Найти тему
Дно Мещанства

Есть ли жизнь в человейниках за МКАДом? ЖК Новое Тушино - полный разбор

Еще до ипотечного бума, начавшегося в 2017-2018 годах, квартиру (как и сейчас) внутри МКАД в Москве было тяжело купить. Новая Москва только начинала застраиваться, а ПИК только делал первые попытки в типовые дома. То есть мы берем эпоху условно 2012-2016 годов.

Эту статью просили написать десятки подписчиков в моем телеграм-канале.

Тогда были популярны квартиры в "ближайшем Подмосковье". Что отличало такие дома:

  • расположение недалеко от МКАД (не более 5-7 км)
  • это мог быть город или другой населенный пункт, даже "деревня"
  • отсутствие метро
  • крайности - либо пяток корпусов в чистом поле, либо 20 и в середине города
  • нетиповые монолитные дома с большими квартирами
  • низкая, очень низкая цена

В общем, сегодня рассмотрим один из таких "самых-самых" вариантов.

Встречайте,

Новое Тушино

Коллаж и фото автора блога Дно Мещанства
Коллаж и фото автора блога Дно Мещанства

История и концепция

ЖК начали строить в Путилково, что прямо за МКАДом в первой половине 2010-х. Первые корпуса сдали в 2015-16, а польностью завершили в 2018. Всего тут 6 корпусов - от 17 до 22 этажей, потолки по 2.8 метра.

Застройщик - ФСК "Лидер" - один из лидеров массового сегмента домов, которых тогда активно построил немало.

ЖК Новое Тушино, фото автора блога Дно Мещанства
ЖК Новое Тушино, фото автора блога Дно Мещанства

В ЖК предсказуемо плохо с парковками - дворы заставлены машинами, есть гостевые места, но мест на всех не хватает. Спасает то, что рядом теоретически есть другие ЖК и стоянки. Входные группы вроде приличные, но удручают.

Фото автора блога Дно Мещанства, август 2024
Фото автора блога Дно Мещанства, август 2024

ЖК - это несколько дворов-колодцев, незакрытых, но и не сильно благоустроенных. До ПИКа с фонтанами и ландшафтными парками здесь далеко. Но это уровень обычных дворов обычных спальных районов в Москве.

Расположение и инфраструктура

Как я и говорил - рассмотрим самый "жирный вариант" "ближайшего Подмосковья". И по расположению тут - 500 метров от МКАД. И направление - северо-запад. Однако, с транспортом тут все не супер. Тут нет вылетной магистрали, дорога упирается в МКАД, а о метро под окнами речи не идет.

Скриншот Яндекс.Карт
Скриншот Яндекс.Карт

До ближайшего метро ехать 25 минут по Яндекс.Картам. Не по прямой - через узкие места. На автобусе - 34 минуты.

Уровень развития инфраструктуры (по моей шкале) - 2.5. 2 - потому что базовая инфраструктура очень насыщенна. Да и ЖК не в чистом поле - рядом куча новых домов и там тоже аптеки, алкомаркеты, парикмахерские, и прочие пятерочки небольшого формата.

Скриншот с Яндекс.Панорам
Скриншот с Яндекс.Панорам

Не дотянули до 3 уровня по узкоспециализированным магазинам и разнообразию ресторанов (это все же спальный район за МКАД) - зато есть гипермаркет ОКЕЙ под окнами, фитнес-центр тоже имеется. Да, школы-садики также имеются - это все некоммерческая инфраструктура. Из интересного - рядом большой бизнес-парк Гринвуд (русско-китайский) и для сотрудников этих компаний ЖК подойдет идеально.

Планировки

Предлагаю посмотреть только интересные планировки и форматы.

Однушки

Тут 42 метра. Большая кухня, большая комната, лоджия, совмещенный санузел. В общем, обычная однушка, просто большая.

С сайта ЦИАН
С сайта ЦИАН

Двушки

Заранее извиняюсь за качество - это скриншот с ЦИАНа. Но планировка интересна - на 72(!) метрах тут кухня-гостиная 35.5 метров, дса санузла (один из них - туалет), гардеробная (из которой можно сделать и постирочную, и кладовку), и спальня 11 метров. Вообще фактический это one bedroom, которая больше многих современных евротрешек. Квартира подойдет как для одного человека, так и для пары - при этом с резким уклоном на прием гостей/хобби и удаленную работу. У кого однушки по 72 метра, у кого трешки 65...

