Возможно, кто-то из моих читателей удивится, что такой интерес в текущих реалиях вообще есть, но я не пишу тексты просто так. Интерес есть, причем именно в текущих реалиях, и у него вполне объективные причины.
Они просты. Это диверсификация рисков, укрепление рубля, высокие ставки по ипотеке в рублях и свет в конце тоннеля Covid-СВО. И, если относительно последнего тезиса можно спорить, свет ли это, на самом деле, или фары встречного паровоза, три остальных вполне материальны.
Но, начнем с последнего. Сейчас у тоннеля, в который мы попали уже лет 5 как назад, возможны два выхода. Хороший и светлый, за которым все будет, как раньше: визы, открытые границы и дружба народов, и - плохой и темный, за которым новый тоннель, в котором, возможно, будет еще темнее и страшнее.
Покупка недвижимости в другой юрисдикции в свете хорошего варианта с прозрачными границами выглядит логично, но и в случае плохого варианта резоны для такого шага тоже есть. Активы в одной юрисдикции - активы в одной корзине, а в случае эскалации военного противостояния, например, квартира в Москве может превратиться в объект недвижимости в крупном административном и логистическом центре, со всеми вытекающими, а в Санкт-Петербурге – тоже в логистическом центре, но еще и относительно близко к границе. И к границе вероятных военных действий.
Понятно, что мы живем в то время, когда горячей точкой может стать любая точка мира, но две точки в разных юрисдикциях лучше, чем одна и в одной.
Что касается ставок по ипотеке, вероятность их быстрого и резкого снижения оценивается как невысокая. В этой ситуации цены на отечественную недвижимость не растут, местами проседают, и практически нигде не отрабатывают инфляцию. А укрепление рубля многими оценивается, как временное, соответственно мысль воспользоваться этим моментом, выглядит как вполне логичная.
Но одно дело мысли и планы, другое – реальность.
Общие вопросы приобретения недвижимости за рубежом в целом известны. О плюсах, минусах и подводных камнях много всего написано, например, тут и тут. Сегодня перейдем от теории к практике. Поставим себя на место человека, который хотел бы иметь что-то вроде базы, например, в теплых краях, куда бы он мог иногда приезжать, и которую было бы не так дорого содержать. Поставим и пройдем тем путем, который придется ему пройти.
Вне зависимости от того, где вы захотите что-то купить, путь у вас будет примерно такой, и объем знаний, который я приведу ниже – это минимальный объем знаний, который нужно будет получить, прежде чем начать что-то делать.
Приготовьтесь, а лучше – заварите кофе, текст получится длинным.
На самом деле, вариантов перед таким гипотетическим покупателем достаточно много, от относительно далекого острова Бали до относительно близкой Болгарии. Или даже Грузии. И вопрос, который возникает у многих первым - расстояние. Если вы не имеете планов уехать из РФ насовсем или надолго, это расстояние придется периодически преодолевать. С этой точки зрения, чем ближе, тем лучше.
Но тут возникает вопрос №2. В наше турбулентное время трудно быть уверенным на 100%, что та или иная юрисдикция не сделает ваше пребывание на своей территории нежелательным. Пример стран Прибалтики и Финляндии говорит, что все обстоит ровно наоборот, чем ближе территория, тем более вы со своим паспортом РФ нежелательны. И тем больше вероятность, что в случае какого-то противостояния, эти страны могут быть вовлечены в конфликт. Причем, в силу направленности местных элит, вовлечены как раз противоположной стороной.
Болгария и Греция в общем не так далеки от границ РФ, Грузия вообще рядом, поэтому, если правительства этих мест не займут нейтральных позиций как, например, Финляндия во времена СССР, то ваша недвижимость может оказаться не менее далека от вас, чем о. Бали.
С этой точки зрения, если сейчас и заходить в Европу, имеет смысл делать это с другой, с западногй стороны. Но и в этом случае проблемы с визами могут все подпортить. Ну, и для приобретения чего-то достойного в курортном месте Франции, Италии или Испании нужно будет заплатить приличную сумму. Если вы не располагаете счетами со многими нулями, и вам не светят виды на жительства, нужны другие варианты.
Пойдем дальше. Если это не Европа, есть довольно важный момент, который следует иметь в виду. Мир за пределами развитых стран дифференцируется. Причем не только и не столько по странам, как внутри самих стран. Т.е. территории внутри стран имеют стойкую тенденцию разделяться на территорию «для всех» и анклавы для состоятельных групп населения и экспатов из стран более развитых. Таковы, например, многие страны Латинской Америки или более близкий и известный нам Египет.
Подозреваю, это знают не все, но чтобы попасть в курортную Хургаду или Шарм-Эль-Шейх, гражданину Египта нужно брать что-то вроде визы. Которую дают не каждому, даже совсем не каждому. Именно в таких анклавах, где порядки мало отличаются от европейских, есть смысл рассматривать что-то для покупки.
Конечно, если вы молоды и склонны к риску, можете этот пункт проигнорировать.
Но учтите следующий момент. В текущей ситуации стать жертвой гонений на расовой, политической или какой угодно еще почве довольно легко. А этот риск есть везде, где крупным мировым игрокам придет в голову применить «кризисное управление», т.е. устроить нестабильность,
Немного особняком тут стоят курортные места, состав жителей которых обычно интернационален. Так, если вы оказались один среди напряженного прохуситского населения, и вас случайно или не случайно спутают с гражданином Израиля или США, это может иметь последствия. А, если вы в такой момент оказались в той же стране, но в среде немцев, поляков, итальянцев и англичан, вероятность, что у вас будут неприятности, намного ниже.
Таким образом, круг возможных решений сужается.
Предположим, наш гипотетический покупатель – дайвер-любитель, и остановил свой выбор на египетском Шарм-Эль-Шейхе.
Исходя из всего вышеперечисленного, выбор в целом обоснован, т.к. Шарм-Эль-Шейх – довольно безопасный для иностранца анклав отделенный от Египта громадной пустыней и Синайскими горами.
Попасть в этот анклав можно только по морю или одной дороге, а на случай экстренных ситуаций город окружает довольно высокая охраняемая стена, преодолеть которую можно только используя специальную технику.
Для тех, кто видел крутые, безжизненные (но, кстати, очень красивые) Синайские хребты, например, через иллюминатор самолета, очевидно, что преодолеть их на какой-то технике кроме воздушной нереально. Т.е. для вторжения в Шарм-Эль-Шейх нужно организовывать масштабную операцию, которая лишена военного смысла, поскольку в этом месте нет военных объектов. Если не считать расположенный в нескольких километрах от берега остров Тиран, на котором старая военная база с миротворческими силами.
В силу этих географических обстоятельств, сегодня это не только интернациональный анклав, в котором проводятся международные мероприятия очень высокого уровня и находится резиденция президента страны, но и место, где зимуют многие европейцы.
Есть и плюсы, так сказать, иного рода. В Египте пока нет единого реестра собственников недвижимости. Это означает, что, если у вас в собственности есть недвижимость в этой солнечной стране, о ней никогда не узнает ни один судебный пристав, а также жены, родственники, налоговая инспекция – в общем все те, кому вы не хотите «светить» все свои активы. Чем некоторые пользуются.
Кроме того, в Египте исторически довольно неплохо относятся к русским, и в целом население не агрессивно и лояльно не только к русским, но и вообще к иностранцам. А Шарм-Эль-Шейх благодаря своему статусу, еще более безопасен. Безопасен в кубе. Даже поздно вечером, и даже для одинокой красивой женщины в шортах. Лично встречал таких, причем в районах, где живут преимущественно сами египтяне.
Еще там уникальный - в хорошем смысле этого слова - климат. Нет дождей, очень сухой воздух и очень комфортно переносится жара. Хотя в летние месяцы, северному человеку с непривычки будет жарко.
Ну, а уникальные коралловые рифы, хорошая экология, заповедники и прочие ништяки этого места всем известны, т.е. скучно там не будет, поэтому перейдем к тому минимуму, который человек, решивший подвергнуть себя испытанию недвижимостью в Шарме, должен знать.
Повторю, примерно такой или близкий к тому объем понимания нужен для осознанного действия на рынке в любом другом месте.
Предположим, юридическую сторону вопроса наш гипотетический покупатель закрыл с помощью местного русскоязычного риэлтора, которые там есть (что тоже важно). Этот аспект сделки довольно интересен, как-нибудь, о нем напишу, но при покупке зарубежной недвижимости действовать самостоятельно настоятельно не рекомендую. Конечно, вы можете столкнуться с недобросовестностью и риэлтора тоже, и даже попасть в историю подобную истории с русскими в Чехии. Но Шарм-Эль-Шейх сравнительно небольшой город, все друг друга знают. Понятно, Восток есть Восток и с обманом/обсчетом «на деньги» вы там легко столкнетесь где-нибудь на рынке или в маленьком магазинчике, но аферы с недвижимостью в Египте мне пока не известны.
Однако, есть вещи, которые риэлтор может не сказать. Хотя бы просто потому, что вы о них его не спросите.
Например, климат в разных районах города заметно отличается. В районе Набк, прохладнее и дуют ветра, где-то более заметно влияние пыльных бурь, которые в целом город затрагивают мало. Где-то, особенно в тех местах, которые застраиваются в последнее время, аномальная для Шарма влажность, из-за которой не сохнет белье и быстро выходит из строя любая техника. Ниже я дам некоторые конкретные советы, но все-таки не поленитесь и проштудируйте этот вопрос.
Далее, перед вами выбор, купить новостройку, получив при этом рассрочку, или вторичку. При этом нужно понимать, что новостройки там обычно на 10-15% дороже, в то время как ждать сдачу объекта в эксплуатацию иногда можно довольно долго. Ну, и место, в котором расположен город, по сути пустыня. Все, что там растет, растет на почве, которую привезли и которая поливается за счет опресненной воды. Пока в новостройке вырастут и укоренятся деревья пройдет какое-то время.
Впрочем, пальмы и всякую иную растительность сажают уже в относительно подращенном виде, а растет там все очень быстро, поэтому, если повезет с управляющей компанией, разница будет не так существенна.
Ну, и все знают истории с обманутыми дольщиками в наших краях. В Шарм-Эль-Шейхе деньги обычно берут за то, что реально строят. Собственно, самому городу примерно полвека, но хороших земельных участков для строительства в нем уже не так много. Но, приобретая не недвижимость, а долю в строительстве будущей недвижимости, нужно иметь базовые знания местного заколнодательства в этой области. И свои права как иностранца. Если сравнивать с законодательством РФ, оно часто обеспечивает более надежную защиту таких прав, чем та юрисдикция, вложить деньги в которую вам предлагают.
Еще одна важная деталь – ремонт. Если вы покупаете объект без ремонта, нужно понимать, что найти адекватных рабочих в Шарм-Эль-Шейхе сложно, и у них своеобразное представление о том, что вам надо. А понимание, что все должно не только «круто» выглядеть, но и как-то работать, встречается не всегда. Короче, вероятность в результате получить на выходе муляж ремонта и мебели вполне высока. Кроме того, все стройматериалы и мебель туда везут издалека, ближайшая Икея в Израиле, а до Каира, где тоже есть Икея, и куда реальнее попасть, около 600 км по пустыне, в которой вас раз 10 остановят различные КПП.
Вывод, покупать лучше что-то уже готовое к проживанию, желательно у собственника европейца или нашего соотечественника, т.е. у тех, у кого более близкие требования к недвижимости.
По этим же причинам искать лучше не виллу, а квартиру – ее проще содержать. Да, ремонт своими силами там тоже возможен, в том числе и виллы. Есть даже люди, которые сделав ремонт в своей недвижимости теперь очень хорошо зарабатывают занимаясь ремонтом на объектах Шарм-Эль-Шейха своих земляков, но этот вариант, как вы понимаете, на любителя.
Теперь о ценах.
В Шарм-Эль-Шейхе есть места, в которых объекты стоят миллионы долларов, но, если говорить о чем-то массовом, минимальная цена, за которую там можно что-то купить, это что-то около 30 000 долларов.
Если это не маленькая студия 35-45- кв.м. в старом хорошем компаунде, я бы такую покупку не рекомендовал. И сейчас объясню почему.
Покупая что-то в не очень знакомом месте, нужно очень хорошо представлять, как и за сколько вы это потом сможете продать. А за такую цену вам предложат не самую хорошую и, соответственно, ликвидную локацию, коих там много, либо вам придется дополнительно вкладываться в ремонт. Ну, и вероятнее всего вы будете покупать такой объект у египтянина, который говорит на египетском варианте арабского, и продавать – тоже египтянину. В этом нет ничего страшного, но это будет сегмент рынка, в котором вам может быть не так комфортно.
Ну, и не каждый русскоговорящий риэлтор достаточно хорошо знает египетский вариант арабского. Тот факт, что я таковых знаю, в общем случае мало что меняет, нужно понимать, что русский риэлтор, способный вести полноценные переговоры на местном языке - это редкий вид риэлтора для многих мест.
Оптимальный вариант - купить то, на что есть спрос как со стороны египтян, так и со стороны иностранцев. А иностранные граждане, - в основном это граждане ЕС – генерируют значительную часть спроса. И, когда, девальвируется египетский фунт, - это бывает не чаще, чем девальвация рубля в РФ, но бывает - спрос со стороны египтян остается преимущественно в египетских фунтах, поэтому тот сектор недвижимости, в котором мало иностранных субъектов, заметно проседает в цене.
Это подтверждается таким фактом, что самые устойчивые и, к слову, самые высокие цены за недвижимость примерно одного и того же типа в итальянском компаунде. В нем практически мононациональная среда, а спрос на недвижимость в Шарм-Эль-Шейхе среди итальянцев достаточно стабилен.
Однако, если вы не гражданин этой замечательной страны и не этнический итальянец, купить что-то в этом компаунде не так просто. Нужно как минимум знать язык и быть вхожим в соответствующее местное комьюнити.
Выучить, итальянский и пару месяцев потусоваться в местной диаспоре, конечно, хороший вариант, но не оптимальный. Оптимальный – купить апартаменты в интернациональных компаундах, где покупают недвижимость немцы, французы, англичане, поляки и другие жители Европы. Там более демократичные цены, а продавцом и впоследствии покупателем у вас будет или образованный египтянин, хорошо говорящий по-английски или гражданин ЕС, объясниться с которым будет тоже несложно. А, может быть, и ваш соотечественник. Их там тоже довольно много.
Цена на такие апартаменты с одной спальней в хорошем компаунде сейчас не выше дешевой однушки в Москве или не самой дешевой в Подмосковье. За эту цену вы получите квартиру 70 – 80 кв.м. с хорошим европейским ремонтом и готовую к проживанию. Этот вариант оптимален для супружеской пары, пары с одним ребенком или человека, привыкшего работать удаленно, но не стеснять себя в пространстве.
Студия около 40-45 кв.м. соответственно будет дешевле, апартаменты с несколькими спальнями - дороже.
Насколько важна площадь? Важны ли наличие террасы, патио или выхода на крышу?
В Подмосковье терраса, балкон или иная возможность пребывание на свежем воздухе радует нас примерно с мая по начало сентября. И когда мало комаров. В Шарме в нормальных компаундах комаров, мух и прочих насекомых почти нет, но с мая по начало сентября днем вне дома обычны довольно высокие температуры. Если на берегу моря они переносятся нормально даже людьми типа меня, которые жару не любят, то времяпровождение в патио или на террасе – это уже «на любителя».
Иными словами, если в наших краях период экстремальных температур – это зима, то в Шарм-Эль-Шейхе – три летних месяца. Именно на них приходится пик коммунальных платежей, за счет больших затрат на охлаждение помещений кондиционерами. Соответственно, если вы планируете пребывание летом большая площадь охлаждаемых помещений будет вас радовать, в то время как для зимовки и межсезонья очень неплохо иметь тот же выход на крышу, в патио или просто на террасу.
Следующий важный момент. Как выбрать компаунд?
Как я уже говорил, нужно смотреть на локацию и состав его населения. Но, дабы не растекаться длинными обсуждениями, дам один короткий и простой совет. Я бы рекомендовал компаунды Delta Sharm и Sunterra. Ну, может быть, еще Sunny lakes, хотя он мне нравится существенно меньше.
У Delta Sharm и Sunterra очень хорошая локация, они расположены практически рядом друг с другом на центральной улице города. В них живет много иностранцев, они же частые продавцы и покупатели недвижимости, и апартаменты в этих компаундах на протяжении уже многих лет наиболее востребованы на рынке. Это придает им инвестиционную привлекательность, даже если считать ее в долларах или евро, а не рублях.
Оба компаунда проектировались итальянскими архитекторами, имеют охраняемую территорию, множество бассейнов и содержатся нормальными управляющими компаниями. Но между ними есть отличия, которые нужно знать.
Delta Sharm – это очень живое место, его любят арендовать для отдыха и дайвинга. В компаунде множество разных кафе, магазинов, есть прачечная, парикмахерская, компьютерный магазин и даже магазин Maxim, где можно купить алкоголь. Что в Египте не так просто, в Шарм-Эль-Шейхе фирмы, имеющие лицензии на продажу горячительных напитков можно пересчитать по пальцам на одной руке. К слову, хозяева Максима – наши соотечественники.
Недалеко от Delta Sharm район Хай-Эн-Нур, который мало известен туристам, но который стоит посетить. Там множество магазинов с нетуристическими ценами, кафе и кафешки, прокат велосипедов, копировальный центр, коптская и католическая церкви и т.п.. К слову, это полезный район для владельцев недвижимости, поскольку там можно недорого купить что-то нужное для дома, от сантехники до электрики.
Sunterra – более спокойное место, где предпочитают жить те, кто приехал надолго. Там будет хорошо фрилансерам, семьям с детьми, тем, кто любит быть единственным посетителем бассейна, для кого важна тишина и отсутствие суеты. Sunterra – особенно старая Сантерра – просторна и респектабельна. Там менее плотная застройка, виллы достаточно далеки друг от друга, но, если не считать новую строящуюся часть, в компаунде нет кафе и ресторанов. Зато на границе компаунда расположен самый большой супермаркет города, где можно купить все необходимое для жизни.
Впрочем, Delta Sharm с его кафе и прочей инфраструктурой - буквально через дорогу, а доставки блюд различной кухни там работают почти так же, как и в Москве.
Сейчас строится новая очередь Sunterra, в которой можно купить апартаменты «с нуля». Это будет немного дороже, за апартаменты в 77 кв. м. новой Сантерре вам нужно будет заплатить не меньше ста тысяч долларов. Застройка в новой части более плотная, зато там запланирована примерно такая же инфраструктура, как в Дельта-Шарме, только в более респектабельном варианте. Да и возможность побродить по старой части у собственников тоже будет, так как это все единая территория.
Как покупать?
Самый простой путь – найти в Шарм-Эль-Шейхе русскоговорящего риэлтора и обратиться к нему. Комиссия за сопровождение сделки, как и везде за рубежом, около 5% от стоимости. Приезжать в Шарм-Эль-Шейх для покупки лучше всего зимой или ранней весной, рынок в это время наиболее активен, но это не значит, что в какое-то другое время он как-то сильно отличается.
