Сегодня поговорим на горячую тему – возможное падение цен на недвижимость в России. Многие из вас задаются вопросом: стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше подождать до конца года? Давайте разберемся вместе.
Как инвестор в недвижимость с многолетним опытом, я внимательно слежу за рынком. И сейчас ситуация действительно интересная.
Текущая ситуация на рынке недвижимости
Начнем с фактов. К августу 2024 года средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке России достигла рекордных 133,2 тыс. рублей. Это исторический максимум, друзья.
Рост цен в целом по стране составил 0,1%, но в крупных городах он был заметнее:
- Краснодар: +4,6%
- Челябинск: +3,5%
- Пермь: +2,1%
- Воронеж: +1,6%
- Москва: +1,2%
В Казани, Новосибирске и Красноярске цены выросли на 0,9%, а в Санкт-Петербурге, Самаре и Омске – на 0,5%.Только в двух городах зафиксировано снижение: Уфа (-0,7%) и Ростов-на-Дону (-0,5%).
Что это значит? Рынок недвижимости продолжает расти, несмотря на все экономические сложности. Но так ли это хорошо для покупателей или продавцов?
Причины роста цен на недвижимость
Аналитики отмечают, что рост стоимости новостроек обусловлен двумя ключевыми факторами:
- Дефицит предложения
- Ограниченный спрос
Застройщики продолжают предлагать акции и скидки, но массового изменения цен не наблюдается. Почему?
Валерий Кочетков, директор направления "Новостройки" компании "Инком-Недвижимость", прогнозирует: "Строящееся жилье будет дорожать на 1,5-2% в месяц. Готовое первичное жилье, вероятнее всего, ждет ценовая стагнация, если в проекте остался ассортимент лотов. Если же выбор ограничен, то дефицит предложения подтолкнет стоимость вверх."
Прогнозы экспертов: ждать ли обвала цен?
Теперь самое интересное. Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков сделал громкое заявление. Он допустил снижение цен на новостройки на 40% во второй половине 2024 года.
Причина? Сворачивание льготной ипотечной программы с господдержкой под 8% годовых.
Аксаков объясняет: "Я критиковал эту программу льготной ипотеки, поскольку она носила массовый характер. В результате цены на новостройки взлетели, поскольку денег на покупку стало больше, а быстро построить жилье в нужном объеме невозможно, и люди в итоге платили намного больше, чем должны были бы в нормальной рыночной ситуации."
Теперь, по мнению депутата, стоит ожидать обратного эффекта. Он прогнозирует, что ситуация стабилизируется через год, но самое активное снижение цен будет во втором полугодии 2024 года.
"Есть мнение, что для снижения цен на недвижимость потребуется два года, но я рассчитываю, что это произойдет быстрее, потому что строителям, чтобы запускать новые проекты, нужно продать уже построенное жилье. Они вынуждены будут снижать цену. По некоторым оценкам, уже во второй половине этого года возможно снижение цен до 40%", – считает Аксаков.
Мнения других экспертов
Однако не все участники рынка разделяют такой настрой.
Владислав Преображенский, исполнительный директор "Клуба инвесторов Москвы", вообще не видит оснований для столь резкого снижения цен: "Сложившаяся цена определяется балансом спроса и предложения. Сам баланс поддерживается рынком. Программы же льготной государственной ипотеки были направлены не на повышение цен на недвижимость, а на поддержание спроса. Если ситуация продлится долго, то это может привести к тому, что цены пойдут-таки вниз быстрее. Пока же цены снижаются очень медленно, либо остаются на месте, что указывает на стагнацию. Но каких-то драматических событий я не предвижу."
Мой взгляд на ситуацию
Я склонен согласиться с более консервативными прогнозами. Вот почему:
- Инерция рынка недвижимости. Цены на жилье не могут измениться мгновенно, даже при резком изменении экономических условий.
- Себестоимость строительства. Застройщики не могут продавать квартиры ниже себестоимости, а она растет из-за инфляции и проблем с поставками материалов.
- Ипотечные программы. Даже если одна льготная ипотека закончится, останутся другие программы поддержки.
- Инвестиционный спрос. Многие россияне по-прежнему рассматривают недвижимость как надежный способ сохранения сбережений.
- Дефицит предложения. В некоторых регионах спрос на жилье все еще превышает предложение.
- Как я зарабатывают на недвижимости с 2001 года - рассказываю в своем тг-канале - заходи:
Что происходило с ценами на жилье в последние годы?
Давайте посмотрим на динамику цен за последние пять лет
Данные Росстата говорят о значительном росте:
На рынке новостроек:
- 2019 год: 64 069 рублей за кв.м
- Конец 2023 года: 140 371 рубль за кв.м
Рост: 119%
На вторичном рынке:
- 2019 год: 58 528 рублей за кв.м
- Конец 2023 года: 97 418 рублей за кв.м
Рост: 66%
Как видим, новостройки дорожали быстрее. Это во многом связано с активным использованием льготной ипотеки.
Динамика роста цен по годам на первичном рынке:
- 2020 год: +12%
- 2021 год: +26%
- 2022 год: +21%
- 2023 год: +10%
Заметьте, темпы роста в 2023 году уже замедлились.
Факторы, влияющие на цены недвижимости
Чтобы понять, рухнут ли цены на жилье к Новому году, нужно учитывать множество факторов:
- Ипотечные ставки. Повышение ключевой ставки ЦБ привело к росту ипотечных ставок. Это может охладить спрос и уже его охладило.
- Программы господдержки. Завершение ипотеки с господдержкой под 8% к 1 июля 2024 года резко снизило спрос на новостройки.
- Экономическая ситуация. Санкции, инфляция, курс рубля – все это влияет на рынок недвижимости.
- Демографическая ситуация. Снижение численности населения в некоторых регионах может привести к падению спроса на жилье.
- Миграционные потоки. Переезд людей в крупные города поддерживает спрос на жилье в мегаполисах. Одновременно с этим наблюдаем отъезд значительного числа граждан заграницу, что уменьшает спрос на недвижимость.
- Стоимость строительства. Рост цен на материалы и рабочую силу увеличивает себестоимость жилья.
- Законодательные изменения. Новые законы в сфере строительства и недвижимости могут повлиять на рынок.
Прогноз цен на первичном рынке
Итак, что же ждет рынок новостроек?
Остатки льготных ипотечных программ будут поддерживать спрос на новостройки на довольно высоком уровне. Хотя, он уже в разы меньше, чем был до отмены льготной ипотеки на новостройки. У застройщиков есть финансовый запас и возможности для "сглаживания" отсутствия льготной ипотеки путем собственного субсидирования ипотечной ставки, акций и рассрочек для покупателей.
Мой прогноз: после завершения льготной ипотеки цены на первичном и вторичном рынке будут постепенно сближаться. Но резкого обвала цен ждать не стоит.
Прогноз цен на вторичном рынке
Вторичный рынок более чувствителен к изменениям ипотечных ставок. Продавцы не могут субсидировать покупателям рыночные ипотечные ставки из своего кармана или предлагать им разные акции и рассрочки. Здесь мы можем увидеть более заметное снижение цен.
Однако не стоит ждать 40-процентного падения. Скорее всего, снижение будет плавным и составит 10-15% к концу года.
Стоит ли покупать квартиру сейчас или ждать?
Это самый частый вопрос, который мне задают читатели блога. И ответ здесь не может быть однозначным.
Если вы планируете покупку для собственного проживания:
- Оцените свои финансовые возможности. Сможете ли вы обслуживать ипотеку при текущих ставках?
- Изучите предложения застройщиков. Многие предлагают скидки и акции.
- Рассмотрите вторичный рынок. Там может быть больше вариантов по приемлемым ценам.
Если вы рассматриваете покупку как инвестицию:
- Будьте готовы к долгосрочным вложениям. Быстрого роста цен в ближайшее время ждать не стоит.
- Тщательно выбирайте локацию. В некоторых районах цены могут снизиться сильнее, чем в среднем по рынку.
- Рассмотрите альтернативные варианты инвестиций. Возможно, сейчас есть более привлекательные активы.
Мои рекомендации
- Не паникуйте. Резкого обвала цен, скорее всего, не будет. Рынок недвижимости инертен.
- Следите за новостями. Изменения в законодательстве и экономической ситуации могут быстро повлиять на рынок.
- Изучайте локальные рынки. В разных городах и даже районах ситуация может сильно отличаться.
- Торгуйтесь. В текущей ситуации у покупателей больше возможностей для переговоров о цене.
- Рассматривайте альтернативы. Возможно, сейчас лучшее время для ремонта или расширения текущего жилья, а не покупки нового.
- Будьте готовы к долгосрочным инвестициям. Если вы покупаете недвижимость как инвестицию, рассчитывайте на горизонт 5-10 лет.
- Диверсифицируйте. Не вкладывайте все средства в одну квартиру или один объект.
И желаю вам выгодно купить свою недвижимость или инвестировать в нее!
Советую почитать:
