Не так давно ко мне от старого клиента пришёл интересный запрос:
"Нужна консультация про то насколько серьёзно надо относиться к новостям про конфискацию участков, на которых за три года с момента приобретения ничего не построили."
Опасения обоснованы: покупку участка мой клиент произвел чуть более 3 лет назад, летом 2021 года. При этом до сих пор его не освоил... И что же теперь, уплатив немалую сумму за него, оплачивая ежегодные налоги, членские взносы СНТ/ТСН - есть возможность его потерять?!
В интернете на данный момент информация о новом законе достаточно противоречивая. Я бы сказал, чрезмерно оптимистичная: подчеркивается польза, подробно объясняются мотивы законодателя... Но чем это конкретно грозит человеку, который по разным жизненным обстоятельствам не может построиться на принадлежащем ему участке - вот это как-то остаётся за кадром, описывается достаточно скупо.
А между тем, закон может серьёзно изменить судебную практику и одинаково влияет на судьбу участков как незастроенных, так и застроенных, но долго неиспользующихся!
Итак, разберемся. Начнем с самой сути - текста законопроекта. 8 августа 2024 года Президентом подписан Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ. Он вступает в законную силу 01 марта 2025 года.
О чём новый ФЗ?
1. ФЗ №307 вносит следующие изменения в Земельный кодекс:
- Правка в статье 42:
«Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны… своевременно приступать к использованию земельных участков (далее идущий текст - убирается) ...в случаях если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами»
Ранее этот пункт касался только арендаторов, в первую очередь. Ведь в договорах купли-продажи обычно не прописывают сроки освоения.
Теперь не важно, арендуешь ли ты участок или собственник - освоить участок - должен!
- Вносится новая статья 85. «Освоение земельных участков из состава земель населенных пунктов и их использование»
1. Под освоением земельного участка из состава земель населенных пунктов понимается выполнение правообладателем земельного участка одного или нескольких мероприятий по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Перечень таких мероприятий устанавливается Правительством Российской Федерации.
Пока перечень мероприятий не установлен. Имеется только Проекты постановлений Правительства. Их изучим ниже.
2. Срок освоения земельного участка из состава земель населенных пунктов составляет три года, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Три года отсчитываются от момента вступления данного ФЗ в законную силу – для тех участков, что уже в собственности (потому что закон не имеет обратной силы). И – с момента приобретения для участков после 1 марта 2025 года.
3. Если перечень мероприятий по освоению земельного участка из состава земель населенных пунктов предусматривается проектом рекультивации земель, срок освоения этого земельного участка устанавливается в соответствии с таким проектом. Правообладатель земельного участка из состава земель населенных пунктов в течение срока рекультивации не считается лицом, которое не использует этот земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, при условии своевременного выполнения таких мероприятий в соответствии с перечнем, предусмотренным проектом рекультивации земель.
Проект рекультивации – исключение из правил. Обычно собственника участка обязывают провести рекультивацию, восстановление земли – по решению суда.
4. Правообладатель земельного участка из состава земель населенных пунктов приступает к использованию этого земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием со дня приобретения прав на него, а в случае, если требуется освоение этого земельного участка, не позднее трех лет с указанной даты, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи.
О чем мы уже говорили выше, в комментарии к пунктам 2 и 3
5. Признаки неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Обращаю внимание: это не повторение! В первом пункте – список мероприятий. Здесь – признаки неиспользования. На этот счёт тоже есть Проект постановления Правительства.
2. ФЗ также вносит следующую правку в Федеральный закон от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации":
- Статья 27 дополняется пунктом 5:
«К садовым земельным участкам и огородным земельным участкам независимо от их принадлежности к определенной категории земель применяются предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации положения об освоении земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов. Перечень мероприятий по освоению садовых земельных участков и огородных земельных участков, а также признаки неиспользования таких земельных участков устанавливаются Правительством Российской Федерации».
Здесь делается ссылка на третий пункт этой статьи: «Садовые земельные участки и огородные земельные участки должны использоваться по целевому назначению и в соответствии с их разрешенным использованием»
И первый пункт: «Садовые земельные участки и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения»
Так сказать, закольцевали, объединили в одном пункте.
Какая ответственность при нарушении озвученных выше статей (42 и 85 ЗК РФ)?
1. Штрафы.
Статья 8.8 КоАП РФ: «Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению».
Для физлиц сумма штрафа составляет от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости, если мы говорим про участки под ИЖС и садоводство (п. 3 ст. 8.8 КоАП).
В случае невыполнения обязанностей по приведению участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению – прибавляется штраф в размере от 20 000 до 50 000 для физ.лиц.
2. Возмещение нанесенного неиспользованием вреда окружающей среде.
Статья 77 Федерального закона от 10.01.2002 №7-ФЗ «Об охране окружающей среды»:
«Юридические и физические лица, причинившие вред окружающей среде в результате ее загрязнения, истощения, порчи, уничтожения, нерационального использования природных ресурсов, деградации и разрушения естественных экологических систем, природных комплексов и природных ландшафтов и иного нарушения законодательства в области охраны окружающей среды, обязаны возместить его в полном объеме в соответствии с законодательством».
Возмещение высчитывается по формулам, которые вы узнаете, когда попадёте в суд: Росприродназдор, Росрыболовство и Роспротребнадзор имеют их где-то в глубине внутренних документов. Яркий пример, суд 2022 года: захламление участка, находящегося в водоохранной зоне – оценено в сумму 1,4 млн.рублей!
Или суд 2020 года: возмещение 1,2 млн. ущерба, нанесенного пожаром, который распространился на лес – с участка, принадлежащего собственнику (в связи с тем, что он зарос сухостоем).
3. Изъятие земельного участка.
Статья 284 Гражданского Кодекса «Изъятие земельного участка, который не используется по целевому назначению»:
«Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование»
По тексту статьи мы понимаем: есть зацепки для того, чтобы продлить срок неиспользования на более длительный срок, чем три года. Но должны быть железные основания: почему не использовал. Очевидно, к ним можно отнести:
- Пребывание в местах лишения свободы
- Длительные многолетние командировки
- Военные действия (в том числе участие в них в составе армии РФ)
- Длительная болезнь (медицинские показания, например: реабилитация после инфаркта, инсульта, аварии).
Статья 285 Гражданского Кодекса «Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства Российской Федерации»:
«Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению, или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде, или на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в пункте 2 статьи 222 настоящего Кодекса, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями»
Казалось бы, данная статья не про изъятие в связи с неиспользованием? Пока, действительно, не совсем. Однако, ждём «с нетерпением» введения в статью 13 Земельного кодекса понятия «инвазивные растения», то есть растения которые захватывают территории, вытесняя другие виды растений, создавая тем самым опасность для экологического баланса, среди них:
- Борщевик Сосновского
- Клён Ясенелистный
- Золотарник канадский
- Люпин многолистный
- Топинамбур
- Колючеплодник лопастный («бешеный огурец»)
В случае, если поправку внесут, штрафы по статье 8.7 КоАП (от 20 до 50 т.р. с физических лиц) начнут платить не только собственники сельскохозяйственных земель, как сейчас, но и вообще все, вне зависимости от категории земель. Об этом подробнее – здесь.
Но это не главное: через распространение инвазивных растений – ухудшается плодородие, причиняется вред окружающей среде… В общем, вы поняли: «включается» статья 285 ГК РФ. Скорее всего, правоприменение будет таким: сначала ежегодный штраф по ст. 8.7 КоАП, а через три года – иск по статье 285, изъятие.
Признаки неиспользования участков (пока в виде проекта)
Какие же признаки неиспользования участков определяет Проект Постановления Правительства Российской Федерации "Об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков" (подготовлен Росреестром 09.08.2024)?
1. Признаками неиспользования земельных участков, на которых отсутствуют здания, строения, сооружения, при условии, что правовой режим таких земельных участков предусматривает строительство и размещение объектов капитального строительства, являются следующие признаки:
Обращаю внимание: любой из этих признаков по отдельности – является основанием для применения мер…
1) отсутствие на земельном участке в течение двух лет и более фундамента здания, строения, сооружения, или подземных конструктивных элементов сооружения, для строительства которых предназначен земельный участок, если информация об иных сроках выполнения соответствующих работ не содержится в разрешении на строительство;
Как известно, разрешение на строительство – это, на данный момент, документ актуальный для любых земель кроме ИЖС/садоводства. Для ИЖС и Садоводства есть другой документ: «Уведомление о планируемом строительстве», которое направляется владельцем участка в Госуслуги/через МФЦ. А далее приходит ответ от Администрации, в виде «Уведомление о соответствии». И если в Разрешении на строительстве ранее прописывались допустимые сроки постройки (10 лет), то в Уведомлении никаких сроков нет. Что не даёт возможности «оттянуть» наподольше момент начала неиспользования участка.
2) отсутствие на земельном участке в течение пяти и более лет здания, строения, сооружения, для строительства которых предназначен земельный участок и в отношении которых в соответствии с законом осуществлена государственная регистрация прав на такие здание, строение, сооружение либо на любое помещение или машино-место в них, за исключением случаев, когда соответствующие права не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом, а также если судом установлено, что правообладатель земельного участка не смог завершить его строительство в связи с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект капитального строительства.
Интересно, что здесь мы видим некое противоречие со статьёй 284 ГК РФ: там говорится про "иные обстоятельства", которые продлевают срок неиспользования земли и это даёт место для маневра при защите своих прав в суде. А здесь список обстоятельств сужается только до действия/бездействия органов гос.власти и ресурсоснабжающих организаций...
2. Признаками неиспользования земельных участков, на которых расположены не являющиеся самовольными постройками здания, строения, сооружения, в отношении которых в соответствии с законом осуществлена государственная регистрация прав, являются в совокупности следующие признаки:
А вот здесь признаки должны быть в совокупности, только тогда этот пункт включается:
1) неиспользование зданий, строений, сооружений для осуществления хозяйственной деятельности, ведение которой допускается в таких зданиях, строениях, сооружениях, в течение пяти и более лет;
2) разрушение или повреждение конструктивных и иных элементов здания, строения, сооружения, расположенных на земельном участке (в совокупности: разрушение (повреждение) крыши, разрушение (повреждение) стен, разрушение (повреждение) фундамента, отсутствие окон или стекол на окнах, отсутствие внутри здания, строения, сооружения работоспособных сетей инженерно-технического обеспечения), при условии невыполнения работ по устранению указанных обстоятельств в течение пяти и более лет.
Вот здесь интересно. Что если разрушение происходит по причинам преднамеренным? Третьи лица могут захотеть "ускорить" отчуждение нужного им участка - через разрушение строений. Наталкивает на мысли о скором подорожании страховки жилых домов: кто-кто, а страховщики просчитывают такие риски первыми.
3. Признаками неиспользования земельных участков, правовой режим которых не предусматривает возможность строительства зданий, строений, сооружений, в том числе в случае если правовой режим земельного участка предусматривает возможность возведения некапитальных строений, сооружений, (за исключением огородных земельных участков), являются в совокупности следующие признаки:
Здесь тоже признаки должны быть в совокупности!
1) на земельном участке в течение трех и более лет не осуществляется деятельность, соответствующая правовому режиму земельного участка;
2) захламление на площади более чем пятьдесят процентов земельного участка предметами, не связанными с его использованием в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением, или загрязнение на указанной площади земельного участка отходами производства и потребления, в том числе твердыми коммунальными отходами (далее - отходы), при условии невыполнения работ по освобождению земельного участка от таких предметов или отходов, либо наличие на более чем пятидесяти процентах площади земельного участка сорных растений высотой более одного метра и (или) древесно-кустарниковой растительности (за исключением древесно-кустарниковой растительности, выращенной силами правообладателя земельного участка, для целей благоустройства и озеленения территории земельного участка) при условии невыполнения работ по освобождению земельного участка от таких сорных растений и древесно-кустарниковой растительности в течение одного года и более.
Вспоминается дело, которое выше приводил, о захламлении приморского участка, со штрафом 1,4 млн?! Вот кроме штрафа – ещё и участок изымут.
4. Признаками неиспользования земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, являются признаки, предусмотренные пунктом 1 настоящего приложения (в случае, если на земельном участке расположены здания, строения, сооружения, в том числе индивидуальный жилой дом).
5. Признаками неиспользования садовых или приусадебных земельных участков являются в совокупности:
1) признаки, предусмотренные подпунктом 2 пункта 2 настоящего приложения (в случае, если на садовом или приусадебном земельном участке размещен садовый дом и (или) иные объекты, которые в соответствии с законом допускается возводить на таком земельном участке);
2) признак, предусмотренный подпунктом 2 пункта 3 настоящего приложения;
3) неосуществление в течение трех и более лет подряд на земельном участке деятельности: сельскохозяйственных культур - для садовых земельных участков, сельскохозяйственной продукции - для приусадебных земельных участков.
6. Признаками неиспользования огородных земельных участков являются в совокупности:
1) признак, предусмотренный подпунктом 2 пункта 3 настоящего приложения;
2) неосуществление в течение трех и более лет подряд выращивания на земельном участке сельскохозяйственных культур.
7. В случае если на земельном участке расположено несколько зданий, строений, сооружений, такой земельный участок считается соответствующим признакам, указанным в подпунктах 1 и 2 пункта 2 настоящего приложения, в случае если такие признаки имеет каждое из находящихся на земельном участке здание, сооружение.
Наконец, ответ на главный вопрос: «Как быть?!»
Какие мероприятия нужно проводить на своё участке, чтобы вас не оштрафовали, не впаяли возмещение за ущерб окружающей среды, не изъяли участок.
Отвечает на данный вопрос Проект Постановления Правительства Российской Федерации "Об установлении перечня мероприятий по освоению земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков" (подготовлен Росреестром 09.08.2024).
Перечень мероприятий по освоению земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков:
1. Освобождение земельного участка от древесно-кустарниковой растительности, сорных растений (за исключением деревьев и иных насаждений, выращенных силами правообладателя земельного участка, для целей благоустройства и озеленения земельного участка), препятствующих использованию земельного участка по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием. При освобождении земельного участка от древесно-кустарниковой растительности, сорных растений не допускается изъятие (уничтожение, иные действия, которые могут привести к гибели, сокращению численности либо нарушению среды обитания соответствующих видов животных, растений или других организмов) объектов растительного мира, виды которых занесены в Красную книгу Российской Федерации и красные книги субъектов Российской Федерации. В случае если нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации или муниципальным правовым актом представительного органа местного самоуправления предусмотрена процедура получения разрешения на право вырубки зеленых насаждений, то освобождение земельного участка от древесно-кустарниковой растительности осуществляется при условии получения такого разрешения.
2. Освобождение земельного участка от предметов, нахождение которых на земельном участке привело к его захламлению.
3. Освобождение земельного участка от отходов производства и потребления, в том числе твердых коммунальных отходов (далее - отходы) в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области обращения с отходами, в случае если земельный участок загрязнен отходами.
4. Осушение земельного участка, понижение уровня грунтовых вод, в случае если земельный участок заболочен, излишне увлажнен или характеризуется повышенным уровнем грунтовых вод, препятствующим использованию земельного участка по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.
5. Увлажнение земельного участка, в случае если земельный участок иссушен.
6. Производство земляных работ, необходимых для использования земельного участка по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием, в том числе:
а) разработка грунта;
б) уплотнение и укрепление грунта;
в) вертикальная планировка участка;
г) перемещение грунта;
д) устройство насыпей, разработка выемок;
е) снятие и хранение плодородного слоя почвы.
7. Рекультивация земель.
Как нам предлагает статья Российской Газеты, всячески нахваливающая инициативу законодателей: «в случае длительного отсутствия собственника он может передать свой земельный участок в аренду или безвозмездное пользование третьим лицам для поддержания его в надлежащем состоянии. Также не исключается привлечение третьих лиц на условиях возмездного оказания услуг по уборке территории».
Интересно, как описали журналисты суть закона, прямо в названии статьи: «С 2025 года у людей появятся дополнительно три года на подготовку участка к использованию по назначению».
Спасибо!!!
Подытожим
1. Про положительный эффект закона распространяться не будем, для этого есть специально обученные люди. Что же почувствуют на себе в скором времени россияне? Штрафы, штрафы, штрафы. Если раньше статью 8.8 КоАП применяли редко, потому что был большой процент оспаривания таких мер в суде – то теперь… Пополнение бюджета – гарантировано!
2. Изъятие – крайняя мера. Думаю, она не будет популярна… если ваш участок не в том месте, которое кому-то приглянулось. Это могут быть конкретные люди, например ваши соседи. Они будут пристально смотреть теперь за «целевым использованием»! Ведь если к 1 марта 2028 года ваш участок всё ещё стоит бесхозный… можно и сменить хозяина. Сначала он уйдет в собственность РФ. А оттуда его можно уже и выкупить (взять в аренду).
3. Хорошо, что кроме Признаков неиспользования – есть ещё и Перечень мероприятий по тому, как избежать самых ярких «маркеров» неиспользования. Впрочем, среди описанного в этом перечне нет главного: если участок предоставлен для строительства – он должен быть застроен! То есть теперь использование участка это не право. Это обязанность гражданина РФ. Да, статьи 284 и 285 ГК РФ были и раньше, но раньше не было чётко определены признаки неиспользования, а это не позволяло эти статьи применять в судах. Теперь – можно.
4. Используйте свои земельные участки по целевому назначению… Если же не можете, по каким-то причинам (например, вы живёте зарубежом длительное время), для вас есть несколько вариантов:
4.1. Предложенный в статье РГ: поддерживайте участок в надлежащем состоянии на удалёнке. Нанимайте людей, чтобы его косили, перекапывали, сажали там что-то… Можно за деньги с вашей стороны. А можно и за деньги с их: сдавайте участок в аренду. Если место красивое и вид разрешенного использования позволяет, там можно расположить модный сейчас глэмпинг/палаточный городок. Или… место для выгула собак (если это город – актуально), почему бы и нет? Примените, как говорится, фантазию. Например…
4.2. Постройте на участке объект капитального строительства небольшого размера и сдавайте его. Это если бюджет позволяет. И есть доверенный человек, который будет этот дом сдавать в ваше отсутствие (контроль в найме обязателен!)
4.3. Копите обоснования для того, чтобы, в случае предъявления к вам мер административной ответственности – отбить эту атаку. Выше описывал варианты форс-мажорных обстоятельств, которые можно использовать для обоснования «иных обстоятельств, исключающих его использование». Конечно же, не забывайте оплачивать обязательные платежи (налоги, членские взносы, если это СНТ/КП/ТСН), это тоже будет учитываться судом.
4.4. Продайте участок. На крайний случай, если вы абсолютно уверены в том, что участок вам точно не пригодится достаточно долго – продайте его. Это можно сделать на удалёнке, с помощью риелтора.
Как продать участок без личного физического нахождения в Российской Федерации?
1. По доверенности. Доверенность может быть российской, сделанной перед выездом – в идеале. К этой доверенности так же приравнивается так называемая «консульская», которая делается в посольстве РФ в других странах.
Другие варианты доверенности, в частности «апостилированная» - повышение риска для покупателя участка в разы (нет реестра таких доверенностей, нельзя проверить их подлинность, в отличие от российских и консульских). Поэтому при продаже можно столкнуться с пониженным спросом на участок, продающийся по такой доверенности и, в следствие этого – снижением цены на него…
Важно: для продавца в сделках по доверенности тоже есть риски! – здесь подробнее об этом (даю, в том числе, основные советы для продавца по предстоящей сделке через доверенность)
2. С помощью сервисов электронной регистрации. К сожалению, в консульствах не проводят прием наподобие МФЦ, да и Сбербанков иностранных нет. Однако, есть сервис ЦИАН-сделки!
Для того, чтобы провести сделку через ЦИАН, нужно одновременное выполнение следующих условий:
- Наличие российской работающей симки в вашем смартфоне (+7….)
- Смартфон должен быть с функцией NFC
- Подтвержденная учетная запись на Госуслугах (отметка о подтверждении – в профиле на первом месте)
- Наличие 10-летнего неистекшего загранпаспорта
- Цветное фото действующего паспорта гражданина РФ, СНИЛС, ИНН
- Стабильное интернет-соединение
Имеется ограничение на сделки через ЦИАН, кроме описанных технических: этот сервис только про продажу! Дарение, переуступка прав – увы…
Стоит заметить. Если участок приобретался в браке, но супруг(а) не является сособственником – к сделке понадобится ещё и нотариальное Согласие (согласно пункту 3 статьи 35 Семейного Кодекса РФ). Его можно сделать так же, как и Доверенность: или через российского нотариуса на территории РФ / в консульстве. Или – у нотариуса иностранного, но тогда к нему будет настороженное отношение покупателя и банка (если покупка с участием ипотеки).