Когда вы выбираете недвижимость, немаловажную роль играет уровень инфраструктуры. Чем лучше развита инфраструктура, тем комфортнее жить: меньше времени тратится на поездки за товарами и услугами. В этой статье рассмотрим основные уровни развития инфраструктуры и их влияние на комфорт проживания.
Проблема понимания инфраструктуры
К сожалению, большинство считает, что Пятерочка/аптека/пекарня - это хоть и базовый, но вполне достаточный набор для ЖК. Я люблю все структурировать, поэтому выделю 4 уровня развития инфраструктуры, по которым легко оценить любой дом или ЖК.
1. Базовый уровень
Это минимальный набор объектов, которые удовлетворяют самые базовые потребности жильцов. Здесь находятся:
- Супермаркет (чаще всего небольшие сетевые магазины эконом-класса, такие как "Пятёрочка", "Дикси" или "Магнит").
- Салоны красоты (парикмахерские, ногтевые сервисы).
- Аптека.
- Кофейня.
- Стоматология.
- Пункт выдачи заказом маркетплейсов.
Эти объекты находятся в шаговой доступности (около 5 минут). Однако выбор ограничен, и если жильцам нужно что-то более специализированное или уникальное, придётся отправляться в другие районы. Я отдельно выделяю стоматологию, так как среди медицинских услуг тут требуется чуть ли не наименьшая площадь - но это может быть и пункт взятия анализов, например.
Неважно, где находится ваш дом, базовый уровень должен быть доступен в 5 минутах (300-400 метров) от двери подъезда. Фактически это либо ваш дом, либо один из соседних.
Такие торговые точки как правило открываются местными и по франшизе, они не имеют потенциала роста, так как аудитория ограничена жителями дома/ЖК.
2. Стандартный уровень
Инфраструктура на стандартном уровне уже предлагает больше вариантов. В отличие от базового уровня, где доступен только один супермаркет, здесь их может быть два или три, а выбор разнообразнее.
Чем стандартный уровень отличается:
- Несколько сетевых супермаркетов разных брендов.
- Два и более салонов красоты.
- Помимо кофеен появляются кафе, где можно полноценно поесть.
- Магазины промышленных товаров, техники, спортивные магазины, хозяйственные и магазины посуды.
Что важно: разные супермаркеты предлагают разные товары разных классов (условно есть Пятерочка, а есть Азбука). За ними не надо далеко идти или ехать. Кафе предлагают уже полноценную еду (а не просто булки, как в кофейне). Тут можно поесть или назначить встречу. Про магазины - чем больше, тем лучше. Иногда (об этом ниже) это узкоспециализированные магазины, куда люди едут специально. Также тут расширяется радиус до 6-7 минут (500 м).
Здесь также нет тенденции к развитию, так как просто увеличивается радиус местных жителей. Точки обслуживают ту же аудиторию, поэтому большие магазины не могут выжить на этом трафике.
3. Расширенный уровень
На этом уровне инфраструктура выходит за рамки того, что находится в шаговой доступности. Жители не только пользуются этими объектами, но и люди из других районов специально приезжают сюда.
Что сюда входит:
- Крупные гипермаркеты и торговые центры.
- Фитнес-центры.
- Рестораны, которые привлекают посетителей из разных уголков города.
- Сервисные центры, например, по ремонту автомобилей или техники.
- Узкоспециализированные магазины (например, ткани или камины)
На этому уровне у ЖК или дома появляется преимущество - когда другим людям нужно ехать на транспорте, у вас это шаговая доступность. Да, такие товары или услуги не нужны каждый день или неделю, но когда понадобятся - все рядом. Здесь радиус увеличивается до 10 минут или 800 метров.
Здесь многие точки развиваются, но могут быстро исчезать, так как меняются внешние условия. Например, парковка может стать платной и магазин, обслуживающий весь округ может потерять клиентов и закрыться. А ресторан с хорошей концепцией может постепенно свалиться в воронку дороже-меньше людей-хуже качество, так как спрос не поспевает за ростом цен.
4. Премиум уровень
Назовем его так, хотя по факту это просто высокий уровень инфраструктуры. Ключевое: инфраструктура привлекает не только местных жителей, но и людей из других округов или даже регионов.
Примеры таких объектов:
- Театры, музеи и концертные площадки.
- Рестораны с высокой кухней, входящие в различные рейтинги.
- Спортивные объекты, такие как стадионы и большие бассейны.
- Крупные торгово-развлекательные центры с уникальными услугами, такими как детские парки "Kidzania".
Такие объекты почти всегда уникальны или штучные, причем необязательно чтобы были все - достаточно парочки.
Инфраструктура такого уровня значительно повышает престиж места и привлекает большое количество людей, делая его центром активности. Здесь тоже расширим радиус до 15 минут и 1.3 км.
Проходящий трафик, большое количество определенной аудитории генерирует платежеспособный спрос - а значит район продолжает дальше развиваться. Объекты становятся интереснее и привлекательнее.
Что не считается инфраструктурой?
Некоторые объекты, несмотря на их наличие в районе, не являются частью инфраструктуры, важной для жильцов:
- Отели, так как местные жители редко ими пользуются.
- Религиозные сооружения, которые нужны далеко не всем.
- Учебные заведения, по той же причине.
- Любые транспортные объекты (так как это про другое)
То есть вот это вот риэлторское "рядом садик и остановка трамвая" вообще не про инфраструктуру.
Ключевой критерий — шаговая доступность
Когда мы говорим об инфраструктуре жилого комплекса, важно учитывать, что основным критерием является шаговая доступность. Если объект находится в пределах 15 минут пешком, его можно считать частью инфраструктуры. Например, наличие нескольких супермаркетов или салонов красоты в шаговой доступности это всего лишь уровень 2. Однако такие объекты, как театры или крупные торговые центры, редко располагаются рядом с жилыми домами - но это уже уровень 4, пусть и идти до них минут 10-15.
Примеры
Когда-то автор жил в районе Отрадное. Уровень инфраструктуры был 3 - расширенный. В начале 2000-х построили торговый центр Золотой Вавилон, а также еще пару маленьких, в котором было много магазинов, ресторанный дворик и гипермаркет. С ресторанами в районе была проблема - но в середине 2010-х появились Чайхона и Тануки, которые стали пользоваться большим спросом. Со специализированными магазинами проблем также не было - был уникальный магазин "Мир увлечений" - большой садовый центр.
Плотность населения (как никак один из самых больших районов по численности) позволяло сохранять спрос и развиваться.
Сейчас я живу в центре и да, уровень развития инфраструктуры вырос до 4. Но это не значит, что все есть. Например, у меня рядом нет магазина техники. А больших качественных ТЦ в ЦАО по факту два: Атриум и Афимолл. Так что где-то уровень падает до 2, а где-то полноценные 4.
Итог
Чем лучше развита инфраструктура вокруг жилого комплекса, тем комфортнее жить его жильцам. Она помогает экономить время и улучшает качество жизни, а высокий уровень инфраструктуры может существенно повысить привлекательность объекта недвижимости.
Чем я могу вам помочь:
- подобрать новую квартиру для вас - вторичку или новостройку
- подсказать, что делать со старой квартирой
- составить индивидуальную стратегию покупки квартиры мечты
- рассчитать все финансовые инструменты (не только ипотека)
- провести юридическое сопровождение, сопроводить сделку (делают мои партнеры)
>>> Цены, скидки и что вы получите <<<<
Подписывайтесь на канал "Дно Мещанства", расскажите про свой дом и давайте его разберем.
🏙 Полное юридическое сопровождение покупки квартиры от автора блога Дно Мещанства
Тарифы, гарантии и скидки и почему мы называемся "Антириелтор". Команда опытных юристов поможет оформить сделку любой сложности, а автор подберет квартиру вашей мечты.
☝️ Дно Мещанства в Телеграме
Я завел канал в телеграме, где публикуются только лучшие статьи. Стримы каждые две недели, разборы квартир, розыгрыши призов, общение с автором в прямом эфире и многое другое. Подписывайтесь, будет интересно!