Чтобы переуступка прав аренды (найма) состоялась, нужно:
- Получить письменное согласие арендодателя на замену арендатора в договоре.
- Заключить трёхстороннее допсоглашение.
- Подготовить акт приёма-передачи — от прежнего арендатора к новому. Это необязательно, но акт подтвердит, что помещение досталось новому квартиросъёмщику в хорошем состоянии: оно позволяет использовать недвижимость для проживания.
- Зарегистрировать допсоглашение в Росреестре, если основной договор аренды заключался на период свыше 1 года.
Для оформления договора найма в Росреестре нужно подать документы в кадастровую службу или в МФЦ. Сделать это можно лично или онлайн.
Для регистрации понадобятся следующие документы:
- первоначальный договор аренды и все его приложения;
- допсоглашение о перенайме;
- копии паспортов всех участников сделки;
- доверенности, если у участников есть представители;
- квитанция об оплате пошлины.
Если оформлять сделку удалённо через «Госуслуги», то регистрация займёт не более 7 рабочих дней. В итоге все стороны перенайма получат экземпляр допсоглашения с отметками, что госорганы зарегистрировали смену арендатора.
Юридические тонкости перенайма
Бывает, что у прежнего арендатора есть задолженность по арендной плате. Возникает вопрос: кто должен её погасить? Кажется логичным, что квартиросъёмщик обязан оплачивать только тот период, в который пользовался жильём по договору. Однако закон трактует этот вопрос двояко, и даже суды принимают разные решения при одинаковых вводных.
В некоторых случаях суд считает, что задолженность должен погасить старый арендатор. Но только в том случае, если в допсоглашении прямо прописано, что задолженность не переходит к новому жильцу. Например, так постановил Арбитражный суд Брянской области в 2017 году.
При этом другие суды уверены, что новый арендатор полностью заменяет первоначального должника и обязан вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом. Так в 2017 году решил Верховный суд со ссылкой на многочисленные статьи Гражданского кодекса.
Сейчас суды всё чаще опираются на постановление Верховного суда и признают, что арендодатель может взыскивать долг с нового жильца. Неважно, что эта задолженность образовалась до вступления арендатора в договор. Например, об этом говорится в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 2019 года.
Чтобы избежать сложностей, в допсоглашении нужно чётко и однозначно прописать условия погашения задолженности — кто, какую сумму и к какому сроку должен оплатить.
Сдавать и снимать квартиру через Яндекс Аренду — просто и безопасно. Специально для клиентов сервиса юристы подготовили шаблон договора, в котором учитываются интересы обеих сторон сделки. Вам останется лишь внести личные данные и подписать соглашение с помощью СМС-сообщения. Для собственников все услуги бесплатны, а для жильцов работа сервиса уже включена в стоимость ежемесячной аренды.