Процедура сдачи в наем для коммерческой недвижимости и жилых помещений во многом схожа: собственник определяет размер арендной платы, подбирает подходящих нанимателей и заключает с ними соответствующие договоры. Но есть и свои особенности. Апартаменты, в отличие от квартир, относятся к категории нежилых объектов. Соответственно, их передача во временное пользование третьим лицам трактуется как предпринимательская деятельность. Для легального ведения бизнеса по сдаче апартаментов в аренду владелец должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или учредить юридическое лицо. Осуществление данной деятельности без официального оформления статуса предпринимателя запрещено законодательством.
Что влияет на доходность
Одно из основных преимуществ апартаментов — возможность получения высокого дохода от их сдачи в аренду. Благодаря более высокой арендной ставке по сравнению с жилыми квартирами, инвестиции в апартаменты способны приносить владельцам до 15–20% годовой доходности.
Ключевые факторы, влияющие на доходность:
- локация и престижность района, в котором расположены апартаменты;
- развитость инфраструктуры и транспортная доступность;
- спрос на аренду апартаментов в данной локации;
- качество и состояние самих апартаментов, наличие отделки, мебели и техники.
Важно понимать, что доходность апартаментов во многом зависит от правильного подхода к сдаче их в аренду. Необходимо тщательно анализировать рынок, подбирать оптимальные ставки, грамотно управлять объектом и арендаторами.
Налогообложение доходов от аренды апартаментов
Доходы физических лиц от сдачи в аренду апартаментов подлежат обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Базовая ставка НДФЛ составляет 13% для резидентов РФ и 30% для нерезидентов.
Напомним, что налоговый резидент РФ — это физическое лицо, которое находится на территории Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд. В этот период включаются дни, проведенные на территории страны, начиная с даты пересечения границы, а также периоды временного выезда за границу для лечения или обучения. Нерезиденты — это лица, находящиеся на территории РФ менее 183 дней в году.
Оптимизация налогов
Физические лица, получающие доход от сдачи апартаментов в аренду, обязаны платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по стандартной ставке 13%. Однако существуют более выгодные варианты оптимизации налогообложения для владельцев арендного бизнеса.
Одним из таких способов является регистрация в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Это позволяет применять специальные налоговые режимы, предусматривающие существенно меньшую налоговую нагрузку по сравнению с НДФЛ.
Наиболее привлекательными для арендодателей апартаментов будут:
Упрощенная система налогообложения (УСН)
- При использовании УСН налог составляет всего 6% от полученного арендного дохода. Это значительно ниже, чем 13% НДФЛ для физлиц.
- Плюс УСН — простота ведения налогового учета и сдачи отчетности.
Патентная система налогообложения (ПСН)
- При ПСН размер налога является фиксированным и не зависит от фактического дохода. Стоимость патента рассчитывается исходя из потенциально возможного годового дохода от сдачи в аренду 1 кв.м. площади.
- Патент можно оформить на срок от 1 до 12 месяцев, что позволяет гибко подстраиваться под реальные сроки сдачи апартаментов.
Процедура регистрации ИП несложна и занимает всего несколько дней. Обязательным условием при этом будет регистрация обременения на апартаменты в Едином государственном реестре недвижимости, если договор аренды заключается на срок более года.
Самозанятые граждане, к сожалению, не имеют права сдавать в аренду коммерческую недвижимость и применять пониженные ставки налога.
Немного формальностей
Важно учитывать, что в документах, подтверждающих право собственности на апартаменты, наименование «апартаменты» обычно не фигурирует. Вместо этого используются формулировки о нежилом назначении помещения и указываются его номер, а также номера входящих в него комнат. Это связано с тем, что термин «апартаменты» применим лишь к гостиничным номерам, соответствующим определенным требованиям.
Управление апартаментами и подбор арендаторов
Для эффективной сдачи апартаментов в аренду необходимо организовать грамотное управление объектом. Это включает:
- Поиск и подбор надежных арендаторов, например, проверка потенциальных квартирантов, изучение их кредитной истории, рекомендаций.
- Заключение договоров аренды на взаимовыгодных условиях, включая сроки, размер арендной платы, залоговый депозит, ответственность за нарушение условий.
- Своевременный контроль и взыскание арендных платежей.
- Организацию эксплуатации и технического обслуживания апартаментов. Это может включать регулярную уборку помещений, замену расходных материалов, проведение ремонтных работ.
- Оперативное решение возникающих вопросов и конфликтных ситуаций, реагирование на жалобы арендаторов, разрешение спорных моментов, поиск компромиссных решений.
Чтобы правильно рассчитать и уплатить НДФЛ, собственникам апартаментов необходимо:
- вести учет всех доходов, полученных от сдачи апартаментов в аренду;
- документально подтверждать расходы, связанные с содержанием и управлением объектом;
- своевременно подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Важно отметить, что доход от аренды апартаментов облагается НДФЛ вне зависимости от того, используются ли они в предпринимательской деятельности или для личных целей собственника.
Для упрощения задач со сдачей апартаментов в наем многие собственники передают управление профессиональным управляющим компаниям. Это позволяет повысить загрузку, снизить риски и обеспечить стабильный доход от аренды.
Читайте также: