Дорогие друзья, добрый день. Хотел с Вами обсудить ценовые тренды и особенности продажи недвижимости на растущем и падающем рынке. Надеюсь, Вам будет интересно :-)
Но сначала давайте ответим себе на вопрос: как определить, цена на квартиры растёт или падает? Вроде, идиотский вопрос, да? Мы же все твёрдо знаем, что цена растёт. Ведь растёт? Конечно, растёт, инфа 100%. Или всё-таки нет?
Давайте разбираться. Сначала спойлеры. Мне постоянно пишут, что:
- считать можно только в рублях, всякие разные доллары/евро/золото - зло;
- неправильно учитывать упущенную выгоду (ну, типа, клиент 3 года назад не стал вносить свои 3 млн в качестве ПВ по супервыгодной льготной ипотеке, а тупо положил их на рублёвый банковский депозит - неверный пример);
- квартира - для того, чтобы жить. Растёт её цена или падает - неважно. Купил - и молодец, зачем постоянно её оценивать;
- настоящие инвесторы считают иначе и у них в сделках по покупке-продаже недвижимости (особенно, когда это касается новостроек) постоянно получается большой профит.
Ок, принимаю, не будем говорить про доллары, курсовую разницу и упущенную выгоду и примем, что новостройки всегда растут. У меня, к сожалению, нет финансово-экономического образования, озвучу свои, возможно крайне ошибочные и примитивные, рассуждения. А Вы, если найдёте время, потом скажете, где именно я допустил ошибку.
1. Для начала нам нужны хотя бы какие-то цифры. Сколько стоит кв.м жилья в Москве?
Домклик пишет 315 650.
IRN рисует 271 500. У Домклика цифра на 16% больше. Причина такого расхождения непонятна.
К слову, иногда клиенты допускают возможность коррекции цен в результате переговоров на 20%. Ну, то есть, наняли супер-риэлтора и он сторговал для клиента квартиру с 12 млн до 10 или, наоборот, собственник был готов продать за 20, а тут раз и продали его сокровище за 24 млн. Такое теоретически возможно, если цена была определена неверно, но, если цена в рынке, речь обычно идёт о 2-3%, изредка 4-5%. И всё. А здесь 16%. Это много. Очень много. И все дальнейшие рассуждения подвисают, потому что базовой верифицированной цифры у нас нет.
2. Динамика роста.
У Домклика графики загадочным образом заканчиваются в августе 2023, но не страшно, нам подойдёт
В августе 2023 московская вторичка стоила 301 626 рублей, в октябре 2024 - 315 650. За 14 месяцев (упростим - пусть будет год) рост - 4,6%.
У IRN берём тот же график. Рост с 265 до 271,5 = рост 2.4 % за год.
Не знаю, как оперировать этими цифрами, но давайте возьмём среднеарифметическое - 3,5%.
3. Инфляция. Мне кажется, наверное, всё-таки и инвесторы должны учитывать инфляцию, верно? По данным на 24 июня 2024 года, официальная инфляция в России в годовом выражении составила 8,61%. Если рост недвижимости 3,5%, а инфляция 8,61%, правильно ли вычесть второе из первого и прийти к выводу, что фактическая цена московской вторички упала на 5,11%? Или это тоже неверное предположение?
4. Эквивалентная стоимость. Я не уверен, что правильно интерпретирую все эти цифры и предполагаю воспользоваться более простым способом. Давайте предположим, что у Вас был дедушка, который Вам в наследство оставил, например, слиток золота весом 1 кг. Если с золотом неинтересно, можно подставить автомобиль или дедовский гараж, доверху забитый банками с тушенкой. Реалистично же? И вот Вы 15 лет назад это имущество, полученное по наследству, продали. А на вырученные деньги купили квартиру. Сейчас Вы хотите продать квартиру, а на вырученные деньги купить ровно тот же товар, который продали 15 лет назад. Вопрос: Вы получите больше золота, тушенки и автомобилей или меньше? Попробуйте это проделать - возможно, какие-то вещи сразу будут выглядеть иначе.
5. Разница между растущим и падающим рынками. Проще не использовать цифры, а просто понять принцип. Что такое "растущий рынок недвижимости"? Это ситуация, когда на рынке избыток денег при недостатке объектов. Денег много, хватает на всё. Когда кончились дешевые объекты, покупаем средние по цене, когда кончились и они - переходим к дорогим. Что выгодно собственнику? Ждать. Прилив поднимает все лодки. Завтра будет лучше, чем вчера и я свою квартиру продам дороже.
Падающий рынок работает иначе. Объектов много, а с деньгами напряг. Продаются только дешевые объекты. А, когда они кончились? На падающем рынке они не заканчиваются. Заканчиваются покупатели с деньгами. Было 2 покупателя на 3-шки в Дегунино, которые были готовы купить за 13 миллионов, но они уже что-то купили. 2-е следующих теперь купят только за 12 млн.
Ситуация зеркальная. Покупателям нет резона торопиться. Рынок же падает? Падает. Завтра будет лучше, чем вчера. В смысле дешевле. Смысл торопиться? С покупкой можно подождать. А вдруг заберут? Один объект заберут, 8 останется и цену через пару месяцев снизят гораздо сильнее, чем на тот объект, который купили сейчас. А вот стоит ли ждать продавцам - вопрос.
Это обычно зависит от следующих факторов:
- Является ли объект активом? Вы его выгодно сдаёте, живет тихая семейная пара без детей, люди аккуратные и беспроблемные. Снимают у Вас уже 3 года и готовы снимать ещё минимум 3 - до пенсии мужа. Прекрасно. Вне зависимости от ситуации на рынке, объект приносит деньги, в чем смысл его продавать? Другая история, если Вы купили квартиру "в бетоне" на бывшем картофельном поле где-то за МКАД. Предполагалась удачная инвестиция, но цены не так, чтобы выросли. Сдавать? Но здесь не так много желающих снять квартиру, при этом куча конкурентных предложений и Вы понимаете, что, возможно, ремонт даже и не отобьётся;
- Ипотека. Продолжая историю из пункта 1 инвестиционную квартиру Вы купили с использованием ипотеки. На падающем рынке, понятно, цены падают, а ежемесячный платёж банку сохраняется. Наверное, стоит подождать. С другой стороны, пока рынок падающий, каждый следующий платёж банку ухудшает финмодель Вашей инвестиции;
- Ликвидность. Я не хочу продавать свою квартиру сейчас. Скорее всего, через пару лет я продам её дороже. А почему? Что произойдёт через 2 года? Если это брежневская панелька в Бирюлёво можно дождаться ввода метро и цены в районе вырастут, как это пару лет назад произошло с Дегунино, а если никаких улучшений не планируется, а и так старый дом продолжит ветшать и соцсостав района продолжать ухудшаться?
Друзья, если у Вас будет время и желания - буду очень признателен за Ваши мысли и комментарии. Заранее благодарю!
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
