Завершение строительства любого объекта, будь-то жилой дом, квартира или коммерческая недвижимость, это не только положительные эмоции, но и ряд юридических и организационных формальностей.
Любой объект недвижимости после завершения всех работ должен быть введен в эксплуатацию и принят заказчиком. Во многих случаях к этой процедуре подходят формально, вследствие чего страдает именно заказчик работ – он упускает недостатки или же становится жертвой обмана со стороны застройщика.
Наиболее часто проблемы возникают при приемке квартир в новостройке, но не исключаются возможные проблемы и в других сферах – при строительстве бизнес-объектов, домов и т.д.
Поскольку именно рядовой участник ДДУ является самым незащищенным от правовых проблем при приемке завершенной квартиры, то мы сосредоточимся на основных подстерегающих опасностях.
Когда происходит передача квартиры?
Застройщик письменно уведомляет участника ДДУ о завершении работ и передаче квартиры в следующие сроки:
- не позднее, чем за 14 дней в случаях, когда дата начала передачи прописана в договоре.
- не позднее, чем за 1 месяц, когда в договоре указан срок окончания строительства.
Дольщик извещается письмом с описью и уведомлением о вручении по указанному им в документах адресу. При этом поддержание адреса в актуальном состоянии – это обязанность дольщика. Так что если вы сменили адрес и упустили уведомление, то это будет, к сожалению, целиком ваша вина.
ВАЖНО: Альтернативно, уведомление может быть вручено лично дольщику. Закон это допускает.
Дольщик обязан обеспечить начало процедуры приемки объекта не позднее 7 дней с момента получения уведомления или же в иной срок, который может быть закреплен сторонами в договоре.
Все эти сроки вам стоит обязательно знать, чтобы избежать возможного обмана со стороны недобросовестного застройщика.
Пример: Застройщик присылает письмо без подписи, в котором назначает датой приемки день спустя более чем через 2 месяца. У него в бумагах хранится «правильный» документ, а дольщики, в силу недостаточной юридической осведомленности, ждут часа «х» и потом узнают, что все уже принято без них. Итог – экспертиза, суды, затраты и нервы.
На что же стоит обращать внимание при приемке квартиры: документы
Завершение всех работ оформляется актом приема-передачи. Подписание данного акта означает, что стороны согласовали качество выполненных работ и их объемы, а все дальнейшие обязательства будут касаться только гарантии качества работ.
Порядок приемки квартиры от застройщика детально прописан в ст. 7 и 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее – Закон о ДДУ).
Первое и главное правило: никогда «вслепую» ничего не подписывайте. Только после тщательной проверки объема и качества выполненных работ можно соглашаться на сдачу объекта.
Если дольщик примет квартиру с незавершенной отделкой, заставлять выполнить все работы застройщика придется уже через суд. А суды категорически не приветствуют попытки оспаривания актов, собственноручно подписанных дольщиком, пусть и в дальнейшем обнаружившим явные недостатки.
Для этого:
- Внимательно изучите договор и оговоренные там условия.
- Выясните, получено ли застройщиком разрешение на ввод в эксплуатацию.
- По закону (ст. 8 закона о ДДУ), передавать квартиру он вправе лишь после получения такого разрешения, но даже оно не гарантирует соблюдения условий договора.
- При выявлении недостатков участник ДДУ имеет право потребовать составления акта с указанием всех несоответствии передаваемого объекта закону и условиям договора.
Данный акт будет являться основанием для отказа от подписания акта приема-передачи, потому как на словах указывать застройщику на недостатки и, опять же, словесно требовать их исправления явно не стоит. Застройщик выждет пару месяцев и в одностороннем порядке «сдаст» объект, сославшись на бездействие дольщика. Он имеет на это право.
Для качественной технической проверки объекта лучше привлечь профильных специалистов. Услуга стоит недорого, но благодаря ей вы сможете узнать много нового о квартире. Вы же не носите при себе газоанализатор, дозиметр или тепловизор для проверки качества утепления окон?
Пошаговая инструкция приемки квартиры
Один из излюбленных приемов застройщиков, осознающих наличие определенных недостатков в жилье – это попытка застать дольщика врасплох. Вам внезапно звонят и просят «вот немедленно!» прибыть на приемку квартиры под различными предлогами.
Не стоит стремглав нестись по первому звонку и лучше уделить внимание подготовке к проверке.
Возьмите с собой:
- Заряженный смартфон с работоспособной камерой или отдельно фотоаппарат с функцией видеозаписи. На случай фиксации нарушений.
- Бумагу и ручку для записи всех выявленных недостатков.
- Рулетку или лазерный дальномер, с помощью которых вы сможете проверить корректность данных о размерах и площади квартиры.
Так же вы можете распечатать инструкцию ниже и использовать ее в качестве шпаргалки.
Проверяем документы на дом.
Итого застройщик обязан передать вам перед подписанием акта приема-передачи следующую документацию:
- Копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
- Копия протокола о распределении площадей между квартирами.
- Кадастровый паспорт на жилое помещение.
- Технической паспорт БТИ с планом.
- Акт приема-передачи.
- Технические и гарантийные документы на счетчики, газовое и сантехническое оборудование.
Проверяем соответствие технических и иных характеристик квартиры
Проводим проверку качества работ. Не просто пробегаем по комнатам с представителем застройщика, который, будто торговец на базаре, активно вас пытается успокоить. «Тут двери, тут окна, тут розетки, все хорошо, вот ваш акт!» - так не пойдет! Смотрим самостоятельно, если есть определенные технические познания или же обращаемся к специалистам.
Проверяем:
- Соответствие площадей каждой комнаты плану (используем рулетку или дальномер).
- Наличие и работоспобность оборудования и инженерных коммуникаций в квартире: розетки, выключатели, газовая плита, счетчики и т.д. – все, что фигурирует в документах. Просто идем по комнате и проверяем все и вся по очереди.
- Уделяем внимание входной группе и дверям: все должно закрываться, открываться, при этом двери должны оставаться неподвижными в состоянии неполного открытия. Их самовольное открытие или закрытие свидетельствует о кривой установке.
- Осматриваем качество отделки. При наличии подозрений на пустоты в полу (специфический звук), некачественную штукатурку или обнаружении иных недостатков – откладывайте осмотр и приглашайте специалиста.
- Проверяем соответствие фактических работ условиям договора. Если прописана установка дверей, а их нет – квартира не готова. Если указана шпатлевка стен, а вам сдают голый бетон – квартира не готова. Если перегородки должны быть из кирпича, а вам предлагают гипсокартон – квартира построена с нарушениями условий договора.
В ходе осмотра обязательно нужно все фиксировать. На телефон, в блокнот, а лучше – описывать текстов и снимать на видео или делать фото.
Составляем акт о выявленных недостатках
После окончания осмотра составляем акт о выявленных недостатках, где подробно излагаем все претензии.
В акте указываем:
- Место и время его составления
- Основания для акта: реквизиты договора ДДУ, наименование застройщика
- Перечень присутствующих лиц
- Перечень выявленных недостатков
- Подписи и расшифровка подписей.
С этого момента вы имеете полное законное право не подписывать акт приема-передачи. Или подписать, с приложением к нему акта осмотра с перечнем недостатков.
Так подписывать или нет?
Самый распространенный вопрос, которой задают участники ДДУ звучит именно так. Подписывать или нет акт приема-передачи, если есть недостатки – решать только вам, это целиком на вашей совести.
В любом случае застройщик обязан все устранить, но исходя из практики можно дать следующий совет: если вы акт не подпишете – он устранит все куда быстрее для окончательного закрытия объекта. Особенно если компания стабильная и имеет средства для выплаты неустойки за нарушение сроков передачи. Ведь при срыве сроков сдачи неустойка будет платиться со всей стоимости квартиры, а после подписания акта – лишь со стоимости работ по устранению недостатков!
Да и после подписания актов застройщик (особенно если он субподрядчик) имеет все шансы пропасть, разориться или тянуть пару лет судебные дела.
Не поддавайтесь на эмоции. Вас могут упрашивать, запугивать и вводить в заблуждение.
Даже устраивать низкобюджетный цирк с приглашением соседей, у которых «дети, ипотека и школа», а вот лично вы мешаете им заселиться (вот только чем?!).
Ваше право – проверять сдаваемый объект без каких-либо оговорок и условий.
Если принята квартира с недостатками
Идите к адвокату или юристу. От серьезности и сути недостатков зависит все – и способы получения возмещения и возможности их устранения.
Серьезные конструктивные проблемы лучше всего заставить устранить застройщика. Можно потребовать соразмерного уменьшения стоимости квартиры или выплаты компенсации. Здесь уже может быть масса решений, но рассказывать о них будет опытный юрист, вникнув во все нюансы.
Совместная защита позволит выйти из проблемы победителем, не только сохранив деньги, но и получив достойное возмещение за выявленные недостатки.
Ставьте "Палец вверх", если информация была полезна и не забудьте подписаться на канал!
Если вам нужна юридическая помощь в урегулировании спор с застройщиком, вы всегда можете задать вопрос нашему юристу бесплатно. Ответ в течение 10-15 минут!
