. 2 ст. 687 ГК РФ.
К отношениям по пользованию жилыми помещениями, указанными в приведенной выше части, также применяются нормы ч. 2 ст. 60, ч. 2 и ч. 3 ст. 83, ч. 1 ст. 154, ч.ч. 1 - 5, 9.1-13 ст. 156, ст.ст. 157 и 159 ЖК РФ.
А на основании ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
/ источник: Определение ВС РФ от 09.04.2024 г. № 67-КГ24-1-К8 /
P.S.
Весьма и весьма печально, что правду в таком нешуточном вопросе, как выселение из единственного жилья, люди добились, пройдя три инстанции, две из которых коллегиальные.
