Чтобы экономить на отоплении и горячей воде
Мне 30 лет, и уже три года я занимаю должность председателя ТСЖ в своём доме.
ТСЖ позволяет жильцам самостоятельно управлять многоквартирным домом. Мы можем влиять на его благоустройство и снижать стоимость коммунальных услуг. Например, за два года нам удалось снизить платежи за тепло и горячую воду более чем в два раза.
Я живу в квартире площадью 60 м² и только за январь сэкономил на отоплении больше 2000 ₽. Раньше я платил около 3500 ₽ в месяц, а сейчас — не больше 1300 ₽.
Расскажу, как нам это удалось, с какими трудностями мы столкнулись и как их можно было избежать.
Для жильцов домов со своей котельной
Автор рассказывает о том, как жильцы его дома смогли отстоять свою котельную на крыше, которая находилась в ведении сторонней компании. Это позволило им снизить расходы на отопление и горячую воду.
Эта статья будет особенно интересна жильцам домов с собственной котельной, которые платят за её ресурсы слишком много. Однако и другие читатели найдут здесь полезную информацию.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это организация, которая управляет многоквартирным домом и решает важные вопросы, такие как качественный ремонт подъездов, экономия средств жильцов на коммунальные ресурсы, ограждение территории и так далее.
Если вас что-то не устраивает в вашем доме, создание ТСЖ может помочь решить проблему.
С 1 сентября 2014 года были введены товарищества собственников недвижимости (ТСН), которые заменили ТСЖ с юридической точки зрения. Теперь можно зарегистрировать только ТСН, а существующие ТСЖ должны внести изменения в свои учредительные документы.
ТСН — это более общее понятие, которое включает в себя объединение собственников не только помещений в многоквартирных домах, но и жилых домов, садовых участков, дач, гаражей и так далее.
Несмотря на то что юридически ТСЖ больше не существует, в жилищном кодексе термин «товарищество собственников жилья» по-прежнему присутствует. Именно ТСЖ, а не ТСН, имеет право управлять многоквартирным домом. В этой статье мы будем использовать термин «ТСЖ», потому что он более привычен. Речь в статье идёт о товариществе жильцов многоквартирного дома.
Почему мы решили создать ТСЖ
Я живу в городе Энгельсе, который находится в Саратовской области. Это обычный провинциальный город, в котором проживает около 225 тысяч человек.
Мой дом — десятиэтажный, построенный в 2008 году. В нём 180 квартир, а первый этаж занимают магазины.
Несколько лет назад я задумался о том, как можно улучшить жизнь в нашем многоквартирном доме. Я нашёл единомышленников среди соседей, и мы начали действовать. За свои деньги мы установили видеонаблюдение, расчистили заброшенный участок посреди двора, где собирались бездомные, и начали обсуждать возможность установки забора вокруг дома.
Однажды я получил огромную — на 7000 рублей — платёжку от управляющей компании за отопление и горячую воду. Это заставило меня задуматься о том, что нужно менять что-то ещё.
Мы решили выяснить, сколько в доме инициативных жильцов. Мы расклеили по подъездам объявления о собрании. Пришло только семь человек, хотя в доме пять подъездов и 180 квартир.
На собрании мы пришли к выводу, что причина огромных и непонятных платежей за тепло — наша крышная котельная. При строительстве дома застройщик уверял дольщиков, что котельная — это залог экономии, но получилось наоборот.
Наша котельная была не в общедолевой собственности, как положено по закону, а принадлежала компании, учредитель которой — генеральный директор фирмы-застройщика. Помещение котельной сдавалось в аренду ещё одной компании с лицензией на обслуживание котельных. В её учредителях значился человек с той же фамилией.
Из-за такой цепочки жильцы были вынуждены платить за отопление и горячую воду по высокому тарифу, а не оплачивать ресурсы котельной и фактические затраты на её обслуживание, как это должно быть по закону. Исправить эту ситуацию можно было только через суд — и только если с соответствующим иском обратится ТСЖ, а не конкретные жильцы. Отдельные жильцы не смогут управлять таким опасным объектом, как котельная, а управляющей компании лишняя работа не нужна.
Так мы решили создать ТСЖ.
Оставалось выбрать человека, который всем этим займётся. На тот момент я плохо разбирался в теме начислений за ЖКХ, но был уверен, что если в управлении ТСЖ буду не я, то рано или поздно начнётся воровство и нецелевые траты. Ещё я понимал, что если буду просто в составе правления ТСЖ, то у меня не будет достаточной мотивации разобраться во всём. Мой доход в то время был больше 100 тысяч рублей в месяц, и я мог позволить себе потратить время на изучение новой сферы. Поэтому я стал председателем ТСЖ своего дома.
Что такое ТСЖ
В многоквартирном доме есть общее имущество, которое принадлежит всем жильцам. К нему относятся стены, крыша, подвал, подъезды, земельный участок и оборудование. Например, стояк холодной воды в ванной – это общее имущество, а трубы разводки по комнате, которые отходят от стояка – это имущество жильцов.
Со временем всё это приходит в негодность и требует внимания и заботы. Этим занимаются управляющие компании (УК). Однако, обычная УК – это прежде всего коммерческая организация, которая может быть профессиональной и экономически выгодной, но не всегда заинтересована в снижении затрат собственников или в продлении срока службы дома. Обычно, чем больше денег удаётся сэкономить при содержании дома, тем больше прибыли получает руководство, иногда даже в ущерб качеству работ и коммунальных услуг.
Настоящие хозяева дома – это собственники жилья. Чтобы управлять домом эффективно, они могут объединиться в ТСЖ – некоммерческое объединение собственников. В таком случае они смогут вместе управлять домом, обеспечивать бесперебойность коммунальных услуг и поддерживать общее имущество в хорошем состоянии.
Члены ТСЖ не всегда обладают профессиональными знаниями, но ответственность за свой дом и перед соседями может стать хорошей мотивацией для эффективной работы.
Органы управления ТСЖ. Главным органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников. Именно на нём решается, кто будет управлять домом: управляющая компания или ТСЖ. Также общее собрание определяет, как использовать общее имущество и может вносить изменения в его использование.
Собрание членов ТСЖ принимает решения о деятельности товарищества, выбирает правление из своего состава, устанавливает членские взносы и так далее.
Правление – это несколько человек, которые руководят деятельностью ТСЖ. Они решают оперативные задачи, разрабатывают стратегию деятельности товарищества и предлагают свои идеи на общих собраниях собственников или собраниях членов ТСЖ. Также они выбирают председателя правления из своего состава. Все или некоторые члены правления могут получать вознаграждение за свою работу из средств товарищества, если так решит собрание членов.
Председателю напрямую подчиняются все сотрудники ТСЖ. По закону он должен исполнять решения правления, но на деле всё может быть наоборот. Собрание членов ТСЖ назначает ему ежемесячное вознаграждение.
Закон не запрещает нанять в ТСЖ профессионального управляющего, помимо председателя. Вопрос только в финансах. В нашем ТСЖ оклад управляющего сейчас составляет 17 000 ₽, а председателя – 2900 ₽.
В ТСЖ также обязательно должна быть ревизионная комиссия. Её задача – следить за финансовой деятельностью ТСЖ, чтобы всё было оформлено правильно и справедливо. Ревизионная комиссия ищет нестыковки в финансовых отчётах и проверяет, все ли траты целевые. По результатам своих проверок она отчитывается перед жильцами и может сообщать о нарушениях в надзорные органы – налоговую, жилищную инспекцию или прокуратуру.
План создания ТСЖ
В интернете можно найти много информации о том, как создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Однако я рекомендую обратиться за помощью к юристу в сфере ЖКХ. Это позволит вам быть уверенными в том, что процедура создания ТСЖ будет проведена правильно. В нашем случае помощь юриста обошлась нам в 10 тысяч рублей.
Для создания ТСЖ необходимо сформировать инициативную группу. В неё должны войти как минимум три человека, которые поддерживают вашу идею о создании ТСЖ и готовы активно участвовать в процессе. Вы можете найти таких людей, разместив объявления в подъездах или в чате вашего дома, если таковой имеется.
Ваши единомышленники станут будущим правлением ТСЖ. Чтобы на голосованиях всегда принималось какое-то решение, число членов правления должно быть нечётным.
Для деятельности ТСЖ нужны финансовые средства. Они входят в коммунальные платежи и обозначены в квитанциях строкой «Содержание общего имущества».
В первую очередь деньги требуются на оплату труда сотрудников: слесаря, электрика, бухгалтера, дворника и других. В нашем ТСЖ, которое обслуживает 180 квартир, расходы на зарплаты рабочего персонала составляют 76 000 рублей в месяц.
Вот примерные суммы:
* управляющему — 20 000 рублей;
* бухгалтеру — 15 000 рублей;
* слесарю и уборщицам — по 10 000 рублей;
* электрику, дворнику и диспетчеру — по 7000 рублей.
Уровень зарплат в разных регионах может отличаться, поэтому лучше поговорить с председателями ТСЖ в вашем городе, чтобы определиться с размером зарплат.
