Покупка недвижимости «на котловане» для последующей перепродажи долгое время оставалась одной из наиболее популярных способов приумножения денег на рынке жилья. На разнице в цене квадратного метра собственник зарабатывал в среднем от 25 до 50% годовых в зависимости от локации, особенностей проекта и сроков строительства. За последние годы эта стратегия претерпела негативные влияния извне и сегодня представляет собой крайне сомнительную инвестиционную схему. Тем не менее желающих по инерции войти в эту реку снова и снова находится масса. Почему приобретение помещения на ранней стадии строительства уже не приносит ощутимой прибыли и даже чревато выходом в минус – читайте ниже.
Момент упущен
С началом пандемии 2020-го и финансового кризиса многие бросились спасать накопления путем вложения в недвижимость. Тем более, что за год до этого в стране ввели более безопасный механизм покупки квартир в новостройках – проектное финансирование с применением эскроу-счетов. Запущенная в период локдауна массовая программа льготной ипотеки дополнительно подстегнула интерес народа к «первичке».
В результате рынок захлестнуло рекордное количество сделок с недвижимостью на раннем этапе строительства. Согласно результатам совместного исследования «Дом.РФ» и ВЦИОМ, в 2021 году 25% фактических покупок в будущих ЖК с применением ипотеки совершены на стадии оформления проектной документации или котлована, а еще 30% – на этапе возведения стен. Итого 55% сделок на ранних стадиях, то есть каждая вторая.
Однако благоприятный момент продлился недолго. В результате ажиотажного спроса цены на «первичку» устремились вверх. По мере удорожания квадратных метров льготная ипотека с каждым годом теряла свою привлекательность для инвесторов и всё чаще применялась покупателями квартир для личного проживания. Отмена массовой программы «дешевой» ипотеки стало ударом и для последних. Но схема покупки «на котловане» ради достижения выгоды в ходу по сей день. Что теперь с ней не так?
Минусы вложения «на котловане» сегодня
Первое. Покупка квартиры на ранней стадии строительства предполагает длинный горизонт инвестирования. Ждать момента для удачной перепродажи придется долго и неизвестно, наступит ли он. Еще в 2020-2021 годах такая стратегия давала свои плоды. Покупатели понимали, что пандемия рано или поздно закончится, дома построятся, а «квадраты» вырастут в цене. Сегодня мы переживаем сложную и переменчивую ситуацию в мире, в стране и на рынке недвижимости.
Конечно, дома построятся и теперь – для этого действует 214-й закон о долевом строительстве и применяются вышеупомянутые эскроу. Даже в случае банкротства застройщика проект ЖК доведет до конца другая компания. Но задержки сроков возможны. И возможны падения цен, о чем я расскажу ниже.
Второе. Исчезла интересная с точки зрения инвестора льготная ставка, а цены с периода пандемии удвоились. В результате сегодня вам придется покупать жилье втридорога. Отсюда ждать былого прироста капитала на 25-50% не стоит. А с учетом падения популярности первичного сегмента после отмены «льготки» цены в ближайшем будущем просядут.
Это значит, что по истечении ряда лет вы выручите в лучшем случае считанные проценты. Либо не заработаете ничего. На рынке уже есть прецеденты, когда лоты в строящихся объектах покупаются по цене готовых и в результате не прирастают в стоимости.
В этом случае с трудом можно говорить даже о сохранении средств. Поскольку только официальная инфляция в стране, по расчетам Минэкономразвития, держится на уровне 7,3%. А неофициальный рост цен на товары повседневного спроса, согласно подсчетам исследовательского центра РОМИР, за последний год вырос на 23%. Защитить сбережения от съедания их инфляцией можно лишь в случае, когда доход от вложения как минимум равен уровню инфляции.
Наконец, третье. В силу падения интереса к первичке застройщики могут самовольно менять ценовую политику и делать невыгодным положение дольщиков первой волны. Происходит следующее. Девелопер изначально задирает высокую цену на жилье в будущем комплексе. Чтобы подстегнуть продажи, он заверяет, что через условные полгода цена прирастет на 15%. Люди скупают жилье, а удорожания не происходит. Более того – компания в желании ускорить темпы продаж вводит скидки для последующих клиентов. Цены падают. Изначальные покупатели негодуют. Инвестиция оборачивается фиаско.
Описанное – не плод воображения автора этих строк, а реально имевшая место на рынке массовая ситуация прошлого года. При таких условиях хорошо, если вы выйдете в ноль.
Полагаю, приведенных аргументов достаточно, чтобы сделать выводы. На этом всё, друзья. Больше информации о разумных инвестициях в доходную недвижимость – в моем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы оставаться в курсе.