Упразднение общедоступной льготной ипотеки и обременительные проценты по кредитам на фоне высокой ключевой ставки вынуждают государство, бизнес и рядовых граждан искать другие варианты приобретения недвижимости и повышения доступности жилья. На этом фоне в информационном поле всё чаще встает вопрос о возможностях применения лизинга.
Арендовать квартиры с правом последующего выкупа в стране разрешили с 2011 года. С тех пор на протяжении десятилетия инструмент не пользовался популярностью. В 2022-м Минфин и Центробанк предложили популяризовать такой механизм. На тот момент, по данным «Эксперт РА», на сегмент недвижимости приходилось 4% лизингового портфеля российских компаний. В основном это касалось коммерческой недвижимости для юрлиц.
Тогда предложение финансового блока правительства не вызвало отклика законодателей и предпринимательского сообщества. Спустя два года в результате сокращения льготных ипотечных программ законотворцы и бизнес дозрели до этой идеи. Две недели назад председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов назвал лизинг жилья альтернативой ипотеке. При этом депутат предложил коллегам рассмотреть программы государственного субсидирования аренды для лизингополучателей.
Любопытно, что параллельно лизинговые сделки в последние месяцы начали практиковать застройщики апарт-комплексов. Не менее трети от общего числа продаж в сегменте апартаментов до недавнего времени совершалась с использованием ипотеки. С ростом цены квадратного метра и увеличением ставки ЦБ – на сегодня уже до 19% – доля ипотечных сделок снизилась до минимума. В условиях падения продаж витавшая в воздухе идея лизинга недвижимости оказалась как никогда востребованной.
Что представляет собой лизинг недвижимости? Какие предполагает плюсы и минусы? И послужит ли он в действительности полноценной заменой ипотеке? Расскажу далее.
Как работает лизинг недвижимости
Лизинг, или финансовая аренда – это долгосрочная аренда имущества с возможностью поэтапного его приобретения в собственность. Арендодатель в таком виде сделок называется лизингодателем, арендатор – лизингополучателем.
Традиционно лизинг применяется для покупки спецтехники. Он наиболее удобен, когда нужно быстро приобрести новый комбайн, асфальтоукладчик или самолет без возможности единовременного выкупа, рассрочки и привлечения кредитов. Связующую роль в такой сделке играет лизинговая компания. Она покупает у завода-изготовителя условный трактор или каток и передает заказчику в аренду. Клиент пользуется этим имуществом, внося арендную плату и постепенно выкупая. Когда сумма выплачена в полном объеме, техника переходит в полноправную собственность заказчика.
Схожим образом лизинг работает на рынке недвижимости. Как и в случае со спецтехникой лизингодаталем здесь обычно выступает лизинговая компания. Притом что лизинговая деятельность в России не требует лицензирования и теоретически доступна всем, включая застройщиков.
Допустим, вы хотите купить помещение в построенном комплексе жилья или апартаментов через механизм лизинга. Вы обращаетесь в лизинговую компанию. Та выкупает интересующий вас объект недвижимости у застройщика и сдает вам в аренду с правом последующего выкупа. Вы на протяжении ряда лет вносите ежемесячные платежи, одновременно выступая арендатором и как бы покупателем в рассрочку. С той разницей, что рассрочка дается максимум на год, а предельный срок договора лизинга составляет 10 лет.
Плюсы лизинга
Итак, кому выгоден лизинг на рынке недвижимости?
В первую очередь – застройщикам. Предметом лизинга всегда служит существующее имущество. В нашем случае – сданная в эксплуатацию квартира или апартамент. Нередки ситуации, когда за время возведения ЖК или апарт-комплекса все помещения в нем не распродаются. И вот срок строительства подошел к концу. Условные 10% фонда не реализованы. С помощью лизинговой компании можно без труда распродать эти остатки в короткие строки.
С другой стороны лизинг полезен и покупателям. Подчас он выступает едва ли не единственной возможностью купить жилье для тех, кому банки отказывают в ипотечных и других кредитах. С учетом роста закредитованности населения и ужесточения кредитной политики таких граждан становится всё больше. Если в банк путь вам заказан, а покупку недвижимости разом или в рассрочку на год вы не потянете, лизинг – ваш вариант.
Плюс и в том, что предмет лизинга, то есть готовый объект недвижимости, доступен для сдачи в аренду сразу после заключения договора. Вам не нужно ждать годы, когда здание достроится. Если речь об апартаменте, то за этим вы его и берете – чтобы сдавать и получать доход. Арендные платежи могут покрывать ваши расходы. Так ваше помещение, хотя оно пока и не в вашей собственности, окупает себя. Как только внесен выкупной платеж – сделан последний транш, апартамент или квартира переходит в вашу собственность. С этого момента вы начинаете получать прибыль от сдачи в аренду, если продолжите сдавать. Либо получите недвижимость, которую можно использовать для личного проживания, если это жилье, или перепродать. Тем более, что за время действия договора лизинга недвижимость росла в цене.
Да, на момент действия договора лизинга вы выступаете не собственником, как при покупке в ипотеку, а лизингополучателем. Но статус владельца в этом случае значения не имеет. Собственник вы или арендатор – другая сторона договора в виде банка или лизинговой компании всегда в состоянии забрать у вас имущество, если вы перестали вносить платежи.
Если же к лизингу добавить субсидирование со стороны государства в виде погашения части вашей аренды, инструмент на первый взгляд представляется вполне выгодным.
Кроме того, лизинг предполагает определенные налоговые преференции для юрлиц и индивидуальных предпринимателей. Например, возврат 20% НДС и 20% налога на прибыль. Это особенно актуально в связи с предстоящими в 2025 году налоговыми обременениями для этих категорий. В довесок лизингополучатель имеет возможность использовать коэффициент ускоренной амортизации, если имущество находится у него на балансе. Ускоренная амортизация – это уменьшение стоимости актива в результате его использования быстрыми темпами. Один из способов снижения налоговой нагрузки.
Минусы лизинга
Вместе с преимуществами нельзя не отметить ряд существенных моментов.
Первое. Если вы перестаете вносить лизинговые платежи, недвижимость у вас изымается. Выплаченные деньги не возвращаются или возвращаются частично. Чтобы избежать нарушения прав одной из сторон при прекращении правоотношений, стороны договора во внесудебном порядке или через суд рассчитывают сальдо встречных обязательств. Иными словами, происходит финальный расчет между лизингополучателем и лизингодателем. В результате такого расчета вы можете частично отсудить назад потраченную сумму. А можете потерпеть фиаско и отдать лизингодателю дополнительную сумму сверх того, что уже заплатили.
Второе. Еще раз подчеркну, что лизинг распространяется только на имущество, имеющееся в натуре. То есть на недвижимость в здании, сданном в эксплуатацию. После завершения строительства квадратные метры стоят максимально дорого. Само по себе это уже усложняет возможность приобретения актива и заранее снижает доходность инвестора от последующей сдачи в аренду.
Третье. Как я писал выше, предельный срок договора лизинга – 10 лет. Тогда как у ипотеки – 30 лет. С учетом сокращения платежного периода втрое, лизинговые платежи могут оказаться выше ипотечных. Тем более вкупе со следующим пунктом.
Четвертое и, пожалуй, главное. Лизинговые компании, как правило, не имеют собственных денежных средств и кредитуются в банках. Нынешние проценты по кредитам на фоне задранной ключевой ставки чересчур высоки. Чтобы покрыть свой платеж по кредиту и заработать на лизинге, процент лизинговой компании от сдачи вам в аренду имущества должен быть выше кредитного. Это значит, что вы рискуете платить такому лизингодателю больше, чем платили бы банку в случае с ипотекой.
При таких условиях воспользоваться лизингом недвижимости смогут немногие. Рискну предположить, что без государственных субсидий этот инструмент не получит большого спроса и едва ли выступит полноценной альтернативой ипотеке. Впрочем, как в дальнейшем заработает механизм – покажет время.
На этом всё, друзья. Больше информации о разумных инвестициях в доходную недвижимость – в моем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы оставаться в курсе.