Как застройщики поддерживают спрос в условиях высоких ставок по ипотеке

Кажется, что ставки по ипотеке 23-27% годовых почти не оставляют шансов рынку недвижимости. Однако девелоперы не сдаются и придумывают новые способы привлечь клиентов. Давайте разберемся, какие инструменты они используют, насколько это эффективно и какие есть плюсы и минусы для покупателя.

Субсидированная ипотека: палочка-выручалочка для застройщиков

Пожалуй, самый популярный способ поддержать спрос сегодня - это субсидированная ипотека от застройщика. Суть в том, что девелопер берет на себя часть процентной ставки, снижая ее для покупателя до более привлекательного уровня.

Например, при текущей ключевой ставке ЦБ застройщик может предложить ипотеку под 8-9% годовых на первые несколько лет. Звучит заманчиво, правда? Но не спешите радоваться - за все в итоге платит покупатель.

Дело в том, что расходы на субсидирование ставки застройщики закладывают в стоимость квадратного метра. По оценкам экспертов, субсидированная ипотека может увеличивать цену квартиры на 10-15%.

Александр Цыганов, руководитель департамента ипотечного кредитования ВТБ, отмечает: "Субсидированная ипотека - это временное решение, которое позволяет поддержать продажи в краткосрочной перспективе. Но в долгосрочном плане это ведет к росту цен на недвижимость".

Рассрочка от застройщика: купи сейчас, плати потом

Еще один популярный инструмент - рассрочка от застройщика. Это когда вы вносите первоначальный взнос (обычно от 20% стоимости квартиры), а остальную сумму выплачиваете частями в течение определенного срока.

Звучит неплохо, но есть нюансы:

1. Срок рассрочки обычно небольшой - от 6 месяцев до 2-3 лет.
2. Процент по рассрочке может быть выше, чем по ипотеке.
3. Если вы не успеете выплатить всю сумму в срок, придется брать ипотеку на остаток долга. Уже по обычным рыночным ставкам.

Я недавно общался со знакомой, которая купила квартиру в рассрочку от застройщика. Вот что она рассказала: "Сначала казалось, что это отличный вариант - не нужно собирать кучу документов для банка, процесс оформления простой. Но потом я поняла, что переплачиваю больше, чем если бы взяла обычную ипотеку. Плюс постоянно нервничаю, успею ли выплатить всю сумму до конца срока рассрочки".

Скидки и акции: охота за выгодой

астройщики активно используют различные скидки и акции, чтобы привлечь покупателей. Это может быть:

• Прямая скидка на квартиру (обычно 5-10% от стоимости)
• Подарок в виде ремонта или мебели
• Скидка при 100% оплате
• Специальные условия для определенных категорий покупателей (например, молодые семьи или врачи)

Важно понимать, что большие скидки часто бывают на неликвидные квартиры - с неудачной планировкой или расположением. Поэтому перед покупкой внимательно изучите все варианты.

Дмитрий Алексеев, директор по продажам крупной девелоперской компании, говорит: "Мы стараемся делать акции точечно, под конкретные категории покупателей. Например, семьям с детьми предлагаем скидку на большие квартиры, а для инвесторов делаем специальные условия при покупке нескольких лотов".

Трейд-ин: меняем старое на новое

Программа трейд-ин позволяет обменять вашу старую квартиру на новую в строящемся доме. Это удобно, если вы хотите улучшить жилищные условия, но не готовы заниматься самостоятельной продажей квартиры.

Схема работы обычно такая:

1. Застройщик оценивает вашу квартиру
2. Вы выбираете новую квартиру в его объекте
3. Заключается договор, по которому застройщик выкупает вашу старую квартиру и засчитывает ее стоимость в счет оплаты новой

Звучит здорово, но есть подводные камни:

• Оценка вашей квартиры может быть занижена
• Выбор новых квартир обычно ограничен
• Часто нужно доплачивать существенную сумму

Мой знакомый риелтор Сергей рассказывает: "Трейд-ин удобен для тех, кто не хочет заморачиваться с продажей. Но если вы готовы потратить время и силы, то продав квартиру самостоятельно, скорее всего, выручите больше".

Заходи в мой тлг-канал по инвестированию в недвижимость:

Фиксация цены: защита от роста

В условиях экономической нестабильности застройщики предлагают фиксацию цены на определенный срок. Это позволяет покупателю не волноваться о возможном росте стоимости квартиры.

Обычно фиксация действует на период от нескольких месяцев до года. За это время вы можете спокойно оформить ипотеку или собрать необходимую сумму.Но и тут есть нюансы:

• Часто для фиксации нужно внести бронь (от 20 до 100 тысяч рублей)
• Если вы откажетесь от покупки, бронь не вернут
• Фиксированная цена может быть изначально выше рыночной

Елена Мищенко, аналитик рынка недвижимости, комментирует: "Фиксация цены - это палка о двух концах. С одной стороны, вы защищены от роста. С другой - если рынок пойдет вниз, вы все равно будете обязаны купить по зафиксированной цене".

