Друзья, очередное заседание ЦБ позади. Ставка рефинансирования выросла до 19%.
И, возможно, это не конец. Потому что: Центробанк может ещё раз повысить ключевую ставку на заседании 25 октября. Как минимум, тренд задан и он до конца текущего года меняться не будет.
Многие эксперты из сферы недвижимости уже высказались, но я всегда особое внимание обращаю на мнение Алексея Попова - это ведущий аналитик ЦИАНа и, на мой взгляд, самый компетентный российский эксперт в нашей сфере. Дадим ему слово:
«Соотношение среднего платежа по рыночной ипотеке и средней зарплаты, среднего платежа и ставки аренды давно превратили такие условия жилищных кредитов в заградительные. Не оправдалась пока и надежда на то, что дорогая ипотека — относительно ненадолго, и кредиты под 20% удастся в обозримом будущем рефинансировать».
"Ужесточение денежно-кредитной политики направлено на то, чтобы высокие ставки по депозитам вынуждали население не тратить деньги, в том числе на приобретение квартир по льготным кредитам, а сберегать — на депозитах с высокой доходностью."
«По ряду причин это не вполне получается — высокие темпы потребления сохраняются, хотя меры по ужесточению ипотечного кредитования и охладили спрос на рынке жилья. Это привело к снижению количества сделок на первичном рынке, частичному перетоку спроса в сегмент вторичного жилья и особенно на рынок долгосрочной аренды квартир»
Новые вводные. Если 3-4 года назад работала модель, призванная заставить население брать ипотечные кредиты, сейчас задача кардинально противоположная - тратить ни на что не нужно, кредиты не берите, потребляйте меньше, а деньги храните в банках под высокий процент.
Герман Греф также высказался:
«Пока мы отмечаем стабилизацию цен в секторах люксового жилья и самого дешевого жилья. Вот комфорт, комфорт плюс — резкое снижение спроса, падение продаж. Если говорить о коррекции цен на рынке, в первую очередь это возможно в этом сегменте», — сказал глава Сбера.
Помимо стабилизации цен Греф ожидает также сокращения разницы между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках. По его словам, «она была рекордной, абсолютно экономически логичной, но рыночно не обоснованной». В первую очередь, уверен глава Сбера, это коснется московского рынка «как самого перегретого, с самым большим спредом на рынке между первичкой и вторичкой».
Вычленяем главное: цены на московские новостройки неизбежно пойдут вниз. А на какой срок прогноз? Когда ситуация изменится? Слушаем г-на Грефа:
«Пару лет "поболеем" на рынке ипотеки, с тем чтобы привести рынок в нормальное, равновесное состояние. "Болеть" будем все вместе: будет нарушаться доступность жилья дальше, девелоперам будет тяжело, банкам будет непросто».
2 года. Наверное. Или больше?
Похоже на правду. Вторичный рынок всё больше и больше превращается в рынок "альтернативных сделок". Клиенты продают свою вторичку, чтобы купить другую вторичку с доплатой или, наоборот, с сохранением части средств для следующей покупки. Вторичка, по моим ощущениям, от рынка новостроек уже полностью отвязалась и существует сама по себе.
При альтернативных сделках цена вообще не имеет критического значения, главное, чтобы все участники сделки понимали некие константы и эквиваленты: Моя 1-комнатная в сталинке на Соколе однозначно дороже Вашей квартиры в Медведково, процентов, думаю, на 25.
Что дороже согласна, но не на 25, скорее 15.
Давайте, сойдёмся на 20.
Давайте. 1/5 часть.
Старый добрый советский "обмен квартир с доплатой". Удобно. Если первая квартира стоит сегодня 15 млн, значит доплата 3 млн, а, если к моменту сделки в декабре, цена упадет до 10 млн, значит, доплата станет 2 млн. Характер сделки изменится не сильно, деньги, как таковые, нужны лишь для корректировки окончательной доплаты.
С новостройками иначе. Многие собственники, купившие новостройку позже осени 2021, чувствуют себя не очень комфортно. Одно дело, когда стоимость актива растёт, тогда ипотечные платежи не вызывают дискомфорта, но, если цена актива стагнирует или падает, ситуация тревожная.
Рефинансировать долг в ближайшем будущем будет невозможно, продолжать выплачивать ипотеку - может быть накладным и бесперспективным.
Сценарий гиперинфляции, судя по всему, пытаются избежать любой ценой, но это, вероятнее всего, означает, что ценовой пузырь новостроек (как строящихся, так и недавно сданных) лопнет и цены могут снизиться и на 25 и на 30%.
Теперь главный вопрос. Что делать?
Я в ближайшее время планирую открыть рубрику про коммерческую недвижимость и готовый бизнес. Опять же по ощущениям, за годы ковида и СВО, некоторые активы сильно подешевели и, возможно, вместо покупки жилья или открытия депозита в банке, стоит думать "туда".
Друзья, если найдете время, напишите, пожалуйста, Ваши мысли и прогнозы относительно жилой недвижимости и будут ли Вам интересны статьи про коммерческую недвижимость и готовый бизнес?
Заранее Вас благодарю.
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