Кроме оплаты труда сотрудникам, деньги также тратятся на работы по дому. Для этого составляется смета доходов и расходов, которая утверждается на собрании членов ТСЖ каждый год.
Чтобы понять, сколько будет стоить содержание ТСЖ для каждой квартиры, нужно сложить общую сумму расходов за год и разделить её на суммарную площадь квартир и нежилых помещений. Таким образом, получится ставка содержания и ремонта общего имущества за 1 квадратный метр. Сравните эту ставку с суммой в платёжке: если ставка в ТСЖ получилась больше, чем в управляющей компании, то создание ТСЖ может быть не самым лучшим вариантом, так как жильцы не захотят платить больше.
Если ваш дом не может позволить себе содержание ТСЖ, вы можете создать совет многоквартирного дома и выбрать его председателя. Он будет взаимодействовать с управляющей компанией и доносить до неё желания жильцов.
Общее собрание собственников дома
Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников. Перед этим собранием необходимо тщательно подготовиться: составить повестку дня, заказать выписки из ЕГРН, чтобы получить список собственников, выбрать даты проведения собрания и окончания голосования, распечатать бланки для голосования и так далее.
Очень важно правильно составить повестку дня, чтобы не пришлось проводить собрание ещё раз. Повестка дня — это список вопросов, по которым собственники будут голосовать «за» или «против».
В повестку собрания о создании ТСЖ обязательно должны быть включены следующие вопросы:
* утверждение председателя и секретаря собрания с правом подсчёта голосов;
* утверждение порядка подсчёта голосов (например, 1 квадратный метр общей площади помещения в собственности равен одному голосу);
* выбор способа управления домом — управляющая компания или ТСЖ;
* создание ТСЖ;
* утверждение устава ТСЖ;
* определение количественного состава правления ТСЖ;
* избрание членов правления ТСЖ;
* определение количественного состава ревизионной комиссии;
* избрание членов ревизионной комиссии;
* утверждение лица, уполномоченного осуществлять регистрацию ТСЖ;
* утверждение способа уведомления собственников квартир о принятых общим собранием решениях (например, размещение информации на информационном стенде вместо рассылки заказных писем каждому жильцу);
* утверждение порядка оформления решений общего собрания протоколом за подписью председателя и секретаря собрания;
* утверждение места хранения протоколов и решений общего собрания;
* утверждение вознаграждения председателю правления;
* утверждение названия ТСЖ;
* утверждение единовременного сбора средств на создание ТСЖ (эти средства пойдут на возмещение расходов инициативной группы на канцтовары, регистрацию, услуги юриста и прочее).
Повестка дня на самом собрании должна соответствовать повестке в уведомлении, поэтому нельзя изменять список вопросов в процессе. Вопросы в бланках решений должны отражать всю необходимую информацию и быть чётко сформулированы, чтобы можно было проголосовать «за», «против» или воздержаться без дополнительных комментариев. Например, пункт повестки «Утверждение вознаграждения председателю правления» в бланке решений может выглядеть так: «Утвердить вознаграждение председателю правления в размере 15 000 ₽ в месяц».
Актуальный список собственников можно получить разными способами. Например, мы заказывали выписки из ЕГРН на все помещения дома. В 2023 году это можно сделать только через госуслуги, и если выписку заказывает не собственник, то личных данных в ней не будет. Тем, кто проводит собрания после 1 марта 2023 года, сведения о собственниках можно запросить в управляющей компании — там есть данные из договоров на оказание коммунальных услуг. Кроме того, УК обязана вести реестр собственников и передавать сведения из него инициатору общего собрания.
**Уведомление собственников о собрании**
Чтобы провести собрание собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо уведомить всех владельцев о предстоящей встрече. Для этого можно воспользоваться любым сервисом для проведения общедомовых собраний.
С помощью такого сервиса можно создать таблицу с данными собственников и распечатать листы уведомлений о вручении. Затем нужно обойти все квартиры и нежилые помещения (магазины, банки на первом этаже), чтобы собрать как можно больше подписей собственников о получении уведомления. Остальным собственникам, которых не удалось уведомить лично, нужно отправить заказные письма. Последнее уведомление следует отправить не позднее чем за 10 дней до собрания.
**Форма проведения собрания**
Общедомовое собрание собственников обычно проводится в очно-заочной форме. Сначала проводится очная встреча со всеми желающими, а затем остальные собственники голосуют на распечатанных бланках заочно и сдают заполненные решения лично или в почтовые ящики членов инициативной группы. Место сбора заполненных бланков должно быть указано в них.
На очной части собрания нужно быть готовым отвечать на вопросы собственников, например, «Что изменит ТСЖ?», «Ты кто такой?» и «Тоже воровать собрался?». Важно объяснить людям, что создание ТСЖ позволит обеспечить абсолютную прозрачность всех начислений за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) и расходов. Также важно понимать цель создания ТСЖ и его отличия от управляющей компании (УК): излишки собранных на содержание общего имущества денег тратятся только на дом, все доходы и расходы можно контролировать, а любые вопросы можно задать правлению лично, потому что члены правления — это жильцы дома.
В ходе заочной части собрания неэффективно раскидывать по почтовым ящикам бюллетени для голосования: люди не будут голосовать и просто выкинут эти бумажки. Поэтому придётся ходить по квартирам и каждому проводить мини-собрание.
**Количество голосов**
Количество голосов каждого собственника соответствует площади его собственности. Мнение собственника трёхкомнатной квартиры более весомо, чем владельца однокомнатной. Для создания ТСЖ нужно набрать минимум 50% голосов плюс ещё один голос «За» по всем вопросам.
**Итоги голосования**
После сбора бюллетеней и подсчёта голосов необходимо подготовить итоговый протокол общего собрания. В нём документируются все принятые решения. Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, протокол подготавливается автоматически. Остаётся только распечатать его со всеми приложениями — реестром собственников помещений в доме, перечнем проголосовавших, уведомлением о собрании, доверенностями и заполненными решениями собственников. Приложения тоже формируются автоматически.
Протокол нужно распечатать в трёх экземплярах: один остаётся на хранение председателю собрания, второй нужно отдать в управляющую компанию (УК), третий — в территориальный орган государственной жилищной инспекции (ГЖИ).
Наш протокол ещё раз подписали все собственники, которые проголосовали за ТСЖ. В УК мы отдали ксерокопии всех бюллетеней, чтобы не возникло подозрений о подделке протокола и неправомочности собрания. В ГЖИ сдали оригиналы бюллетеней.
В УК и ГЖИ к протоколу мы приложили сопроводительное письмо в двух экземплярах для каждого. На одном из них сотрудники УК и ГЖИ должны поставить отметку о принятии протокола с приложениями. Всё это нужно сделать в течение 10 дней после окончания заочной части голосования. Общая продолжительность заочной части не ограничена, мы обычно проводим её за 2–4 недели.
Копии протокола также стоит разместить на информационных стендах в подъездах, чтобы с ними ознакомились все собственники помещений в доме.
Регистрация ТСЖ
Товарищество собственников недвижимости (ТСН) необходимо зарегистрировать в налоговой службе. Обратите внимание, что с 2014 года для регистрации нужно использовать форму ТСН, а не ТСЖ. В противном случае вам могут отказать в регистрации.
Сейчас документы можно подать в электронном виде и не платить госпошлину. Однако я регистрировал ТСН лично в налоговой службе.
К заявлению по форме Р11001 я приложил готовый протокол собрания и устав ТСН в двух экземплярах, которые подписал в присутствии нотариуса. В протоколе и уставе необходимо использовать термин «ТСН», а не «ТСЖ». За регистрацию я заплатил госпошлину в размере 4000 ₽.
Все документы я отнёс в региональное отделение ФНС, которое занимается регистрацией юридических лиц. Свежий образец устава ТСН можно найти в интернете и при необходимости адаптировать его под свои нужды.
Регистрация ТСЖ обошлась мне в 4000 ₽. Наш протокол о создании товарищества не подписали все собственники, проголосовавшие за ТСЖ, поэтому в налоговой службе у меня не хотели принимать заявление без списка с подписями. Пришлось отдать им лист уведомлений о вручении.
После получения ИНН и ОГРН необходимо открыть расчётный счёт, сделать печать, получить коды статистики, забрать извещение из Пенсионного фонда и свидетельство из ФСС.
Заключение договоров на поставку ресурсов
Необходимо направить или отнести в ресурсоснабжающие организации письма о создании ТСЖ с требованием заключить договор на поставку ресурсов. Это касается водоканала, энергетиков, мусорщиков, лифтовиков и домофонщиков.
В течение месяца ресурсоснабжающие организации должны заключить с новым ТСЖ договоры. УК, в свою очередь, должна передать техническую документацию на дом и другие необходимые для работы документы, а также ключи от помещений.
Наша крышная котельная обеспечивает отопление ещё одного дома, который находится рядом. Идеальным решением было бы создать ТСЖ сразу для двух домов, чтобы сократить управленческие расходы, такие как зарплаты бухгалтера и управляющего, диспетчера, расходы на офис и т. д. Однако всё пошло не так.
В законе очень мало информации о создании ТСЖ на несколько домов, и в интернете тоже почти ничего нельзя найти по этой теме.
Жилищный кодекс устанавливает два правила для создания ТСЖ на несколько домов:
* Земельные участки должны иметь общую границу.
* У домов должны быть какие-то общие коммуникации, например, одна котельная на два дома.
У нас была общая котельная, а по данным публичной кадастровой карты, участки под домами имели общую границу. Однако оказалось, что на самом деле земельные участки домов не сформированы, а общих инженерных коммуникаций комиссия с участием представителей администрации города не нашла.
Пообщавшись с десяткам разных юристов, мы пришли к выводу, что нам нужно создать ТСЖ только для одного дома.
Приемка дома от управляющей компании
Перед тем как принять дом от управляющей компании (УК), необходимо составить дефектную ведомость — перечень всех видимых проблем здания. Это нужно для того, чтобы в будущем товарищество собственников жилья (ТСЖ) могло отсудить у УК деньги, которые были потрачены не на ремонт дома, хотя должны были пойти на эти цели.
Нам удалось отсудить около 380 тысяч рублей за текущий ремонт, который не был выполнен УК. Для этого с комиссией от УК нужно повторно пройти по дому и указать на все проблемы из списка. Лучше пригласить знакомого слесаря или опытного председателя другого ТСЖ, чтобы они увидели проблемы, о которых вы можете не знать. Например, засоры в канализации, неработающие компенсационные баки или забитые теплообменники.
Документы, которые должна восстановить и передать ТСЖ УК, включают:
* технический паспорт дома;
* документы на приборы учёта;
* документы о приёмке результатов работ, сметы и описи работ;
* акты осмотра и проверки состояния;
* акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
* инструкцию по эксплуатации МКД;
* кадастровый план земельного участка;
* выписку из Росреестра;
* градостроительный план земельного участка;
* документы о действии сервитута или иного обременения;
* проектную документацию;
* списки собственников, нанимателей и арендаторов;
* договоры об использовании общего имущества МКД;
* решения и протоколы общих собраний собственников;
* иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Даже если вы считаете, что некоторые документы бесполезны, требуйте их. Директор УК, передавая мне кипу пыльных строительных проектов на дом, с сарказмом сказал, что они постоянно ими пользуются. В этих «бесполезных» проектах мы обнаружили, что подъезды дома должны были быть оборудованы наклонными подъёмниками для людей с инвалидностью. Теперь наше ТСЖ подаёт иск к застройщику, ссылаясь на строительные проекты.
Также при приёмке дома нужно подписать списки счётчиков с показаниями: по ним производится окончательный расчёт УК с жильцами. Очень важно пройти по всем квартирам вместе с сотрудниками УК, чтобы составить эти списки правильно. Это сэкономит деньги жильцов и ваше время в дальнейшем.
Многие жильцы не передают показания в УК, особенно в последние месяцы перехода в ТСЖ. Тогда управляющая компания начисляет плату по нормативу. А потом люди передают в ТСЖ показания приборов учёта с числами меньше, чем передала УК. Ваш дом за первый месяц, к примеру, потребил 500 кубов холодной воды, а люди подают показания с отрицательным объёмом. В этом случае не они должны платить за воду, а вы им. Это большая головная боль для ТСЖ: придётся начислять кубы по нормативу и изменять стартовые показания счётчиков, которые внесены в программу.
Борьба за котельную
Получив право управлять домом, наше ТСЖ не могло воспользоваться одним важным преимуществом — крышной котельной. Она принадлежала сторонней компании, и мы обратились в суд, чтобы признать её общедомовой собственностью.
Перед этим мы провели общее собрание жильцов, чтобы получить разрешение на подачу иска. В своём заявлении мы указали, что крышная котельная — это общее имущество дома, которое не может быть в собственности у посторонних лиц. Также мы отметили, что любой собственник помещения в доме имеет право обратиться в суд, чтобы вернуть свою долю имущества.
Поскольку помещением владела одна организация, а обслуживанием занималась другая, все дорогостоящие котлы были закуплены второй организацией и считались её собственностью. Поэтому в нашем иске мы просили признать право общей долевой собственности не только на помещение, но и на всё оборудование в нём. По закону это разные требования, поэтому нам пришлось заплатить две госпошлины по 6 тысяч рублей.
Также мы просили возместить затраты на услуги юриста в размере 30 тысяч рублей.
Это был не первый случай, когда мы оспаривали право собственности на крышную котельную. Судебное разбирательство длилось шесть месяцев. Мы подали иск 20 сентября 2017 года, было проведено пять судебных заседаний, ещё пять раз рассмотрение откладывалось по разным причинам: неявка ответчика, отсутствие запрошенных документов, ходатайство о переносе.
26 марта 2018 года мы подписали мировое соглашение. Согласно ему, котельная стала общедомовой собственностью, а ответчик обязался оставить в ней всё оборудование, которое также переходило в собственность дома. По условиям мирового соглашения, ответчик должен был возместить расходы на услуги юриста, но только частично — в размере 21 тысячи рублей.
Борьба за снижение платежей
**ТСЖ начало свою работу ещё до того, как суд принял решение по котельной.**
Поэтому нам пришлось сначала заключить договор на поставку тепла и горячей воды с организацией, которая обслуживала котельную раньше. Мы самостоятельно разбирались в том, как работает котельная.
Договор был составлен не в нашу пользу: у теплоснабжающей организации были только права, а у ТСЖ только обязанности. Мы должны были платить за тепло в первую очередь.
Спустя несколько месяцев мы заметили, что плата за горячую воду стала расти. Мы не понимали, почему так происходит: температура горячей воды не менялась, но платить за неё приходилось всё больше. В соседнем доме, который также получал тепло от нашей котельной, стоимость куба горячей воды выросла до 400 рублей вместо прежних 250.
**Как рассчитывается стоимость горячей воды?**
В платёжном документе есть таблица расчётов начислений, где каждая строка соответствует отдельной услуге или коммунальному ресурсу. В таблице пять основных столбцов:
1. Наименование услуги.
2. Индивидуальный объём потребления.
3. Объём потребления в целях содержания общего имущества.
4. Тариф за единицу объёма.
5. Итоговая сумма за услугу.
Для расчёта горячей воды в современных домах часто используют двухкомпонентный метод. В дом поступает холодная вода и теплоноситель — горячая вода с реагентами против коррозии труб. С помощью теплообменника горячая вода готовится на территории дома.
Таким образом, открывая кран горячей воды, вы получаете нагретую до нужной температуры воду, а не теплоноситель, пришедший откуда-то по трубе. В платёжке в этом случае появляются две строки: «Подача ГВС» — холодная вода, которую нагрели до горячей, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС».
Так устроено и в нашем доме: в подвале стоит теплообменник, который нагревает горячую воду, а теплоноситель к нему спускается с крышной котельной. В платёжке росла сумма именно на теплоэнергию, которая нужна для приготовления горячей воды. Поэтому первое, что мы сделали — начали разбираться с тепловыми потерями.
**Тепловые потери**
Если горячая вода течёт по длинной трубе, а температура воздуха вокруг трубы значительно ниже температуры воды, то в конце пути вода будет холоднее, чем в начале. Это явление называется тепловыми потерями.
В современных многоквартирных домах горячая вода постоянно циркулирует по всем этажам, чтобы вы могли получить её сразу горячей. Если циркуляции нет, приходится каждый раз сливать всю воду между краном и нагревающим устройством, пока она не потечёт горячей. А пока вода циркулирует по всему дому, она остывает. Чем больше она остывает, тем больше тепловой энергии нужно, чтобы её снова нагреть.
Уменьшить тепловые потери можно с помощью теплоизоляции труб. Мы использовали два метода:
1. Покрытие труб нанотехнологичной теплоизоляционной краской с помощью кисти.
2. Обматывание фольгированным полиэтиленом.
На подвал мы потратили примерно 65 тысяч рублей, а на техэтаж — 16 тысяч рублей. Кроме труб, мы теплоизолировали входы в подвал и стыки между секциями дома на техэтаже. Это помогло добиться снижения средней разницы температур между подачей и обраткой на 5–7%. Но сказать, что люди это заметили по платёжкам, нельзя — перепады температур были слишком велики из-за изменения температуры воздуха за окном и температуры воды на входе.
**Анализ температур**
Проблемы с котельной нарастали: горячая вода часто переставала быть горячей, и не всегда было понятно, знают ли об этом в диспетчерской обслуживающей организации.
Я занимаюсь веб-программированием и освоил немного программирование микроконтроллеров. Я сделал устройство, которое позволяет в реальном времени через интернет видеть график изменения температур горячей воды и теплоносителя от котельной. При падении температур мне сразу приходит оповещение в Телеграм, а по графику можно понять, случилась авария в котельной или проблема в чём-то другом.
Анализ температур помог найти основную причину нестабильности подачи тепла: горячий теплоноситель смешивался с водой, которая проходит через незакрытые задвижки на отключённых котлах, в помещении котельной, а не на пути к теплообменнику.
**Обслуживание котельной**
В мае 2018 года нам удалось получить котельную со всем оборудованием в общедомовую собственность. Благодаря этому мы перестали платить за горячую воду по тарифу.
Мы обратились в организацию, которая помогла нам принять котельную и составить дефектную ведомость. Это позволило нам обратиться за компенсацией расходов на ремонт всего нерабочего оборудования.
Организация, которая должна была обслуживать котельную, предложила свои услуги за 55 тысяч рублей в месяц. Сумма распределялась между всеми собственниками помещений в двух домах пропорционально их площади. Таким образом, каждый собственник должен был платить 2,91 рубля за квадратный метр.
Кроме того, мы решили собирать с каждого квадратного метра по 1,5 рубля в фонд ремонта котельной для предстоящих работ. Всего собственники отдавали на обслуживание котельной 4,41 рубля с квадратного метра.
Спустя несколько месяцев мы заметили, что в квартирах с минимальным потреблением горячей воды (например, у пенсионеров, которые стараются экономить воду) сумма за летний месяц не изменилась. Хотя куб горячей воды стоил 150 рублей вместо 250, но ещё около 100 рублей уходило на содержание котельной, хотя никаких работ по котельной не проводилось.
Поэтому мы нашли другую обслуживающую организацию за 35 тысяч рублей в месяц. Сейчас, с учётом взноса на будущий ремонт, обслуживание котельной обходится собственникам в 2,86 рубля с квадратного метра.
В итоге причиной частых неполадок с горячей водой и больших платежей оказался не только высокий тариф на воду, но и неправильное обслуживание котельной. Горячая вода остывала из-за отсутствия теплоизоляции и проблем с теплоносителем, а обслуживающие организации брали деньги на ремонт, который не проводили.
Только когда наше ТСЖ разобралось со всеми проблемами и оформило котельную в общедомовую собственность, чтобы жильцы перестали платить по тарифу, платежи за воду и тепло уменьшились.
«Воровство» в ТСЖ и УК
Когда мы узнаём о работах, выполненных управляющей компанией, часто удивляемся их стоимости. После трёх лет работы в ТСЖ я понял, что не всегда это связано с воровством или откатами. Трудности с поиском подрядчиков, которые работают по безналичному расчёту, приводят к значительному завышению цен. Такие подрядчики не хотят заниматься мелкими работами, поэтому цена ещё больше повышается.
Поиск предложения с разумной ценой и гарантией качества требует много усилий. В результате простая на первый взгляд работа может обойтись в крупную сумму.
Есть и такие работы, о необходимости которых никто из жильцов не подозревает: промывка теплообменника, профилактика канализационной системы. Эти услуги стоят дорого, но должны проводиться регулярно. В доме много оборудования, которое требует ремонта и обслуживания, а жильцы думают, что платят только за уборку в подъезде и во дворе. Собственники нежилых помещений, с которых также собирается сумма на содержание общего имущества, недоумевают, за что они платят деньги, ведь они отдельно платят и дворнику перед магазином, и уборщице.
Итоги: насколько мы снизили стоимость отопления и горячей воды
Наконец-то в отопительный сезон мы увидели то, к чему так долго стремились: счета за отопление и горячую воду существенно уменьшились. Теперь мы можем с гордостью рассказывать об этом своим знакомым.
В январе 2017 года я платил за куб горячей воды 229 рублей, а за отопление — 2997 рублей. В январе 2019 года эти суммы составили 88 рублей и 1091 рубль соответственно. Кроме того, я оплачивал содержание котельной в размере 206 рублей. При этом температура горячей воды сейчас выше на 5 градусов, что должно снизить её месячный расход.
В январе 2019 года я платил 88 рублей за куб горячей воды, а годом ранее — 229 рублей. Зная общую площадь помещений, находящихся в моей собственности, и общий объём потреблённой горячей воды за эти месяцы, можно сравнить итоговые суммы к оплате со всего дома.
Расходы на отопление и нагрев горячей воды для нашего дома:
* Январь 2019: 241 775,48 рублей;
* Январь 2018: 360 522,53 рублей;
* Январь 2017: 551 032,21 рублей.
Расходы на отопление и содержание котельной за квартиру площадью 61,1 квадратных метра:
* Январь 2019: 1297,77 рублей;
* Январь 2018: 1935,16 рублей;
* Январь 2017: 2957,76 рублей.
Расходы на отопление и содержание котельной на квадратный метр:
* Январь 2019: 21,24 рубля;
* Январь 2018: 31,67 рубля;
* Январь 2017: 48,41 рубля.
Расходы на тепло и горячее водоснабжение (ГВС) для всего дома:
* Январь 2019: 289 889 рублей;
* Январь 2018: 528 537 рублей;
* Январь 2017: 676 595 рублей.
Расходы на ГВС для всего дома:
* Январь 2019: 48 114 рублей;
* Январь 2018: 168 015 рублей;
* Январь 2017: 125 563 рубля.
Расходы на ГВС за кубический метр:
* Январь 2019: 88,12 рубля;
* Январь 2018: 307,72 рубля;
* Январь 2017: 229,97 рубля.
Экономия для дома:
* Январь 2019: 386 706 рублей;
* Январь 2018: 148 058 рублей.
* * *
Расходы на отопление и нагрев горячей воды для соседнего дома:
Январь 2019: 157 119 рублей;
Январь 2018: 335 342 рубля.
Оплата за отопление и содержание котельной:
* За всю квартиру площадью 61,1 квадратного метра: январь 2019 — 1356,42 рубля, январь 2018 — 2895,04 рубля;
* За квадратный метр: январь 2019 — 22,20 рубля, январь 2018 — 47,38 рубля.
Расходы на тепло и ГВС для всего дома:
* Январь 2019: 189 459 рублей;
* Январь 2018: 430 153 рубля.
Расходы на ГВС для всего дома:
* Январь 2019: 32 341 рубль;
* Январь 2018: 94 812 рублей.
Расходы на ГВС за кубический метр:
* Январь 2019: 126,33 рубля;
* Январь 2018: 242,49 рубля.
Экономия для дома: 240 695 рублей.
Получается, что для средней двухкомнатной квартиры в нашем доме экономия за один январь 2019 года составила 2075 рублей.
Если бы мы не создали ТСЖ и не отсудили котельную, плата за услуги ЖКХ только бы росла.
Другие плюсы ТСЖ
Помимо снижения платежей за тепло и горячую воду, членство в ТСЖ даёт и другие преимущества. Мы, жители дома, становимся полноправными хозяевами и сами решаем, что нужно нашему дому.
ТСЖ стремится к повышению качества жилищно-коммунальных услуг. Все средства, выделяемые на содержание дома, мы тратим именно на него. Мы сменили организацию, обслуживающую домофоны, чтобы в каждый домофон бесплатно установили камеру по федеральной программе «Безопасный дом». Во дворе мы установили теннисный стол, чтобы дети с удовольствием проводили время на улице, играя в теннис, а не сидели за компьютером дома. На Новый год мы устроили праздник во дворе. Во время периодических субботников люди работают с удовольствием.
В наших планах — оградить двор забором, построить современную спортивную площадку, улучшить освещение в тёмное время суток, уменьшить неучтённые расходы воды и электроэнергии за счёт более тщательного контроля счётчиков. Также мы хотим преобразить подъезды, выложив стены плиткой, как это сделали в известном на всю страну ТСЖ 454.
Запомнить
Благодаря участию в работе ТСЖ, жильцы могут самостоятельно влиять на благоустройство своего дома. В отличие от управляющей компании, ТСЖ заинтересовано в повышении качества жилищно-коммунальных услуг, поскольку его члены — это сами жильцы.
Решение о том, кто будет управлять домом — управляющая компания или ТСЖ — принимается на общем собрании собственников. Для создания ТСЖ необходимо набрать на собрании минимум 50,1% голосов «за». Количество голосов каждого собственника соответствует площади его собственности, поэтому мнение владельца трёхкомнатной квартиры имеет больший вес, чем мнение владельца однокомнатной.
Для удобства проведения общих собраний можно использовать специальные сервисы, доступные, например, на сайтах «Бурмистр» или «Росквартал».
Протокол общего собрания собственников должен быть подписан всеми собственниками, проголосовавшими за создание ТСЖ. Этот протокол необходимо предоставить в налоговую службу, управляющую компанию и государственную жилищную инспекцию, чтобы уведомить их о создании ТСЖ. Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, протокол будет подготовлен автоматически.
Прежде чем принять дом у управляющей компании, необходимо составить дефектную ведомость. Это позволит ТСЖ в будущем отсудить у управляющей компании деньги, которые не были потрачены на ремонт дома.
В домах с собственной котельной в платёжке за горячую воду есть две строки: «Подача ГВС» — это холодная вода, нагретая до горячей температуры, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС». Часто причиной высоких платежей является высокое потребление теплоэнергии из-за тепловых потерь и неправильного обслуживания котельной.
Чтобы котельная стала общедомовой собственностью и можно было влиять на её работу, в суд должно обращаться ТСЖ, а не отдельные жильцы.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