Скриншот с ЦИАН
Скриншот с ЦИАН

Трешки

Я не зря говорил, что в таких ЖК почти всегда большие квартиры. Это была эпоха гигантомании с теми же сушками. И тут вот обычная такая трешка с фантастическими на сегодня 100 метрами - три огромные спальни по 17-20 метров, кухня 16.4 метра, два санузла. И еще балконы по 5-6 метров (больше, чем кухня во многих хрущевках). Фактически это трешка-переросток из П-44.

Скриншот с сайта ЦИАН
Скриншот с сайта ЦИАН

В целом планировки большие, есть современные и не очень. Но поскольку дом монолитный, а начиная с двушек стояков и санузлов 2 - можно найти квартиру под свои нужды или переделать.

Итог

Стоимость квартир тут (с готовым ремонтом) - около 200 тыс. за метр. Можно без труда найти дешевле.

Скриншот с ЦИАН, уровень цен октябрь 2024
Скриншот с ЦИАН, уровень цен октябрь 2024

Дешево? Да. Современно? Вполне. Плохо? Неплохо.

Новое Тушино - типичный представитель ближнего Подмосковья. Да, тут как в тех же Мытищах нет ж/д станции рядом и МЦД до центра Москвы, зато от МКАД близко. Ценник здесь сильно ниже, чем в Котельниках. Здесь неплохо с инфраструктурой - гораздо лучше, чем в любом спальном районе на окраине Москвы за счет высотных новых ЖК, высокой плотности и стрит-ритейла на первых этажах. Здесь плохо с парковками - но без машины тут никуда (ну или готовиться тратить 3000 в день чтобы поехать в Москву на такси). Здесь... можно бесконечно продолжать минусы, но все же

Брать или не брать квартиру в ближнем Подмосковье?

Я не стал брать тут квартиру 5-10 лет назад, когда они стоили 4-6 млн. рублей (100-120 тыс. долларов), но рассмотрел бы сейчас для нескольких понятных сценариев с которыми обращаются клиенты (они сейчас тоже стоят 100-120 тыс. долларов):

  • беспроблемная квартира для редких приездов. Она дешевая, в новом доме, от Шереметьево близко, да и от Внуково не то чтобы далеко сильно. Хороший вариант, если вы живете заграницей. Вы экономите за счет того, что вам не нужно каждый день метро, московская прописка и снимаете кучу рисков со старыми домами.
  • удаленка для молодых специалистов из регионов. Ну вот есть такие люди-интроверты, которым не обязательно 3-4 раза в неделю тусить в центре, рестораны, бары, театры и бульвары. Погулять с собакой, сходить в лес. Метро? Да зачем, если в город надо от силы раз в 2 недели, а все базовое тут есть и доставка работает?

Конечно это эконом-жилье и его выбирают, когда хочется сэкономить. Но здесь за минимальные деньги можно получить вполне понятные плюсы и минусы, а при желании жить в квартире гораздо большей площади, чем в Москве.

Чем я могу вам помочь:

  • подобрать новую квартиру для вас - вторичку или новостройку
  • подсказать, что делать со старой квартирой
  • составить индивидуальную стратегию покупки квартиры мечты
  • рассчитать все финансовые инструменты (не только ипотека)
  • провести юридическое сопровождение, сопроводить сделку (делают мои партнеры)

>>> Цены, скидки и что вы получите <<<<

Подписывайтесь на канал "Дно Мещанства", расскажите про свой дом и давайте его разберем.

🏙 Полное юридическое сопровождение покупки квартиры от автора блога Дно Мещанства

Тарифы, гарантии и скидки и почему мы называемся "Антириелтор". Команда опытных юристов поможет оформить сделку любой сложности, а автор подберет квартиру вашей мечты.

📣 Реклама на канале Дно Мещанства

это авторские обзоры ЖК по всей России. Качественные материалы и самая преданная аудитория

☝️ Дно Мещанства в Телеграме

Я завел канал в телеграме, где публикуются только лучшие статьи. Стримы каждые две недели, разборы квартир, розыгрыши призов, общение с автором в прямом эфире и многое другое. Подписывайтесь, будет интересно!