Согласен, слова «сюрпризы» и «рынок недвижимости» редко употребляются вместе. Но, когда изменения накапливаются, возникает эффект, который давно не выходивший на этот рынок человек, называет именно так. Во всяком случае в разговорах и при консультациях это проскальзывает. Так что же там, на этом рынке, происходит?
Понимаю, что те, кто читал мои прошлые экзерсисы на эту тему, могут слегка заскучать, так как ничего неожиданного во всем этом происходящем не увидят, но свежие мысли на тему найдут тоже.
Итак, чем же удивляет текущий рынок загородной недвижимости?
Если коротко, тем, что со стороны части покупателей изменился подход к выбору объекта. И тут можно выделить несколько причин.
Первая причина в том, что сегодня участниками рынка уже накоплен какой-никакой опыт домовладения, и те, у кого этот опыт появился, стали очевидны те плюсы и минусы, на которые они до этого не обращали внимания при строительстве загородного дома или его покупке.
Например, многие, кто во главу угла ставил большой размер земельного участка (30 соток и больше) пришли к выводу, что косить, подстригать и вообще содержать в аккуратном состоянии такую территорию это занятие, которое требует времени, сил и/или денег. Если в начале 90-х домовладельцы подходили к своим владениям с энтузиазмом, как чему-то новому, как вообще часто подходят к началу какого-то предприятия, то со временем у многих этот энтузиазм схлынул, и выяснилось, что владение домом - это статья расхода. Иногда - существенная для бюджета. Например, для пенсионера.
Те, ко строил дома большой площади, так сказать, «на будущее», оказавшись в этом будущем поняли, что большинство комнат их усадьбы пустует, и количество этих комнат вполне можно сократить раза в два.
Люди, которые строили свои дома недалеко от города, но еще среди природы, оказались среди массивов таких же домов, которыми застроены все соседние поля. Да, возникают довольно быстрые вылетные магистрали, но районных центрах и при выезде на них все больше пробок. Иными словами, многое меняется и в отношении локаций.
Ну, и сами дома, их планировки, архитектурные решения. Например, если некоторое время назад решение построить дом в три этажа считалось удачным, со временем эта оценка перетерпела изменения. По опыту, от покупки сегодня часто отказываются, если в доме нет спальни на первом этаже. У многих пожилые родители, да и некоторые покупатели уже сами не любят лазить по лестницам. Впрочем, есть и чисто экономические причины. Как не проектируй, лестница обязательно отнимает некоторую часть полезной площади. Понимание этого факта тоже приходит.
Таких моментов достаточно много. Нерациональные планировочные решения, маленькие окна, несоответствие дома его локации и т.д. Не буду перечислять эти моменты дальше, но сегодня средний покупатель предъявляет к загородным домам требования, которыми раньше пренебрегали.
Во-вторых, на рынок выходит следующее, более молодое поколение покупателей. Оно обращает больше внимания на эстетическую сторону вопроса. На картинку. На стиль. Сейчас, в отличии от 90-х и начала двухтысячных, когда были популярны классические формы коттеджей конца 19-го – начала 20 века, покупатель чаще предпочитает дома в стиле шале, барнхаус или нечто в стиле Райта. На худой конец просто с окнами в пол.
Застройщики отвечают тем, что на рынке сейчас довольно много объектов, копирующих именно вышеназванные стили. Правда, во многих случаях это дома с, так сказать, ограниченным сроком годности. Например, построенные на металлические сваях, которые гарантированно держат дом около 20-ти лет, в то время, как бетонные и кирпичные по сути срока годности не имеют.
Однако, некапитальность тоже одна из тенденций современного загородного домостроения. Многие покупатели загородных домов уже научились отличать дачу от дома для постоянного проживания. Поэтому в Подмосковье растут дачные поселки, где капитальные дома в 450 квадратных метров соседствуют с объектами, которые ближе к продвинутым хижинам глэмпингов.
Да, многие начинают строить загородные дома уже после того, как поездили по глэмпингам (что это такое и как использовать это явление себе во благо тут), соответственно стиль объектов, которые они строят, имеет много общего.
Однако, думаю, не будет лишним упомянуть две вещи. Глемпы часто намеренно строят как некапитальные объекты в силу их расположения, статуса земель, а также возможностей быстрого демонтажа и переноса. Дом в дачном поселке, тем более в населенных пунктах это все-таки иная песня. Кроме того, глэмп органично смотрится на природе, на берегу реки или озера, на живописном горном склоне, в то время как скопище глэмпов на шестисоточных участках, да еще выстроенных в ряды вдоль прямых улиц (в глемпингах ситуационные планировки обычно совершенно другие) может оказаться больше похож на военный лагерь или лагерь беженцев. А, забор соседа из покосившегося профнастила может усугубить все до картины полного эстетического хаоса.
В-третьих продолжается старая тенденция дифференциации объектов по локациям. Например, дома и земельные участки, расположенные вдоль линий МЦД, как уже действующих, так и будущих, заметно растут в цене. Причем, если участки размером около 6-ти соток в районах, отдаленных от транспортных артерий, связывающих с мегаполисом, вырождаются в дачные поселения не очень обеспеченных семей, такие же участки в пешей доступности от МЦД, если не стали, то имеют хорошую перспективу стать домовладением в зеленом пригороде. С застройкой, соответствующей районам, в которых будут селиться более обеспеченные слои населения. А владельцы участков по 20 и более соток в таких местах будут считаться обеспеченными людьми. Примерно как те, кто сейчас имеет свой частный дом в пешей доступности от станции метро в старых частях мегаполиса.
Сейчас сотку в обжитом районе в пешей доступности от МЦД еще можно купить за миллион рублей, но МЦД не будут уводить в бесконечность, и количество таких соток конечная величина.
В-четвертых, отсутствие ипотеки с нормальными ставками в совокупности с новыми эстетическими требованиями все чаще побуждают людей строить дом самостоятельно. Обычно такой человек покупает земельный участок «без подряда», желательно за 1 – 2 миллиона рублей и начинает на нем строить то, что позволяет ему его вкус и финансовые возможности.
Что получается в результате, часто можно увидеть, проезжая по некогда красивым полям Подмосковья. Поскольку без ипотеки такое строительство растягивается на весьма неопределенный срок, финансовые возможности соседей меняются в течение этого срока по-разному, а эстетические требования у владельцев таких участков пребывают на разных (иногда очень разных) уровнях, приятный сельский пейзаж, по которому вы ехали лет 10 назад часто превращается почти в промышленный. А как еще назвать картину из металлических профнастильных заборов, за которыми что-то среднее между пустырями и строительной площадкой?
И страдает при этом не только эстетическое чувство проезжающих. В первую очередь страдают кошельки тех, кто строится за такими заборами. Дело в том, что продать результат такого строительства бывает непросто, а отбить затраченное, как правило, не реально. Если вы, конечно, не застройщик.
Теперь о том, какие тут можно дать сегодня советы.
Советы продавцам - продавать. Дело в том, что рынок загородной недвижимости - это рынок, рост которого мало что сдерживает. Но это, так сказать экстенсивный рост, т.е. рост в размерах. В целом увеличивается количество земельных участков, бывших сельхозугодий, а ныне строительных площадок, копится количество недостроенных домов и растет число построенных. Соответственно ждать подорожания вашего объекта , хотя и стройматериалы и услуги строителей растут в цене, сейчас не стоит.
Но это, если говорить вообще. Если смотреть на конкретные локации, могут быть варианты. Например, уже упомянутые участки в пределах пешей доступности от разного рода МЦД.
Возьмем довольно распространённую ситуацию – у вас в собственности небольшой участок и часть дома где-то около станции этого самого МЦД. Несколько лет назад за этот участок можно было выручить стоимость, равную примерно половине стоимости квартиры в старом фонде в соседнем поселке. Это, если дом не пригоден для круглогодичного проживания. Сейчас – это уже примерно стомость квартиры. Если недвижимость непригодна для круглогодичного проживания – это примерно однушка на пару станций дальше, если пригодна, уже нормальная однокомнатная квартира на пару станций ближе к мегаполису или даже трешка, но на пару станций подальше.
Конечно, это очень примерные соотношения, но каждый такой собственник такого участка может уточнить их, исходя из своих данных. А стоит ли сидеть с этой недвижимостью и ждать в надежде на продолжение тренда?
Зависит от вас и ваших планов. Если вы в перспективе собираетесь жить не в человейнике, а где-то загородом и в каком-никаком, но своем доме, есть смысл ждать. Земля в этих местах не подешевеет. Не подешевеет как в абсолютных значениях, так и относительно, например, земельных участков в полях, которые превращаются т.н. коттеджные поселках. Хотя бы потому, что такой земли еще много, и в оборот вводятся все новые поля и даже леса.
Если вы инвестор, можете даже инывестировать в такие объекты, но с пониманием того, какие затраты вы будете нести в период владения.
Но, если у вас иные планы на будущее, а свой дом для вас просто нагрузка на бюджет, можно воспользоваться моментом. Да, такие земельные участки будут расти в цене, но другая недвижимость, например, квартиры, могут начать расти в цене быстрее. Последний год их цена в целом по госпиталю почти не увеличивалась. В основном по причине высокого процента по ипотеке. Но в какой-то момент эта цена начнет отыгрывать инфляцию. Или по причине понижения ставки по кредитам, или по причине роста инфляции и ее переходу к гиперинфляции. Какой-то третий вариант за исключением смягченных вариантов двух перечисленных не просматривается, поэтому есть резон поменять такой участок на квартиру именно сейчас.
А, если вы покупатель – имеет смысл покупать. Во всяком случае, если есть соответствующие покупке финансовые возможности. Если нет – нужно понимать, что таких людей, как вы, у которых нет возможности взять ипотеку по льготным ставкам, но есть желание купить или построить что-то загородом, становится все больше. Соответственно, вы существенно выиграете, если опередите их, выбрав момент, когда цены на недвижимость еще не начали расти, но вот-вот начнут.
Понимаю, что выбрать такой момент непросто, но скромно намекну, что есть мой канал, раскрывающий механику рынка, и есть канал Механики в телеграмм, где без лишнего информационного шума появляются интересные для понимания рынка новости. Держите руку на пульсе.
А есть ли какой-то способ построить дом здесь и сейчас, не подписваясь на кучу канаов и не влезая в механизмы рынка? И не влезая в долговую яму? На самом деле, есть, и он довольно подробно описан тут.
Если коротко, то сделать все «по уму» можно путем организации т.н. клубных поселков. Да, для этого нужно сделать нечто большее, чем погуглить «участки без подряда» и послушать продавцов таких участков. Нужно или организовать такой поселок или сделать так, чтобы вас туда пригласили. Или, в конце концов, напроситься самому. Это не так сложно, если вы контактны и активный участник каких-то инициатив.
Например, вы любите походы или вы – волонтер, и у вас есть круг друзей, которых вы проверили в горах или в каких-то иных экстремальных или просто нестандартных ситуациях. Поговорите с ними вечером у костра или просто за чашкой какой-нибудь жидкости. У кого-то обязательно есть планы построить свой дом. Это может стать отправной точкой.
В общем, путей обзавестись свои домом пока еще много.
Надеюсь, основные тренды рынка загородных домов я упомянул. Возможно, даже кого-то бесплатно проконсультировал. Если что-то по вашему мнению пропустил, пишите в комментах. Ну, и всем, осилившим сей текст, удачи, и до новых встреч!