По всей России цены на недвижимость идут вниз, а в Сочи с начала года квадратный метр подорожал на 17-28%. Парадокс, на первый взгляд, но на это есть объективные причины. Рынок городов миллиоников, столицы страны и Сочи это абсолютно разные вещи, и сейчас мы разберемся, где предел цен на недвижимость в Сочи.
Мораторий на строительство и КРТ
Начнем с истоков, резкий скачек цен в курортном городе произошел как только пошли слухи, что разрешение на строительство многоквартирных домов выдавать больше не будут. С 1 июля 2021 года в Сочи ввели мораторий на строительств, запретили строить МКД в связи с проектированием нового генплана. Теперь застройщикам можно возводить жилые комплексы в рамках комплексного развития территории, не достаточно просто построить дом, нужна инфраструктура. Только для такого развития фактически не осталось участков. Сочи это город протяженностью более 140 км вдоль моря, узкая полоска между морем и горами, которая уже фактически вся застроена.
Если посмотреть на город с высока, кажется земли еще много, но это все национальный парк и частный сектор. Как приняли генплан, было выдано всего 1 разрешение на строительство, в районе КСМ, на месте завода, в пром зоне. Проект развития 23 гектаров вдоль реки Сочи, в 9 км от моря. Комплекс называется ЖК "Светский лес", и минимальная стоимость однкомомнатной квартиры с котлована 10,6 млн за 26 метра. Соответственно, стоимость строительства новой инфраструктуры заложена в метры будущего жилья.
На сегодняшний день всё это кажется очень далеко и дорого, местные знают эту локацию, как место для проведения пикников на берегу реки, уехать подальше от туристов летом искупаться в горной речке. Сколько бы споров вокруг этого объекта не было, ЖК Светский Лес на самом деле не имеет аналогов, сопоставимо с уровнем строительства в Москве. Стоит отметить, это совсем не курортная история, скорей место для постоянного прибывания, кому до моря нет дела.
В Сочи всего 3 района КРТ на сегодняшний день - это Северный склон Бытха, который кажется по сравнению с районом КСМ достаточно хорошим проектом, где расположились два больших жилых комплекса - Кислород и Сочи парк, Раздольное - ЖК Горный квартал и раннее упомянутый КСМ - Светский Лес.
Генплан Сочи 2044.
Про Генплан не слышал только ленивый, все у кого есть недвижимость в Сочи знают, что город развивается бешеными темпами. Каждый год для горожан делается что-то новое - парки, скверы, пляжи, детские площадки, набережные. Все - мелочи, по сравнению с инвестиционными проектами города. Новый Генплан развития Сочи приняли в декабре 2023 года, а уже известно о таких мероприятиях как:
- Трасса Джубга-Сочи
- Элитный гольф клуб в Красной воле
- Яхтенные марины с насыпными островами и бизнес центрами
- Горнолыжный курорт "Турьев хутор"
- Ледовый дворец на Мацесте
- Спортивный кластер в Раздольном
- Строительство 4 и 5* отелей по системе все включено
- Реконструкция Приморской набережной
- Строительство социальных объектов, школы и садики
Кроме того, новый генплан Сочи сократил жилую застройку в 3,5 раза. В период до 2044 года планируется построить всего 3,6 млн м2 нового жилья. Подробно о генплане я писала в своем блоге, ссылку на статью оставлю в конце публикации.
Всего 15 жилых комплексов по ФЗ-214
После моратория на строительство, в период с 2021 года по сегодняшний день на всем побережье от Лазаревского района до границы с Абхазией достраивается всего 15 жилых комплексов, которые успели получить разрешение на строительство. В следующем году большинство из них уже будут на ключах, заезжай и живи. Новые разрешения девелопмент получает только на объекты незавершенного строительства, которые выкупает с торгов или на апартаментные комплексы, гостиницы.
Сфера строительства для экономики одна из ключевых отраслей, это большие налоги, но рынок Сочи фактически себя исчерпал. Таким образом, в Адлере всего один жилой комплекс по ФЗ-214 в стройке - ЖК Оливия, с ценой от 500 тысяч за м2. В Лазаревском, аналогично, один ЖК Мармелад, с ценой 200-300 за м2. В Дагомысе достраивается два ЖК - Каравелла Португалии и Чайные Холмы - 300-400 за м2. Все очень точечно, фактически это последний шанс купить квартиру в ту же семейную или айти ипотеку, так как для субсидированных ипотечных программ самое главное условие - продавец должен быть застройщик, юр.лицо. Теперь к самому интересному, всего 1 ЖК который можно смело назвать бизнес-классом, всего 1 ЖК на первой береговой линии, и всего 1 ЖК, где закрытый двор без машин. Выбор не велик, отсюда и средняя цена метра. Обычные законы рынка, большой спрос, а предложений мало.
Субсидированные программы, рассрочки от застройщиков
Закончилась ипотека с господдержкой, ужесточили условия по семейной ипотеке, на IT закончились лимиты. Да не проблема это все, как может показаться на первый взгляд, по крайней мере для Сочи. В связи с дефицитом объектов новостройки все равно будут покупать, а застройщики адаптируются к рынку. На сегодняшний день действуют достаточно лояльные условия по рассрочкам. Ипотеки также есть, траншевые и субсидированные. Это позволяет платить от 1 рубля до 10 тысяч в месяц пока дом строится, либо на определенный выбранный согласно ипотечной программе срок.
Как раз актуальный инструмент для тех, кто хочет заработать проценты с вкладов и имеет первоначальный взнос, часть денежных средств на руках, которые нужно реализовать. Сферу строительства в любом случае будут поддерживать, ждем новые лимиты и адресные программы. Уже известно, что разрабатывается ипотечные продукты для учителей, врачей, гос служащих, участников СВО.
Про ипотечные продукты рассказала в этой статье, вернитесь сюда после прочтения, если интересна эта тема.
Вторичный рынок, старый фонд.
Старый фонд в Сочи ценится благодаря полноценным планировкам и удачному расположению. Во всех новых жилых комплексах подражающее большинство квартир - это студии. Тем самым однокомнатная квартира в хрущевке с бабушкиным ремонтом в спальном районе от 8.000.000 рублей, в самом центре города в 5-ти минутах от ЖД вокзала от 12.000.000 руб. В 12-ти этажных высотках еще дороже, они вообще на вес золото.
Новостройки периода строительства до 2020 года с большими полноценными квартирами ценятся больше всего - мало квартир на этаже, большие площади, балконы.
Например, ЖК Остров мечты, в 15 минутах ходьбы от ЖД вокзала, низ микрорайона Ареда - 50 м2 продают за 19.500.000.
Если смотреть планировки от 100 метров, это вообще штучный экземпляр, получается недвижимость Сочи дороже Москвы? Минимальная стоимость новостройки на вторичном рынке в законно построенных домах от 280 тысяч рублей м2, в выборку мы не берем "жилые помещения" на землях ИЖС, с нецелевым использованием земельного участка, такую недвижимость к покупке не рекомендую.
Качество застройки современных ЖК, периода после 2020 года значительно отличается. Сегодня не строят эконом и комфорт класс, запрос потенциального покупателя в Сочи - это класс бизнес. Тем самым, имеет смысл переплатить за новостройку, так как разница в проектах ощутима.
Прочитали до конца? - не забудьте 👍
❤ Благодарю за подписку на канал!
Как и обещала в начале, подробней о генплане Сочи 2044.
Подбор недвижимости Сочи
и бесплатная консультация
Написать в Whatsapp
Мои контакты есть в шапке профиля.
