Дорогие друзья, благодарю Вас за интерес. Давайте всё-таки "добьём" вопрос с ценообразованием, ценовыми трендами и текущей ситуацией на рынке Москвы.
Как обычно, я напишу своё мнение, возможно, совершенно, ложное, а Вы напишите в комментариях в чём я ошибаюсь.
1. Как оценить квартиру?
Элементарный вопрос, верно? Сколько стоит Ваша квартира? Столько, во сколько Вы её оцениваете. Не поспоришь.
Переформулирую. Если Вам потребуется свою квартиру продать, за какую цену, по Вашему мнению, её купят. Это уже другое, согласитесь?
Где мы будем пытаться эту информацию найти? Понятно, на сайте ЦИАНа.
Вроде, логично. Или нет? Давайте подумаем вместе. Во-первых, ЦИАН всё-таки рекламная площадка. Рекламодателю выгоднее, чтобы объявление висело дольше. А объявление не будет висеть долго, если квартира продастся быстро, верно? Конфликт интересов.
Второй момент. На ЦИАНе Вы видите цены на объекты-аналоги и ориентируетесь на них. Проблема в том, что это вновь мнение собственников, таких же, как и Вы. Но Вы не знаете, как оценить свою квартиру. А они? Как они оценили свою?
Поэтому в объявлениях мы видим одну цену, но в сделках - иную.
По итогам октября 2024 года разница цен в объявлениях и при продаже новостроек составила 11,3%, готового жилья — 16,5%, следует из исследования «СберИндекс» и «Домклик» (есть в редакции). Расчеты сделаны на основе ценовых индексов «Домклик» и данных ипотечных сделок Сбербанка, которые консолидируются в лаборатории «СберИндекс» и анализируются совместно.
Подробнее на РБК.
Разница между предположениями собственника о цене своей квартиры на вторичке и реальной ценой сделки - 16,5%
Метод оценки цены квартиры в новостройке посредством мониторинга сайта застройщика обсуждать не стоит, согласитесь? Просто смотрим на том же ЦИАНе квартиру от застройщика и аналог по уступке от дольщика. Думаем :-)
2. Цены сделок
Было бы проще всего, если бы у нас была какая-то база с верифицированными ценами сделок. Заходишь куда-нибудь на "Госуслуги", щелкаешь кнопочку - и видишь цены сделок. Но кнопочки нет, как и самой базы. Сделки есть, цены по сделкам есть, а доступной базы нет.
Хотелось бы поверить экспертизе ЦИАНа и быть уверенными, что надпись "Хорошая цена" гарантия правильно определенной цены лота и быстрой сделки, но нет, мы с Вами выше поняли почему.
Более менее приемлемый выход - вкладка "История сделок" на сайте Домклик
К сожалению, такая аналитика есть далеко не по каждому дому, учитываются только ипотечные сделки Сбера. Хорошо, но мало.
Московские риэлторы используют базу winner.
Winner парсит данные отовсюду, куда дотягивается - ЦИАН, Авито, Домклик, Яндекс.Недвижимость, соцсети, формирует базу и выводит в удобной графической форме. Самая удобная функция Winnera - возможность видеть всю ситуацию в динамике. Сколько лотов выставлено в этом доме и домах-аналогах поблизости, что собственники делают с ценой своего предложения (динамика цены в течение всего срока объявления), средний срок экспозиции и цена проданных лотов.
И опять, я пишу цена проданных лотов, но фактически в Виннере видно лишь то, что собственник выставил в апреле 2024 свою квартиру за 22 млн, снижал каждый месяц на 500 000 в течение полу-года, в итоге последняя цена в рекламе была 19 млн, после чего объявление исчезло. Собственник продал за 19 млн? Или просто снял с продажи? Или правильно предположить, что он сделал еще небольшую скидку и фактическая цена сделки была 18,8 млн? Бог его знает.
Но, мне в отличии от собственника будет очевидно, что если аналог был предположительно продан за 19 млн в октябре, то цена 24 млн сейчас, наверное, слишком самонадеянна - в этом же доме выставлено ещё 4 похожих квартиры в диапазоне от 20,2 до 21,5 млн. Каждое из объявлений стоит от 6 до 10 месяцев и сделок нет.
- Но моя квартира намного лучше и она точно продастся за 24 млн.
- А почему Вы так думаете?
- Ну, есть внутренняя уверенность...
Как бы да, квартиры обладают своей индивидуальностью и можно сразу чего-то недоглядеть. НО. Квартира за 20,2 млн стоит, лучшая цена была, вероятнее всего, не выше 19 млн а тут 24 млн. Но как, Карл? Почему она должна продаться? Если 5 квартир давно висят в экспозиции и лишь одна из них за последние 6-8 месяцев продалась и продалась только потому что, видимо, пробила какой-то психологический барьер потенциального покупателя, будет ли логичным предположить, что емкость этого рынка - 2 сделки в год? И что вряд ли эти сделки при текущем положении дел пройдут при ценах дороже 19 млн?
3. Индикаторы
Я несколько раз посетовал на ЦИАН, но на самом деле 2 функции ЦИАНа весьма полезны и могут быть использованы и покупателями и продавцами.
Первое это, конечно, статистика просмотров
Хорошим считается показатель выше 50 просмотров в день. Предполагается, что такое количество просмотров (при обычном режиме объявления, не "премиум") должно привести к сделке в течение 1,5-2 месяцев.
2-ой индикатор - история цены
В целом, за неимением гербовой пишут на простой другого, даже этих 2-х метрик ЦИАНа вполне достаточно для грубого анализа и понимания, в рынке цена лота или нет.
А теперь, дорогие друзья, если у Вас будет время и желание, попробуйте, пожалуйста, сделать анализ тех московских квартир, которые Вам интересны. И, пожалуйста, ответьте сами себе на следующие вопросы:
1. Как сильно выросли цены на те лоты, которые Вы мониторите?
2. По каким ценам ушли лоты-аналоги?
3. Насколько сильно по Вашему мнению отличается цена сделки от "хорошей" цены, предлагаемой ЦИАН?
Заранее Вас благодарю и буду признателен за Ваши комментарии.
P.S. Уже после написания статьи посмотрел ролик Александра Харыбина - он сильный профессионал, специализирующийся в основном на аренде. Найдете время - посмотрите. Спойлер: ролик называется ПАДЕНИЕ ЦЕН НА 35 % и это только начало! ПИК точно что-то знает и действует ПЕРВЫМ!
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Онлайн курс "Квартира в Москве"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov