Если заглянуть в свежие отчёты Мосгосстройнадзора, цифры не радуют - в 2025 году в Москве распродано только 30% строящегося жилья, это примерно 7,6 млн кв. м. Для сравнения: ещё год назад этот показатель был 46%, а два года назад - 39%. Что происходит и чего ждать дальше? Давайте разберёмся.
Распроданность новостроек в Москве упала. Какие риски грозят рынку жилья?
Если вы следите за рынком недвижимости, то знаете: раньше к моменту сдачи дома было продано 70–90% квартир. Сейчас - всего 53% в домах, которые сдаются в 2025 году. Весь объём распроданного жилья в новостройках Москвы к началу февраля 2025 года - 7,6 млн кв. м, это 30% от всего строящегося сейчас объёма первичного жилья. Остальные 7,3 млн кв. м - ещё в продаже, а на 2,5 млн кв. м продажи даже не открыты.
Что это значит для рынка?
- Девелоперы сталкиваются с избытком предложения, что в долгосрочной перспективе может привести к затовариванию и заморозке новых проектов.
- Для покупателей появляется больше вариантов, но и риски: часть проектов могут замедлить темпы строительства или вовсе «заморозиться».
- Для инвесторов - это сигнал быть осторожнее: доходность от перепродажи может снизиться, а сроки реализации объекта увеличиться.
Эксперты «Дом.РФ» отмечают, что идеальное соотношение распроданности к строительной готовности - 60–80%. В Москве на середину января 2025 года этот показатель был аж 94%. Это говорит о риске дефицита новостроек в будущем, если девелоперы резко сократят запуск новых проектов.
С чем связано снижение распроданности новостроек в 2025 году?
Причин несколько, и они взаимосвязаны:
- Падение спроса. В 2024 году спрос на первичку упал на 22%, число сделок по ДДУ снизилось до 565 тысяч по всей России. В Москве и крупных городах это чувствуется особенно остро.
- Рост цен. Несмотря на падение спроса, цены на новостройки в 2024 году выросли на 20%. В 2025 году рост замедлился, но цены всё равно продолжают ползти вверх - в среднем по России медианная стоимость квадрата в новостройках достигла 181 тысячи рублей, за год прибавив 11,6%.
- Высокая ключевая ставка и ипотека. После завершения массовой господдержки доля ипотечных сделок упала с 90% до 50%, а рассрочка заняла около 30% рынка. Для многих покупателей ипотека стала недоступной.
- Сокращение господдержки. В июне 2024 года, перед завершением программы льготной ипотеки, застройщики вывели на рынок рекордный объём жилья - 0,7 млн кв. м за месяц. После этого спрос резко просел.
- Девелоперы тормозят новые проекты. Ввод новых проектов по России в январе–феврале 2025 года снизился на 23% год к году. Ожидается, что по итогам 2025 года запуск новых проектов упадёт на 30–35%.
Истории с рынка: как это ощущают покупатели и инвесторы
Недавно мой знакомый, инвестор с опытом, пытался быстро перепродать квартиру в строящемся ЖК бизнес-класса. В 2021 году такие сделки уходили за пару недель, сейчас - за два месяца только начали появляться первые просмотры. В сегменте «комфорт» ситуация ещё сложнее: там падение продаж доходит до 40%.
Покупатели стали осторожнее, многие ждут снижения цен или появления новых льготных программ. Девелоперы, чтобы не снижать цены, предлагают рассрочки, скидки на отделку, подарочные парковки - но массового снижения цен не происходит.
Экспертные мнения: что говорят аналитики о рынке новостроек в 2025 году?
- Наталья Загвоздина, СБЕР КИБ: «Спрос на новостройки по итогам 2025 года может снизиться на 15%. Пик падения продаж, скорее всего, уже пройден. Если ключевая ставка начнёт снижаться, рынок постепенно адаптируется».
- Дмитрий Трубников, ФСК Девелопмент: «В Москве сокращение продаж может составить 30%. В бизнес-классе - 20%, в комфорт-классе - до 40%».
- Евгения Алексеева, «Новый город»: «Застройщики будут уменьшать запуск новых проектов, чтобы избежать снижения цен. Это уже тренд».
- Михаил Гольдберг, «Дом.РФ»: «При текущем соотношении распроданности и строительной готовности нет ни дефицита, ни затоваренности. Но если запуск новых проектов продолжит падать, через 1,5–2 года может возникнуть дефицит предложения».
Перспективы рынка новостроек в 2025 году: сценарии для покупателей и инвесторов
Сценариев развития событий несколько:
- Сценарий 1: Снижение ключевой ставки. Если Центробанк начнёт снижать ставку, ипотека станет доступнее, спрос постепенно восстановится. Но на это уйдёт время.
- Сценарий 2: Новый виток господдержки. Если появятся новые льготные программы, рынок оживится. Но пока таких решений не видно.
- Сценарий 3: Стагнация и точечные скидки. Девелоперы будут сокращать запуск новых проектов, чтобы не снижать цены массово. Скидки и акции - точечные, в основном на квартиры с неудачной планировкой или видом.
- Сценарий 4: Дефицит через 1,5–2 года. Если запуск новых проектов продолжит падать, через пару лет может возникнуть дефицит новостроек, и цены снова пойдут вверх.
Что делать покупателю и инвестору в 2025 году?
- Если вы планируете покупку для себя - сейчас отличный выбор и высокая конкуренция среди застройщиков. Можно подобрать квартиру по выгодной цене, особенно если готовы рассматривать рассрочку или акции.
- Не ждите массового снижения цен - рынок стабилизировался, и девелоперы скорее сократят новые проекты, чем будут демпинговать.
- Следите за новостями о ключевой ставке и господдержке: любые изменения могут быстро изменить баланс спроса и предложения.
И помните: рынок новостроек в Москве - это всегда история про долгую дистанцию. Сейчас мы наблюдаем передышку, но через пару лет ситуация может развернуться на 180 градусов.
Также рекомендую почитать: