Привет читатель. Ты взвесил все плюсы и минусы переезда в свой дом. О них я писал в предыдущей статье. Вот ссылка. И ты понял, что плюсы с лихвой перекрывают минусы, с которыми ты в состоянии справиться. И принял решение не жить в скворечнике. А вырваться на свободу. Но встаёт главный вопрос. Где и какой дом выбрать? На что обратить внимание? Как не ошибиться в выборе? Как выбрать правильно?
Я помогу тебе. Мы с женой приняли решение такого переезда 6 лет назад. И ни о чём не жалеем. Помогу тебе с правильным выбором основываясь на собственном опыте.
И так начнём.
Первое что нужно решить, где ты будешь покупать дом. Будет он в черте города? Будет это район СНТ или ДНТ? Или может в деревне, посёлке?
Рассмотрим каждый вариант отдельно.
Дом в черте города.
Даёт минимальное удаление от инфраструктур города. Магазины, школы, детские сады, больницы. Как правило в городской застройке присутствуют все виды коммуникаций. Свет, вода, канализация, интернет, сотовая связь. Легче добираться до работы и обратно. Но дома в городе всегда стоят дороже чем, остальные два варианта. Трудно найти новый дом с большой нарезкой земли. Примерно 2-3 сотки не более. Сотку из которых займёт сам дом. То есть места на участке хватит максимум под парковку авто и не большую зону отдыха. Большинство людей кто переезжает из квартиры в дом как раз и хотят такой вариант. Такой дом гораздо меньше предполагает как трудозатрат, так и финансовых вложений на благоустройство участка. То есть если у вас есть стабильная работа, которую вы не планируете покидать и вам необходимо каждый день на неё ездить, то вам будет гораздо лучше в таком доме.
Дом в СНТ или ДНТ (садовое или дачное некоммерческое товарищество).
Это участки земли, ранее выделенные под сады и дачи, на которых полноценно проживают люди. Главное преимущество это цена. Даже в деревне на таком же удалении от города цена равнозначного дома будет выше. Участки на много больше, чем в городе. Есть возможность что-то выращивать. Или даже завести птицу, кроликов для постоянного получения домашнего яйца и мяса. Но на этом плюсы заканчиваются. Первая проблема, с которой вы столкнётесь, это юридическая часть. Труднее купить или продать такой дом. Оформление документов гораздо сложнее. С пропиской чаще всего большие проблемы. Полное отсутствие инфраструктуры. Нет ни магазинов, ни садиков, ни школ, ни больниц. Все решения по проведению коммуникаций возлагаются полностью на товарищество. То есть если в вами покупаемом доме нет центральной воды, но подключение возможно, или не заасфальтирована дорога, нет освещения на улице, то решение по исправлению этих неудобств принимаете не вы, а на общем собрании всего товарищества. И исправляете за общий счёт (членские взносы). Так же вы не можете просто купить кур и завести на своём участке, не согласовав с товариществом. При этом если вам сегодня разрешили, вы построили курятник, купили кур, а потом общество передумало, то вам придётся избавляться от всего этого. Да это дешёвый в покупке вариант. Но очень многое зависит от соседей. Поэтому там как повезёт. Если вы знаете людей, проживающих там и уверены, что сможете наладить с ними контакт, то это ваш вариант. Порой многие вопросы даже проще решать коллективом.
Деревня или посёлок.
Большие или просто огромные, в несколько гектар, участки. Полная независимость от всех. Тишина. Умиротворение. Чистый воздух. Низкие стоимости коммунальных услуг. Масса возможностей для ведения малого бизнеса на фермерской основе. Но трудности с коммуникациями. Часто в деревнях плохо с подачей воды, перебои с электричеством, слабые сотовая связь и интернет. Но не во всех деревнях. Есть и те в которых отсутствуют подобные проблемы. Инфраструктура, конечно, всегда хуже, чем в городе. Но она там есть в отличии от СНТ и ДНТ.
Есть такое понятие как классификация ВРИ (виды разрешённого использования земельных участков). В классификаторе их насчитывается 158. Из них под жилое строительство подходят только три. Это ИЖС, ЛПХ и СНТ/ДНТ.
Постараюсь максимально доступно объяснить, что это такое и помочь вам сделать выбор.
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
В подавляющем большинстве участки оформлены как ИЖС.
Плюсы и минусы ИЖС
Плюсы:
1. Коммуникации: либо на самом участке, либо доступные до доведения.
2. У построенного дома есть почтовый адрес, значит, возможно прописаться.
3. Быстрое оформление ипотеки, в т.ч. по госпрограммам.
4. Доступны субсидии: материнский капитал, прочие льготы.
Минусы:
1. Высокая цена. Это связано с величиной кадастровой стоимости.
2. Повышенный налог.
ЛПХ (личное подсобное хозяйство).
Главное отличие ЛПХ и ИЖС заключается в том, что собственник обязан вести сельскохозяйственную деятельность. Как правило, земли для ЛПХ стоят дешевле, чем участки для ИЖС. Так же разрешено продавать излишки сельскохозяйственной деятельности, такие продажи не облагаются налогом. Невозможно оформить ЛПХ в черте города. Но возможно приобретение дома с участком ИЖС в селе или деревне и переоформить в ЛПХ
СНТ/ДНТ (Садовое/Дачное некоммерческое товарищество)
СНТ находятся за пределами населенных пунктов и не подразумевают прокладку коммуникаций за счет государства. Главное предназначение участков СНТ заключается в земледельческой деятельности. Собственник сам решает, что построить на участке: дом, хозяйственную постройку или вообще ничего.
На СНТ можно построить садовый дом. Действуют такие же ограничения как для ИЖС: не выше 20 метров и не более трех этажей. Объекты капитального строительства допустимы в СНТ только в том случае, если это прописано в градостроительном регламенте региона.
Сложность прописки в домах СНТ/ДНТ
Дома в СНТ/ДНТ делятся на два типа: садовые и жилые. В последних можно проживать круглый год, прописка доступна по стандартной процедуре.
С садовыми домами придется помучаться:
1. Нужно получить юридический статус «жилой».
2. К признакам жилого дома относятся: прочные стены, фундамент, площадь до 500 кв.м, не более трех этажей по высоте, вентиляция, электричество, водоснабжение, круглогодичная температура от 18 градусов, высота потолков от 2.5 метров.
3. Для получения жилого статуса необходимо получить положительное заключение экспертизы от компании с допуском СРО.
4. Сменить статус может только местная администрация.
5. Потребуются документы: заявление на признание дома жилым, выписка из ЕГРН, нотариальное согласие
Какой вариант участка выбрать?
Соберем воедино.
ИЖС подойдет тем, кто рассматривает приобретение дома для жизни и отдыха. Не планирует заводить скотину
ЛПХ подойдет тем, кто помимо жизни и отдыха планирует заниматься сельским хозяйством.
СНТ/ДНТ подойдет тем, кто хочет жить в сообществе таких же дачников. Как правило, СНТ находятся недалеко от населенных пунктов, что делает инфраструктуру доступной. Финансирование осуществляется за счет членских взносов собственников.
Земля в собственности или в аренде?
Важный момент на который нужно обратить внимание. По закону сейчас застройщикам не разрешено выкупать новые земли, на которых не было застройки ранее. То есть если вы выбираете дом в новом районе, то скорее всего земля будет в аренде. А если дом построен в районе где застройка была давно, и даже если застройщик выкупил там участок, и построил там один, два или даже три новых дома, то земля там скорее всего в собственности.
Плюсы и минусы Собственности:
- Плюс - в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, защищена законодательством Российской Федерации, охраняется государством;
- Плюс - возможно пользоваться всеми правами собственника на земельный участок - продавать, сдавать в аренду частично или полностью, брать кредит под залог собственности и другие возможности;
- Плюс - при возведении объекта электросетевого хозяйства на земельном участке, находящемся в собственности, не возникает проблем с необходимостью оформления и переоформления прав на такой земельный участок;
- Минус – бремя содержания и управления собственностью, в частности, уплата налога за земельный участок.
Плюсы и минусы Аренды:
- Плюс - цена аренды, как правило, существенно ниже цены приобретения прав собственности. По общей практике в арендные платежи закладывается стоимость приобретения права собственности, разделенная на период в 10 лет;
- Минус - собственник может не осуществлять государственную регистрацию аренды при заключении договора аренды со сроком до 1 года, сложности в защите интересов при наличии иных правообладателей на этом же земельном участке;
- Минус - арендные платежи уплачиваются ежемесячно, что требует постоянных организационных и финансовых издержек со стороны организации-арендатора;
- Минус - собственник под любым предлогом может не продлить аренду по истечении очередного периода действия договора аренды;
- Минус - для строительства объекта электросетевого хозяйства на арендуемом земельном участке требуется получить разрешение на строительство со стороны собственника;
- Минус - после введения в эксплуатацию объекта электросетевого хозяйства требуется оформить постоянные арендные отношения на весь период эксплуатации объекта на часть занятого ранее земельного участка, гарантировать их действие на все время эксплуатации объекта;
- Минус – в арендные платежи собственником, как правило, закладываются его расходы на содержание арендуемого земельного участка (налоговый платеж на имущество, расходы на содержание и другие).
Тип дома. Таунхаус, флэтхаус, коттедж или дом?
Разберём типы частных построек.
Таунхаус.
Самый дешёвый вид постройки, и самый необременительный в уходе и облагораживании. Это жилой дом, состоящий из нескольких блоков, которые имеют общие боковые стены. Каждая секция имеет отдельный вход, участок. Как правило есть не большой участок перед фасадом для парковки и небольшой задний двор.
Флэтхаус.
Дом из четырёх блоков расходящихся в разные стороны. Соединены между собой одной боковой и задней стенкой. Перед каждым блоком свой не большой земельный участок с фасада блока и свободной боковой стены. Дороже чем таунхаус. Но более комфортабельный.
Коттедж или дуплекс. Он же дом на двух хозяев.
Два дома объединённые одной общей стеной. Участок земли окружает дом уже с трёх сторон. Дороже чем флэтхаус, но дешевле чем свой дом.
Дом.
Отдельно стоящий дом на одного хозяина. Пожалуй самый комфортный вариант. Но и самый дорогой.
Наш выбор пал на дуплекс. Хотя мечтали о доме. Но на дом нам не хватило. По этому выбор этих вариантов на прямую зависит от размера вашего кошелька.
Один, два или три этажа?
Что лучше? Однозначного ответа нет. Каждый для себя выбирает сам. Лично я выбрал одноэтажный дом. И убедился, что рядом с моим домом нет двух - трёхэтажек.
Причины моего выбора:
1. В домах с этажами львиную долю пространства отнимает лестница.
2. Уход за домом с одним этажом на много проще. Как в отношении уборки, так и в плане ремонта.
3. Со второго этажа видно больше. И не всегда это приятно. Например, у знакомых красивый двухэтажный дом. С ухоженным двором. Но соседские дворы сильно бросаются в глаза, особенно если там грязь и свалка. Сосед не обязан наводить красоту у себя во дворе. Или ты поставил у себя во дворе бассейн и просто хочешь искупаться нагишом. А за тобой наблюдают соседи с соседних двухэтажек.
Так же уже после приобретения своего дома я общался с несколькими обладателями двухэтажек. Они рассказали такую ситуацию. Такой дом покупали в расчёте на наличие двух и более детей. Которых они отправляли жить на второй этаж. С возрастом самим туда лазить не особо охота. Дети выросли и разъехались. И комнаты наверху пустуют. Получается, что второй этаж для жизни не очень актуален.
Но в защиту можно сказать, что двухэтажный дом смотрится гораздо более статусно и красиво. Занимает меньше места на участке относительно площади. Одноэтажный дом 100 м2 будет занимать на участке чуть больше 1 сотки. А двухэтажный дом той же площади займёт места в два раза меньше. Нужен ли вам такой дом, решать вам.
Новый дом, вторичка, недострой или стройка.
Новый дом
Мы с женой взяли такой вариант. Конечно, лучше брать всегда новый дом. Но при этом надо понимать, что далеко не все застройщики добросовестно относятся к строительству. Им важно дешевле построить, чтоб не завышать цену. И быстро продать. В идеале выбирать дом со специалистом. Или со знакомым, который хоть чуточку разбирается в строительстве. Если таковых нет, то нужно главным образом проверить дом на отсутствие следов затопления через крышу, плесени, трещин по стенам. Мелкие трещины в штукатурке под потолком не показатель опасности. Все дома дают усадку, и штукатурка может немного лопнуть. Важно смотреть на длинные трещины от потолка до пола. Если они тонкие, то стоит снять в этом месте штукатурку и посмотреть не пошла ли трещина по кладке. Если на кладке трещин нет, то это тоже не страшно.
Так же нужно быть готовым к тому, что все новые дома, построенные не под заказ или для продажи под ключ (входи и живи), имеют самые дешёвые входные двери и окна. Они очень холодные. И прослужат не долго. И в таком доме нужно будет делать буквально всё. Менять окна и двери, устанавливать межкомнатные двери, сантехнику, ставить розетки и выключатели. Возможно и менять проводку для переноса розеток, выключателей и осветительных приборов в нужное вам место. Так же придётся вероятнее всего менять утеплитель на чердаке. Как правило строители кладут его туда чисто номинально. Но все эти моменты можно обговорить с застройщиком и переделать его силами до покупки дома и обсудить цену дома с переделками. Это может выйти дешевле, чем делать это потом самостоятельно. Так же порой некоторые застройщики выбирают для себя фишку с целью привлечения покупателей. И, например сразу полноценно утепляют крышу, а цена дома остаётся примерно той же, что и у других застройщиков. Уточняйте у застройщика есть ли у него такие фишки.
Будьте готовы жить первое время в серьёзных неудобствах, пока не доделаете ремонт. Или жить всё это время в другом месте.
Пусть звучит это всё страшновато. Но не забывайте, это новый дом. И в нём вы делаете всё под себя. Времени и денег это отнимет очень много, но оно того стоит.
Вторичка.
С вторичкой в какой-то мере проще. Там жили люди и жить там как правило можно сразу. Но заметить недостатки гораздо сложнее чем в новом доме. Особенно в старых застройках. И как бы не пришлось делать всё тоже самое, что и в новостройке, а то и больше. Но такие дома как правило дешевле. И не каждый хочет заниматься долгосрочным ремонтом. Или попросту нет на это средств. Тогда вам лучше выбрать этот вариант.
Недострой.
Брать очень опасно. Часто люди начинают строить без проектов и регистраций. Просто. Есть участок, значит построим. А потом сталкиваются с тем, что дом нельзя зарегистрировать. Нельзя подвести коммуникации. Дом может вообще оказаться незаконным. И есть ещё один фактор, который тесно связан со следующим пунктом. Поэтому сразу перейдём к нему.
Стройка
Попрошу вас кое-что сделать. Найдите в объявлениях дом, который вам нравится. Посмотрите на его цену. Умножьте её в двое. Умножили? А теперь примите тот факт, что этих денег вам не хватит на постройку этого дома. Максимум хватит на фундамент и выложить стены. И эта сумма закончится.
Дело в том, что у строителей строится сразу несколько объектов. У них за годы работы есть организация логистики. Стройматериалы они берут оптом и уже с заработанными скидками. Спецтехника на них работает в два, а то и в три раза дешевле. С коммуникациями и регистрацией дома они уже прошли Крым и Рим, и щёлкают их как семечки. А это, пожалуй, самое сложное, дорогое и муторное в строительстве.
И если у вас нет связей в строительстве, то вам вряд ли удастся построить дом хотя бы за ту сумму, которую вы увидели в объявлении даже умноженную на два. Я не строитель. И не рекламирую их. Сам в это не верил пока не столкнулся с переделками в своём доме. И понял на сколько это дорого и сложно. Когда я покупал это дом, думал, что сделаем всё за год и будем жить припеваючи. Когда сообщил это новому соседу, он улыбнулся и сказал: «За 10 лет. Не меньше.». Итог. Я живу здесь уже 6 лет, а делать ещё очень много всего нужно. Реально успеть бы за 10 лет.
Иной случай, когда вы покупаете старый дом. Сносите его и на его месте строите новый, то вы колоссально сэкономите на оформлении и подключении коммуникаций.
Уклон участка.
Не очевидный, но важный момент. Конечно, лучше всего ровный участок. Но таковых очень мало, и не всегда есть возможность приобрести. Но и ровный участок не идеален. В сезон дождей на участке будет стоять вода. И участок будет превращаться в болото. Нужно будет делать дорогостоящую дренажную систему. Самым идеальным вариантом будет участок с небольшим уклоном в сторону дороги, где есть ливнёвка или за дом, где есть водоём, спуск, овраг. Чтоб дождевой воде было куда уходить. На моём участке как раз в этом проблема. Участок имеет небольшой уклон в сторону соседей сзади. С права и с лева у меня тоже соседи. И воду девать некуда. Поэтому предстоят расходы на дренажную систему. В сезон дождей на участке болото.
Водоём у дома. Лесистая местность.
Очень красиво, когда за домом есть красивый пруд или речка. Где можно купаться или ловить рыбу. Так же многим нравится лес рядом с домом. Слушать щебетание птиц, которое так успокаивает. Да это всё очень красиво. Но у всего этого есть один очень жирный минус. Это насекомые. Их в таких местах тьма тьмущая. Их конечно можно травить, но этого хватает не на долго. А часто травить нельзя. У насекомых возникнет резистентность (привыкание к яду). И тогда вы их вообще не сможете травить.
Придомовая территория за границей участка.
Лучше, когда между дорогой и границей вашего участка есть расстояние. На нём можно организовать парковку, высадить небольшой палисадник. Посадить деревья, хоть декоративные, хоть плодовые. Строительство на придомовой территории категорически запрещено. Например, не стоит строить гараж на придомовой территории. Администрация города заставит снести. Так же рекомендую выбирать дом не рядом с главной улицей. По таким улицам носятся машины и мотоциклы. Шум будет мешать спать ночью. Или придётся потратиться на хорошую звукоизоляцию в доме. Так же это не совсем безопасно. Видел не раз как машину заносило, и она влетала в забор или ворота. А в этот момент там могут быть ваши близкие или вы. На переулках такой риск на много меньше.
На этом я заканчиваю данную статью. Если есть вопросы пишите комментарии. Подписывайтесь, чтоб не пропускать новые статьи.
Также вам может быть интересна статья:
Жил в квартире, а теперь...Купил новый частный дом? Что делать дальше?