Льготные программы ипотеки "еле дышат". Есть ли варианты купить сегодня новостройки на выгодных условиях или остается только один путь - в банк за ипотекой по грабительским ставкам и расплачиваться по ней до конца своих дней? Расскажу вам о доступных вариантах покупки новостройки в конце 2024 года.
Ситуация на рынке новостроек после отмены льготной ипотеки
Давайте начнем с того, что происходит на рынке сейчас. После отмены льготной ипотеки с господдержкой 1 июля 2024 года многие ожидали резкого падения спроса на новостройки. Но знаете что? Этого не произошло.
Артур Ахметов, руководитель направления "Ипотека, страхование и сделочные сервисы" платформы "Авито Недвижимость", отмечает:"С 2020 года ипотека с господдержкой активно стимулировала первичный рынок. Мы видим, что в 2022-2024 годах предложение новостроек выросло примерно в два раза. Также произошел переток спроса из "вторички" в новостройки — рост начался во второй половине 2023 года, когда ставка ипотеки на готовые квартиры поднялась выше 13%."
Да, спрос немного снизился, но не обвалился. Почему? Потому что застройщики и банки быстро адаптировались к новым условиям и предложили альтернативные варианты финансирования. А государство продолжает поддерживать отдельные категории граждан.
Государственные программы поддержки покупателей новостроек
Несмотря на завершение массовой программы льготной ипотеки, государство не оставило граждан без поддержки. Вот какие программы все еще действуют:
- IT-ипотека: ставка до 5% годовых для специалистов в сфере информационных технологий.
- Семейная ипотека: ставка до 6% для семей с детьми. Причем ряд застройщиков сейчас дополнительно снижают эту ставку до 3-4% годовых
- Дальневосточная ипотека: ставка 2% для жителей Дальнего Востока.
- Сельская ипотека: ставка 3% на строительство дома в сельской местности.
Региональные программы поддержки покупателей новостроек
Не забывайте и о региональных программах поддержки. Многие субъекты РФ предлагают свои варианты помощи при покупке жилья. На такую поддержку могут рассчитывать:
- Бюджетники
- Ветераны
- Военнослужащие
- Госслужащие
- Жители сельской местности
- Инвалиды
- Представители коренных малочисленных народов
- Медицинские работники
- Молодые специалисты
- Научные сотрудники
- Одинокие родители
- Педагогические работники
- Переселенцы
Если вы относитесь к одной из этих категорий, обязательно узнайте о программах поддержки в вашем регионе. Это может существенно облегчить покупку новостройки.
Альтернативные варианты финансирования покупки новостройки
Теперь давайте поговорим о том, что делать, если вы не подпадаете под государственные/региональные программы поддержки. Есть несколько интересных вариантов:
1. Субсидированная ипотека от застройщиков
Многие девелоперы сейчас предлагают собственные программы субсидирования ипотечной ставки. Как это работает? Застройщик берет на себя часть процентов по ипотеке, снижая тем самым финансовую нагрузку на покупателя.
Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК "Сумма элементов", рассказывает об одном из вариантов такой программы: "У покупателя-заемщика два счета: один для первоначального взноса (от 20%), а второй — для суммы кредита. Первые полгода или год действует фиксированная ставка 4,9%, после чего ставка меняется. Это позволяет сократить расходы в самый затратный период для новоселов, когда нужно делать ремонт и переезжать."
Сейчас застройщики предлагают такую пониженную ставку даже на первые 2-3 года после покупки новостройки.
2. Ипотека с аккредитивом
Еще один продукт, который встречается на рынке новостроек, — ипотека с аккредитивом.
Ипотека с аккредитивом подразумевает, что часть средств размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. За счет этого банк получает дополнительную доходность, часть которой предоставляет покупателю новостроек в виде скидки по ипотеке на время строительства.
Аккредитив может использоваться и при рассрочке, говорит директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. «При ипотеке в рассрочку кредитные средства зачисляются на аккредитив и лежат там определенный срок, согласованный сторонами», — пояснил он. Как правило, это от шести месяцев до трех лет. В этот период для заемщика действует льготная ставка (от 0,1% годовых), что существенно снижает ежемесячный платеж. Банк в свою очередь может пользоваться деньгами, которые лежат на аккредитиве, как средствами на вкладах, добавил эксперт.
3. Траншевая ипотека от застройщика
Это кредит, при котором оплата застройщику банком производится частями (траншами).
Обычно в этой схеме есть первый транш (сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ)) и второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию. Т.е. до перечисления второго транша банк пользуется этими деньгами.
Это позволяет первый транш для покупателя уменьшать до символических размеров (встречаются предложения и о первом взносе в 100 рублей и в 3 рубля и в 1 рубль), и устанавливается такой же символический ежемесячный платеж до второго транша (на практике есть предложения с платежом и в 1 руб. и в 15 копеек в месяц). С внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита, и платеж повышается до стандартных размеров.
4. Рассрочка от застройщика
Если у вас стабильный высокий доход, но вы не хотите связываться с ипотекой, обратите внимание на рассрочку от застройщика. Условия могут быть очень выгодными, особенно если вы готовы внести существенный первоначальный взнос.
Минусы - небольшой срок. Обычно застройщики предлагают рассрочку на 1-3 года.
5. Ипотека без первого взноса
Такой вариант некоторые застройщики предлагают в сотрудничестве с банками. При этой схеме идет завышение цены квартиры (или, как минимум, продажа ее без имеющихся у застройщика скидок). И на первоначальный взнос тут идет разница между реальной ценой новостройки и ценой, которая у вас в договоре ипотеки (если упрощенно описать даную схему).
6. Комбинированные схемы финансирования
Некоторые застройщики предлагают интересные комбинированные схемы. Например, часть стоимости квартиры вы оплачиваете сразу, часть берете в ипотеку, а на оставшуюся сумму получаете рассрочку от застройщика. Такой вариант может существенно снизить ежемесячную нагрузку на ваш бюджет.
Стратегии покупки новостройки в новых условиях
Теперь, когда мы разобрались с вариантами финансирования, давайте поговорим о стратегиях покупки новостройки в текущих условиях.
- Не гонитесь за котлованом
Многие покупатели по привычке ищут предложения на этапе котлована, надеясь сэкономить. Но в текущих условиях это не всегда оправдано. Вот интересный пример: в районе Замоскворечье вы можете найти готовый комплекс бизнес-класса в районе Павелецкой у Садового кольца по цене 550 тысяч рублей за метр. При этом два проекта на стадии строительства, которые находятся дальше от центра, продаются по 620 тысяч рублей за квадратный метр.
Поэтому мой совет – тщательно изучайте рынок, сравнивайте цены на готовое жилье и строящиеся объекты. Иногда выгоднее купить готовую квартиру, чем ждать несколько лет и переплачивать за ипотеку.
2. Рассматривайте альтернативные локации
Если вам важно купить именно новостройку, но бюджет ограничен, подумайте о покупке в менее престижных, но перспективных районах. Часто там можно найти интересные проекты по более доступным ценам.
3. Следите за акциями и спецпредложениями застройщиков
В условиях снижения спроса застройщики активно запускают различные акции и спецпредложения. Это может быть скидка при 100% оплате, подарок в виде кладовки или машиноместа, бесплатная отделка и т.д. Внимательно следите за такими предложениями – они могут существенно снизить стоимость покупки.
4. Используйте инструмент trade-in
Многие застройщики предлагают услугу trade-in – обмен вашей старой квартиры на новую с доплатой. Это удобный способ улучшить жилищные условия без необходимости самостоятельно продавать старую квартиру и искать покупателей.
5. Не забывайте про инвестиционный потенциал
Даже если сейчас кажется, что цены на новостройки высоки, помните о долгосрочной перспективе. Недвижимость остается одним из самых надежных способов сохранения и приумножения капитала. Артур Ахметов отмечает: "Если в период с 2025 по 2026 год Банк России снизит ключевую ставку, то депозиты, вероятнее всего, станут менее интересными. Более того, к этому времени на счетах людей накопятся дополнительные средства, которые могут быть задействованы при покупке жилья к моменту снижения ставки. Это позволяет предположить, что в среднесрочной перспективе роль недвижимости в качестве инструмента сохранения средств будет усиливаться."
И не забывайте зайти на мой тг-канал про инвестирование в недвижимость - там много полезного и конкретные кейсы:
Как сэкономить при покупке новостройки
Даже в условиях отсутствия льготной ипотеки есть способы сэкономить при покупке новостройки. Вот несколько советов:
1. Выбирайте оптимальную планировку
Часто можно найти квартиру с меньшей площадью, но более функциональной планировкой. Это позволит сэкономить на стоимости квадратных метров.
2. Рассмотрите квартиры без отделки
Если у вас есть возможность сделать ремонт самостоятельно, выбирайте квартиру без отделки. Это может сэкономить до 15-20% от стоимости жилья.
3. Торгуйтесь
Даже если застройщик заявляет о фиксированных ценах, всегда есть возможность получить скидку или бонус. Не стесняйтесь торговаться, особенно если покупаете квартиру без привлечения ипотеки.
4. Используйте материнский капитал
Если у вас есть право на материнский капитал, используйте его для первоначального взноса или частичного погашения ипотеки.
5. Следите за сезонными акциями
Застройщики часто проводят сезонные акции – например, перед Новым годом или в начале осени. В это время можно получить хорошую скидку.
Заключение
Даже если вы не подходите под льготные ипотечные программы, то и в текущих условиях есть варианты купит новостройку на более выгодных условиях, чем просто пойти в банк и взять ипотеку под 25-35% годовых (да, сейчас ставки на коммерческую (не льготную) ипотеку уже такие).
Удачный и выгодных вам покупок недвижимости для жизни и инвестиций!
Советую почитать: