Многообразие нынешнего рынка апарт-отелей может легко озадачить начинающего инвестора. По подсчетам NF Group, в одном Петербурге – столице этого формата – сегодня насчитывается без малого 50 таких гостиничных объектов общим номерным фондом около 10 тыс. юнитов. Абсолютное большинство из представленных сервисных апартаментов продаются в розницу подобно квартирам в ЖК. Только жилье приобретают преимущественно для собственного проживания, а апартаменты в отелях – для сдачи в аренду через УК и получение пассивного дохода.
Новые объекты меж тем активно строятся, поступают в продажу и на этапах раскрутки проекта традиционно подаются как высокодоходные. В борьбе за клиента конкурирующие друг с другом застройщики с каждым годом улучшают качество своего предложения. Апарт-комплексы обретают современный дизайн, продуманные концепции, интересные точки притяжения постояльцев. И тем сложнее потенциальному покупателю сделать выбор между лотами от того или иного девелопера.
Тем не менее для опытного рантье по-прежнему не составляет труда оценить инвестиционный потенциал будущего апарт-отеля. Как показывает практика, неизменными год от года остаются по крайней мере два ключевых критерия для прогнозирования реальной доходности и степени ликвидности апартамента. Руководствуясь ими, вы в состоянии отсеять малоперспективный объект для вложения за 5 минут. Что это за критерии – расскажу ниже.
Критерий номер один
Попросите автора этой статьи в трех словах описать основной секрет успеха самых доходных апарт-отелей. И автор ответит: «Локация, локация и еще раз локация». Апарт-отель – это гостиничная недвижимость. Следовательно, максимальную доходность при вложении в нее можно получить при ориентированности апарт-отеля на обслуживание туристов. В этом смысле расположение играет здесь ключевую роль.
Что это значит?
Что объект должен располагаться в городе с высоким уровнем туристического потока и притом в центральной его части. Здесь сосредоточены основные достопримечательности, топовые развлекательные заведения и другие точки притяжения путешественников. Оттого в этой части города как нигде востребована посуточная аренда.
Что это дает?
Возможность сдавать апартаменты в наиболее выгодную для их владельцев посуточную аренду максимально часто в течение года и по максимально высоким ставкам. Напоминаю, что при этом все обязанности по привлечению и обслуживанию постояльцев в апарт-отеле берет на себя управляющая компания. Владелец апартамента только получает деньги.
Что еще дает локация в центре?
Стабильно бодрый рост недвижимости при сохранении ее высокой ликвидности. Это значит, что владелец апартамента может при желании легко перепродать его с существенной выгодой.
Как это выглядит в цифрах?
Приведу в пример свою компанию, поскольку ее цифрами располагаю и сам выступаю в числе инвесторов. В свое время я взял принцип «Локация, локация и еще раз локация» в качестве девиза Inreit. Мы открываем апарт-отели только в исторических центрах туристических городов – преимущественно Петербурга. Средняя доходность апартаментов в отелях нашей сети сегодня достигает 14% годовых от сдачи в аренду – рекорд среди апарт-отелей Северной столицы. В среднем наш инвестор получает пассивный доход в размере 70-90 тыс. рублей в месяц в зависимости от суммы вложения и это не предел. А рост цены его недвижимости остается на уровне 15% годовых. С учетом обоих доходных компонентов собственник юнита увеличивает свой капитал в среднем на 30% в год. Это выгоднее любого вклада.
Не призываю читателей покупать сервисные апартаменты исключительно у нас. В том же Питере открываются и другие перспективные, с моей точки зрения, апарт-комплексы. Но однозначно не советую возлагать большие надежды на апарт-отели в отдаленных от центра локациях.
Почему не на окраине?
Туристы редко выбирают городскую периферию – в основном от безысходности, когда в центре мест не хватает. Авторы проектов удаленных от центра апарт-комплексов знают об этом и изначально ориентируются на сдачу номерного фонда в долгосрочную аренду. В результате под вывесками апарт-отелей открываются, по сути, новые общежития – красивые, уютные, современные, с отличной инфраструктурой, но низкодоходные для владельцев их апартаментов. Чаще всего потолок их доходности составляет 7-8% годовых. Мало того, у такой недвижимости низкая ликвидность. Потому что перепродать низкодоходные апартаменты крайне сложно.
Исключением из правила о привязке локации к центру города могут служить только апарт-отели, построенные в непосредственной близости от популярных объектов регионального значения: крупных медцентров, престижных вузов и так далее. Если вы нашли такой объект и рассматриваете его для вложения, советую обратить внимание на…
Критерий номер два
Непомерно большой номерной фонд. Как показывает практика, допустимое количество номеров для Питера и Москвы – до 300. В городах с меньшим турпотоком – до 200. Фонд на 1000 юнитов и более – верный признак того, что отель предназначен под долгосрок. Высокодоходный отель – зачастую камерный отель. Поскольку обеспечить одномоментную сдачу тысячи номеров в посуточную аренду – задача невыполнимая.
Для примера: самый большой на сегодня апарт-отель нашей сети включает в себя около 130 юнитов. Впрочем, в центре даже при большом желании трудно открыть огромный объект. Столь больших пятен под застройку там нет. А проекты реконструкции зданий таких масштабов встречаются редко, и возьмется за них далеко не каждый застройщик.
Второй критерий логически вытекает из первого критерия о локации. Ведь чтобы компенсировать потери в доходе из-за отсутствия туристов и посуточной аренды авторы проектов в сомнительных районах раздувают номерной фонд. Тем самым они рассчитывают на большее количество постояльцев-долгосрочников. И, надо полагать, хорошо за счет этого зарабатывают. Увы, этим не может похвастать рядовой собственник единственного апартамента в таком гигантском комплексе.
Вывод из этих двух пунктов прост. Если перед вами пусть даже красивый и современный проект апарт-отеля, но на тысячи и тысячи юнитов в непримечательной локации спального района – высокого дохода не ждите.
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на канал. Пишите комментарии, если у вас остались вопросы или дополнения. И до новых встреч!