В течение трех месяцев после отмены программы льготной ипотеки российские застройщики значительно сократили старт продаж новостроек, несмотря на продолжающееся увеличение объемов строительства. Этот парадокс стал очевидным в результате исследования, проведенного «РБК-Недвижимость».
Застройщики строят, но не продают
За квартал, прошедший с момента отмены программы, объем жилья, еще не выставленного на продажу в строящихся новостройках по всей стране, увеличился на 10,6%. В июле этот показатель составлял 21,756 миллиона квадратных метров, а к сентябрю он вырос до 24,072 миллиона квадратных метров.Такое поведение рынка является нетипичным для России. В аналогичном периоде прошлого года объем невыставленного на продажу жилья сократился на 2,3% — с 22,494 миллиона квадратных метров в июле 2023 года до 21,969 миллиона квадратных метров в сентябре. Подобная динамика наблюдалась также в первом полугодии 2024 года: количество невыставленного жилья уменьшилось на 1,7% — с 21,571 миллиона квадратных метров в январе до 21,2 миллиона квадратных метров в июне.
Несмотря на это резкое увеличение числа новостроек с неоткрытыми продажами, объемы жилищного строительства продолжают расти. За третий квартал текущего года он увеличился на 2,1% — с 115,413 миллиона квадратных метров в июле до 117,789 миллиона квадратных метров. Этот прирост сопоставим с показателями третьего квартала прошлого года, когда рост составил 2,6% — с 101,922 миллиона квадратных метров до 104,615 миллиона квадратных метров. За первое полугодие текущего года объем строительства вырос на 9,1% — с 105,091 миллиона квадратных метров в январе до 114,630 миллиона квадратных метров в июне.
География снижения стартов продаж
Наибольшее увеличение площадей с неоткрытыми продажами наблюдается в Южном федеральном округе — здесь объем еще не выставленного на продажу жилья увеличился на 25,9% — с 3,134 миллиона квадратных метров в июле до 3,945 миллиона квадратных метров в сентябре.
Следом идет Дальневосточный федеральный округ с ростом на 20,3% — с 1,610 миллиона квадратных метров до 1,937 миллиона квадратных метров.
Приволжский федеральный округ замыкает тройку лидеров по снижению стартов продаж: здесь площадь жилья с неначатыми продажами возросла на 18,6% — с 2,955 миллиона квадратных метров до 3,504 миллиона квадратных метров.
Единственным регионом с противоположной динамикой стал Сибирский федеральный округ: здесь площадь жилья еще не выведенного на продажу снизилась на 7,6% — с 1,955 миллиона квадратных метров до 1,806 миллиона квадратных метров.
Изменения в крупных городах
В Москве за квартал количество площадей с неоткрытыми продажами увеличилось на 8,6% — с 1,538 миллиона квадратных метров до 1,670 миллиона квадратных метров. В Подмосковье этот показатель вырос на 7,6% — с 1,26 миллиона квадратных метров до 1,356 миллиона квадратных метров.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области динамика значительно менее выражена: в Северной столице прирост составил лишь 0,3% (с 1,366 миллиона квадратных метров до 1,37 миллиона квадратных метров), а в Ленинградской области — всего лишь 0,9% (с 1,291 миллиона квадратных метров до 1,302 миллиона квадратных метров).
Причины снижения стартов продаж
Застройщики сталкиваются с трудностями из-за снижения спроса на жилье. Это вызвано как отменой льготной ипотеки, так и резким ростом ставок по рыночным ипотечным программам. В таких условиях застройщики испытывают сложности с получением проектного финансирования. Экономика проектов не соответствует ожиданиям банков и реальным прогнозам застройщиков.
Счета эскроу не могут пополняться так быстро, как этого требуют банки. Это создает проблемы для своевременной выплаты по кредитам застройщиков. Если начать продажи квартир при потенциально низком спросе, застройщики окажутся перед необходимостью выполнять обязательства перед покупателями по завершению строительства. В условиях проблем с финансированием это может стать серьезной преградой.
По данным Минстроя России, низкая распроданность жилья становится актуальной проблемой. Заместитель главы ведомства Никита Стасишин отметил нарушение баланса между распроданностью и строительной готовностью: по всем строящимся объектам распроданность составляет всего лишь 35%, что является довольно низким показателем.
Из анализа данной ситуации видно, что давление на застройщиков продолжается и весь вопрос в том, насколько еще у них хватит "финансового жира", чтобы не начать массовое снижение цен на новостройки. Смотрим и наблюдаем за развитием ситуации
Советую почитать:
