На канале Механики мы обычно говорим о том, какие процессы идут на рынке недвижимости, куда должны пойти цены и какие вещи на него, этот рынок, влияют. Влияют вообще и влияют конкретно сейчас. Но сегодня о другом, о том, на что оказывает влияние сам рынок недвижимости? Какие выводы можно сделать, наблюдая это рынок?
Начнем с того, что это один из вопросов, по которому усредненное общественное мнение и реальность подчас расходятся довольно сильно. Например, есть распространённое мнение, что рынок недвижимости влияет на демографию. Что воспроизводство населения напрямую зависит от доступности квадратных метров для жизни.
Иногда это так. Есть люди, которые говорят, что не заводят детей из-за того, что у них нет достаточно просторной квартиры. Но в целом это не совсем так. Если мы вспомним, какими жилыми площадями располагали наши родители, а до этого наши бабушки и дедушки, вспомним коммунальные квартиры, общежития и туалеты на улице, мы придем к выводу, что все относительно. Есть даже статистика, согласно которой в относительно развитых странах обладание большой квартирой и деньгами мало коррелируется с количеством детей в семье.
Мало того, даже тип недвижимости влияет на рождаемость не так сильно. Скорее наоборот, семьи с детьми чаще выбирают для жизни малоэтажную застройку и частные дома, в то время как семьи без детей чаще селятся в многоэтажных человейниках.
Конечно, расдачей дополнительных квадратных метров (как это отчасти было во времена СССР) можно кратковременно увеличить рождаемость среди определенных слоев населения, но причины процесса лежат глубже. Мы входим в постиндустриальный уклад. Есть довольно обоснованное мнение, что постиндустриальному укладу, при котором добавленную стоимость производит 5-7% населения, свойственна низкая рождаемость и более продолжительная жизнь. Т.е. рождаемость больше зависит от экономического уклада, чем от рынка недвижимости. Рынок недвижимости тут находится больше в зависимом положении.
На что же рынок недвижимости влияет сам?
Конечно, рынок недвижимости - это рынок, то есть место, где встречаются спрос и предложение. Т.е. по определению процессы, которые на нем происходят - следствия других процессов, и этот рынок есть нечто зависимое. Тем не менее, есть вещи, которые не напрямую, но зависят от спроса и цен на нем.
Например, строительная отрасль.
Строительство, если рассматривать его как отрасль производства, производит разной степени комфорта средства для проживания. Продукты этого производства, как правило, имеют очень большой срок службы, но привязаны к конкретному месту. Ведь недвижимость в привычной нам форме не двигается. Если не происходит рост населения, потребность в производстве новой недвижимости в основном вытекает из желания людей проживать в более комфортной и просторной недвижимости.
Но, если бы эта потребность была единственным источником спроса, этот спрос был бы не столь высок. Посудите сами, население особо не растет, недвижимость, выбывающая из обращения исключительно по причине ее износа, это очень незначительная часть недвижимости. Тем не менее, громадное количество людей вынуждено большую часть активного периода своей жизни отдавать значительную часть своего дохода строительной отрасли через механизм ипотеки.
С другой стороны, отъехав от мегаполиса километров на 300, можно увидеть много брошенной недвижимости. Недвижимости, которая когда-то работала как недвижимость, превращается в мусор. Она никому не нужна.
Причина в миграции. Именно из-за нее возникает спрос на недвижимость в одних местах и падение спроса, а то и зачастую его полное исчезновение – в других. Соответственно, города и мегаполисы, в которые люди мигрируют, растут, в то время как пространства между ними становится менее населенным.
А как растут эти города и мегаполисы? Они строятся. И в общем случае строятся тем активнее, чем большую прибыль приносит это строительство. А, если цены на недвижимость падают или просто не догоняют инфляцию? Правильно, строительство приносит меньше прибыли, и строят меньше.
Что из этого следует? А вот из этого факта возникает много следствий не только для рынка недвижимости, но и для экономики в целом. И не только экономики.
Начать, видимо, следует с того, что строительство, в т.ч. жилое строительство – это сегодня серьезная часть экономики в целом. Это потребитель бетона, арматуры, труб, строительной техники и вообще большой номенклатуры промышленной продукции. Соответственно, если потребление этой продукции падает, это влияет на экономику в целом.
К слову, именно по этой причине государству не выгодны низкие цены на недвижимость. При высоких ценах люди прямо или косвенно (в случае покупки на вторичном рынке) финансируют экономическую деятельность большого количества различных производств, если цены понижаются или рынок просто замирает – эта финансирование падает.
Здесь уместно вспомнить распространённое мнение, что цены на недвижимость жутко перегреты и сам рынок недвижимости – один большой пузырь, который рано или поздно лопнет и тогда квадратные метры сможет купить каждый.
Да, когда-нибудь, когда технический прогресс и энерговооруженность достигнет того уровня, что каждый будет иметь такую же возможность купить дом или квартиру, как новую куртку, такое время и может наступить. Но сейчас недвижимость по цене одежды можно найти только там, где она никому не нужна. Где ее по сути бросили. Если такие цены будут, например, в Москве сегодня, это будет означать полную приостановку какого-либо строительства в этом городе.
Но не будем замахиваться на прогнозы развития экономики вообще. Кроме рынка недвижимости, на экономику влияет много других факторов. Но, так сказать, пространственная структура потребления стройматериалов, энергии, человеческих ресурсов - могут меняться в зависимости от спроса на недвижимость.
Например, в текущих условиях московский регион в силу высоких ставок по ипотеке может начать потреблять меньше того же бетона, арматуры и труб. Соответственно, спрос на эту продукцию переместиться туда, где еще (или уже) есть спрос на строительные работы.
Но это экономика вообще. Как развитие рынка недвижимости может повлиять на нас с вами помимо экономики?
Тут имеет смысл поговорить об инфраструктуре. Ее развитие – конечно, в идеале – должно немного опережать строительство. Например, организация новых строительных площадок возле той же Москвы имеет смысл в местах, где есть какая-то транспортная доступность. Соответственно для нового строительства нужно, чтобы зона этой доступности расширялась. Поэтому строились новые станции метро, возникали МЦД и т.п.
Это было логично. Если строить человейники просто в чистом поле, их просто никто не купит, как никто не купит квартиры в самых современных небоскребах, если они построены где-нибудь в окружении красивейших карельских озер или с видом на Белое море. Красиво, могу подтвердить, но добираться к этим чудам архитектурной мысли нужно будет на внедорожниках или байдарках. Не каждый захочет.
По этой причине застройщики или структуры, которые получают прибыль от организации, оформления и продажи стройплощадок, лоббируют строительство этой самой инфраструктуры. Она позволяет увеличить привлекательность прилегающих земельных участков. Но, когда прибыльность строительства падает, интерес к новым площадкам уменьшается, и проекты по инфраструктуре сворачивают. Их никто уже так не лоббирует.
Такова тенденция.
Например, после очередного поднятия ставок ЦБ была в Подмолсковье частично заморожена МЦД 5, которая должна была связать Пушкино и Щелково с Домодедово.
Да, у этого конкретного проекта есть другие проблемы, в частности он предусматривал довольно длинный тоннель под центром Москвы. Но еще год назад были причины прорабатывать вопрос строительство такого тоннеля, сейчас они исчезли. А что за это время изменилось кроме ставки ЦБ?
Иными словами, чем дороже цены на рынке недвижимости, чем больший финансовый смысл имеет экстенсивное развитие инфраструктуры, и наоборот.
Но пойдем еще дальше.
Недвижимость кроме крыши над головой является чем-то типа массового финансового инструмента. Актива, который помогает защитить нажитое от инфляции. Однако, недвижимость, цены на которую не отрабатывают инфляцию, перестает быть таким инструментом и теряет смысл как объект инвестирования. Да, опытные риэлторы скажут, что недвижимость, которая может выполнять роль не девальвирующегося актива или даже приносить прибыль можно найти всегда, но большинство людей не риэлторы и плохо понимают механику рынка.
Поэтому, в случае падения цен на недвижимость или их длительной заморозки вероятен отток инвестиционных денег из этого сектора. И они, эти деньги, перетекут в другие области. Запуская инфляционные механизмы в этих других областях.
К слову, высокие ставки по ипотеке косвенно способствуют именно этому. Росту цен на другие товары и активы.
А теперь, раз уж мы зашли столь далеко, посмотрим, как будет работать этот механизм дальше. Примем во внимание то, как происходит падение цены на рынке недвижимости. Оно происходит так, что рядовой обыватель, как, к слову, и многие «аналитики», этого не замечает. А, когда замечает, на рынке вдруг происходит резкое увеличение спроса и... за этим взрывной или просто заметный рост цен. Капиталы опять начинают перетекать в недвижимость, ведь она снова стала привлекательным финансовым инструментом. А строительство снова становиться высокорентабельной отраслью экономики. Со всеми вытекающими.
Дальнейший ход процесса описывать, наверное, нет смысла. Как работают эти качели, вы, надеюсь, поняли.
Это, разумеется, не все, на что рынок недвижимости оказывает влияние. У этого рынка много других сторон. Например, эстетическая. Поясню, поскольку это для многих неочевидно. При насыщенном рынке, когда спрос в целом невелик, но цены не ниже уровня рентабельности строительства, больше шансов найти своего покупателя у той недвижимости, которая выглядит привлекательно. Визуально привлекательно. Этим фактором сегодня пользуются строители загородной недвижимости. Да и некоторые крупные городские застройщики большое значение придают тому, как выглядит то, что они строят.
Привлекательные рендеры, комфортно выглядящие пропорции пространства. По техническим параметрам такое жилье может не отличаться от домов постройки 60-х 70-х годов прошлого века, а в следствии плотности застройки может быть и менее комфортным и его эксплуатация будет более затратной, но продается оно при этом существенно дороже.
Конечно, это двухстороннее влияние. С одной стороны, вкусы и эстетически предпочтения начинают больше влиять на рынок, с другой стороны, рынок, поддерживая визуальные устремления потребителя, переформатируется и сам потребитель начинает придавать этой стороне вопроса все большее значение. Все чаще он предпочитает небольшую студию в доме с хорошей локацией и современной стильной входной группой однокомнатной квартире в старосоветской среде.
А среда, как установили ученые, влияет на человека. Меняется рынок недвижимости – меняемся и мы.
Но пора заканчивать. Разумеется, я затронул не все связи и зависимости. Однако, надеюсь, что наиболее важные моменты обратной связи рынок недвижимости – все остальное отразил. И терпеливый читатель, дочитавший до этого места, примерно понял, как она, эта связь, работает.
Зачем это все знать? Даже, если вы не принимаете судьбоносных для рынка решений, польза в этом знании есть. Чем больше связей понимаешь, тем более понятна механика рынка. А ее знание не помешает не только риэлторам, но и тем, кто хотел бы иметь какую-то личную стратегию в этом отношении.
Те, кто хочет лучше чувствовать рынок недвижимости и его основные тенденции могут подписаться на канал Механики в телеграмме. Там можно найти многие симптоматичные новости рынка. Если хотите копать глубже и понимать механику работы этого рынка – читайте канал Механики тут.
И, успехов!