Ипотека без первоначального взноса: мечта или ловушка?

Некоторые застройщики предлагают ипотеку без первоначального взноса. Звучит как мечта, особенно для тех, кто не может накопить на первый взнос. Но давайте разберемся, что это на самом деле.Обычно такие программы работают так:

1. Застройщик договаривается с банком-партнером
2. Банк выдает ипотеку на 100% стоимости квартиры
3. Застройщик предоставляет скидку, которая идет в счет первоначального взноса

Но есть серьезные минусы:

• Процентная ставка обычно выше, чем по обычной ипотеке
• Переплата за весь срок кредита получается огромной
• Высокий риск оказаться в долговой яме при потере работы

Андрей Колочинский, управляющий партнер компании "ВекторСтройФинанс", предупреждает: "Ипотека без первоначального взноса - это большой риск и для покупателя, и для банка. Я бы рекомендовал все-таки накопить хотя бы минимальный первый взнос".

Совместные программы с банками: выгода для всех?

Застройщики активно сотрудничают с банками, создавая совместные ипотечные программы. Это может быть:

• Сниженная процентная ставка
• Упрощенное одобрение ипотеки
• Специальные условия для определенных категорий заемщиков

Например, недавно я видел программу, где при покупке квартиры в новостройке банк предлагал ставку на 1% ниже, чем обычно. Звучит неплохо, но важно внимательно читать условия.Часто такие программы имеют ограничения:

• Действуют только на определенные объекты
• Имеют лимит по сумме кредита
• Требуют страхования жизни и здоровья заемщика

Эксперт по ипотечному кредитованию Анна Борисова отмечает: "Совместные программы застройщиков и банков могут быть выгодными, но всегда нужно сравнивать их с обычными ипотечными предложениями. Иногда стандартная ипотека с господдержкой оказывается выгоднее".

Отделка в подарок: экономия или маркетинговый ход?

Многие застройщики предлагают квартиры с отделкой "под ключ" или дарят ремонт при покупке. На первый взгляд, это отличное предложение - въезжай и живи. Но давайте копнем глубже.

Плюсы отделки от застройщика:

• Экономия времени и нервов на ремонт
• Возможность включить стоимость отделки в ипотеку
• Гарантия на работы от застройщика

Минусы:

• Ограниченный выбор материалов и дизайна
• Качество работ не всегда на высоте
• Стоимость такой отделки часто выше, чем если делать самому

Я недавно общался с Алексеем, который купил квартиру с отделкой от застройщика. Вот что он рассказал: "С одной стороны, удобно - заехал и живешь. Но качество оставляет желать лучшего. Пришлось все равно кое-что переделывать. Если бы делал ремонт сам, потратил бы меньше и сделал бы как хочу".

Программы лояльности: бонусы для постоянных клиентов

Некоторые крупные застройщики внедряют программы лояльности для своих клиентов. Это может быть:

• Накопительная система скидок
• Бонусные баллы за покупку, которые можно использовать при следующих сделках
• Специальные предложения для тех, кто уже покупал недвижимость у этого застройщика

Такие программы особенно интересны инвесторам, которые регулярно покупают недвижимость. Но и обычные покупатели могут получить выгоду, особенно если планируют в будущем улучшать жилищные условия.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой", комментирует: "Программы лояльности - это способ для застройщиков удержать клиентов и стимулировать повторные покупки. В условиях высокой конкуренции это становится важным инструментом продаж".

Рассрочка на первоначальный взнос: отсрочка неизбежного?

Некоторые застройщики предлагают рассрочку на первоначальный взнос по ипотеке. Это работает так:

1. Вы вносите небольшую сумму (например, 5% от стоимости квартиры)
2. На оставшуюся часть первоначального взноса дается рассрочка на несколько месяцев
3. После выплаты рассрочки оформляется ипотека на оставшуюся сумму

Звучит заманчиво, особенно если вам не хватает совсем чуть-чуть до первоначального взноса. Но есть риски:

• Если вы не сможете выплатить рассрочку, потеряете и внесенные деньги, и квартиру
• Часто на период рассрочки начисляются проценты
• Общая переплата получается больше, чем при обычной ипотеке

Мой коллега-инвестор Михаил рассказывает: "Я пару раз пользовался такой схемой. Это удобно, если точно знаешь, что сможешь быстро собрать нужную сумму. Но если есть хоть малейшие сомнения - лучше не рисковать".

Заключение

Как видим, застройщики не сидят сложа руки и разрабатывают разные варианты и схемы для того, чтобы простимулировать покупки нового жилья. Они, конечно, имеют свой эффект, но он не сравним с льготными ипотечными программами. Однако надо понимать, что бывшего "разгуляя" с льготной ипотекой больше уже не будет и рынку придется пройти этот непростой период и перестроиться под новые реалии.

Советую почитать:

Ставьте 👍, если понравилась статья, подписывайтесь на мой канал, делитесь статьей с друзьями и пишите свои вопросы в комментариях ниже 👇👇👇