Тема инвестирования в недвижимость актуальна всегда. Действительно ли это хорошая инвестиция? Давайте рассмотрим вопрос с нескольких сторон.
Довольно часто можно услышать, у меня новый актив! Взял квартиру в ипотеку и теперь радуюсь! А теперь порассуждаем на этот счет, опустив во внимание текущие заградительные процентные ставки на ипотеку для большинства населения.
Человек взял квартиру в ипотеку, следовательно, обязан платить банку проценты. Для банка квартира этого клиента - это актив, потому что он получает проценты, т. е. доходы с выданного ипотечного кредита. Более того, согласно условиям ипотеки недвижимость находится в залоге у этого банка.
А теперь вспомним бухгалтерский баланс. Если у одной стороны это актив, то у нас активом явно быть не может, справедливо считать квартиру нашим пассивом.
Актив приносит доход. Пассив требует расход.
Почему это пассив?
- Мы вынуждены платить проценты по ипотечному кредиту, т. е. каждый месяц у нас есть дополнительный расход в виде процентов -> пассив
- Благоустройство квартиры и ее поддержание в должном состоянии всегда требует материальных вложений -> пассив
И более того, она-то в собственности, но заложена банку.
Таким образом, с экономической точки зрения это наш пассив, потому что недвижимость требует дополнительных вложений, расходов, а еще и выплаты процентов банку.
Как заставить платить другого?
1. Облигации
Существует интересная концепция, позволяющая привлечь чужие денежные средства для погашения ипотечных процентов. И инструмент, который помогает в этом, - это облигация.
Грубо говоря, облигация - кредит, который мы даем какой-то компании на осуществление ее инвестиционных планов. Хорошо, у нее есть инвестиционные планы, стратегия развития, а мы? У нас ведь тоже есть! Почему же не заставить ее финансировать наши планы и стратегии?
Можно купить облигации, т. е. предоставить компании долг, а далее получать проценты за пользование нашими средствами, купоны по облигациям. В свою очередь, эти купоны использовать на погашение ипотечного кредита. Таким образом, мы тратим как бы "чужие" деньги, так как наши вложены в рынок и работают, а эта компания, которой мы предоставили финансирование, погашает нашу ипотеку.
Исходя из этой методики, можно рассчитать сумму, которую необходимо иметь для покупки облигаций, чтобы ее купоны были способны погасить платеж по ипотеке. Пиши "расчет" для добавления данного расчета.
2. Сдача в аренду
Рассмотрим другой пример. У семьи уже есть своя квартира для проживания, они пока не нуждаются в расширении жилищной площади, но хотят инвестировать свои накопления во что-то "твердое", выбирая недвижимость. Вложить-то накопления куда-то хочется, но платить по ипотеке самим-то нет. Платежи по ипотеке - дополнительная нагрузка на бюджет, следовательно, их нужно как-то уменьшить. И что они предпринимают? Ищут квартиры для сдачи в аренду.
Интересно, те, у которых есть возможность взять квартиру в ипотеку для сдачи в аренду, понимают, что фактически они пытаются применить принцип выше, только без участия фондового рынка?
Фондовый рынок они, вероятно, боятся, поэтому выбирают им привычный, знакомый, рынок жилой недвижимости. В этом случае аналогично рассмотренному примеру выше, эта категория населения пытается приблизить месячный платеж арендаторов квартиры к месячному платежу по ипотеке.
Как вам такие варианты? Задумывались ли Вы об этом ранее? Вопросы?
Пиши "расчет", добавлю расчет по облигациям, как определить необходимую сумму для вложения, чтобы купоны покрывали платеж по ипотеке.
Спасибо за лайки, комментарии, этим Вы помогаете небольшому каналу развиваться!)