Можно купить апартаменты online. Чаще всего так приобретаются новостройки, в той же Новой Сантерре, но так можно приобрести и недвижимость, принадлежащую частным собственникам.
Если повезет, апартаменты в Шарм-Эль-Шейхе можно приобрести лично у собственника прямо в Москве или Питере. В этом случае вы можете подписать договор на арабском и русском языках и даже расплатиться, не переправляя деньги за рубеж, что сейчас немаловажно. Если мониторить соответствующие ветки и каналы в телеграмме, такой вариант тоже можно найти.
Дорого ли содержать недвижимость в Шарм-Эль-Шейхе?
В общем, не очень. Апартаменты 70-80 кв.м. обойдутся вам в сумму около немногим больше 1000 долларов в год, т.е. сравнимо с той же однокомнатной квартирой в Москве. В эту стоимость войдет содержание зданий и коммуникаций компаунда и содержание территории, включая ландшафтный дизайн и полив. Потребленное электричество, интернет и воду нужно оплачивать отдельно.
На какой результат вы можете рассчитывать?
Если вы все сделали правильно вы получаете актив, цена которого номинируется в относительно твердой валюте, до которого – если это вам важно - не дотянется железная рука приставов и налоговой, в который можно без проблем приехать и жить. Визу вы получаете при пересечении границы, две недели можете жить вообще без визы, а, если вам больше 60 лет, то и дольше.
Ну, а приехать из Москвы в более теплые края, где у вас есть своя база – очень хорошая смена обстановки. В то время, как содержать такую недвижимость в целом дешевле, чем содержать дачу. Добираться в которую вы, может быть, и будете иногда немного быстрее.
Можно ли использовать ваш объект в каком-нибудь Шарм-Эль-Шейхе для получения пассивного дохода? Можно, но использовать только для пассивного дохода я бы не рекомендовал. Собственность нужно периодически навещать для поддержания объекта в нормальном состоянии, а это будет отнимать время и средства. Да, если вы все правильно организуете, они отобьются, но просто купить и сидеть, ожидая, что к вам потекут деньги, не стоит.
Но, если вы любите теплые моря, дайвинг, морскую кухню и прочие подобные вещи, если вам близок дух пустыни, и вы хотя бы раз в год выбираетесь в подобные места, то экономить при поездках хорошую сумму, прикупив в таком месте недвижимость, вполне реально.
В общем тут, как и почти во всем, что связано со недвижимостью, имеют значение ваши потребности и ваш образ жизни.
Безусловно, многим из нас нигде так хорошо и комфортно, как в местах, где родился и вырос. Если это не так, нормальные люди обычно просто перемещаются, в то место, где им по совокупности параметров лучше, и уже потом, в следствие этого, обзаводятся там недвижимостью. Это правильная стратегия, но бывает так, что человеку хорошо, и там, и там, и еще в каком-то месте. Тогда действительно есть смысл расширить свой мир путем покупки недвижимости в этих самых местах. Опыт довольно большого количества людей говорит, что это на самом деле здорово - вы как бы приобретаете еще одно измерение, проживаете, пусть не совсем полноценную, но немного иную параллельную жизнь в ином окружении. И, даже, если в результате вы и потеряете что-то в денежном эквиваленте, в каких-нибудь финских лесах или на латышском побережье, свою жизнь вы точно и неминуемо обогатите.
Но, расширяя свое бытие таким способом, лучше все-таки пройти по всей цепочке вопросов и ответов, которую я тут привел. Избежите многих ошибок. В конце концов, знание механики рынка недвижимости это такая вещь, которая еще никогда никому не вредила.
Пользуйтесь этим знанием!
С конкретными вопросам, как всегда, приглашаю в мой телеграмм канал. Как многие знают, это еще и небольшая лента новостей, которые отражают механику рынка, без рекламы и белого шума.
И, удачи!