Рынок недвижимости является одним из наиболее привлекательных направлений для инвестиций в России. Что ожидает этот сектор в ближайшие годы? Рассмотрим основные тенденции и перспективы.
Спрос на жилье сохранится, несмотря на охлаждение экономики
Согласно прогнозам, в 2024–2025 годах ожидается некоторое снижение темпов экономического роста в стране. Тем не менее спрос на жилую недвижимость останется стабильным. Ключевыми драйверами будут следующие факторы:
- Сохраняющаяся потребность в улучшении жилищных условий. С учетом накопленного отложенного спроса и невысокой обеспеченности россиян жильем, данная потребность будет оставаться актуальной.
- Развитие ипотечного кредитования. Несмотря на возможное повышение ставок, ипотека сохранит свою роль основного инструмента приобретения жилья.
- Реализация государственных программ поддержки жилищного строительства. Такие программы, как «IT-ипотека», «Дальневосточная ипотека» и другие, будут способствовать поддержанию спроса.
Ошибки экспертов и немного цифр
Весной 2024 года многие аналитики говорили, что грядет сокращение количества новых проектов на рынке недвижимости. Они считали, что на это повлияют следующие причины:
- сокращение застройщиками количества новых проектов;
- снижение спроса со стороны покупателей.
А что показал 2024 год? Продолжение строительного бума в Москве. Согласно данным, в январе–июле 2024 года инвесторам и застройщикам без торгов было предоставлено 57 договоров аренды земельных участков общей площадью свыше 190 га. Это почти в 3 раза больше, чем за аналогичный период 2023 года. Общая площадь новых объектов, которые будут построены на этих площадках, составит около 3 млн кв. м.
Помимо жилищного строительства, в ближайшие годы стройкомплекс будет загружен работами:
- 16 договоров для возведения социальных объектов;
- 10 договоров для строительства коммерческой недвижимости;
- 7 договоров для возведения спортивных комплексов.
То есть, судя по количеству новых участков под застройку, строительный бум в Москве будет продолжаться.
Рост цен на новостройки, но более умеренный
В 2024–2025 годах эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на первичном рынке недвижимости, однако он будет более умеренным, по сравнению с предыдущими годами. Ключевыми факторами станут:
- Продолжающийся рост себестоимости строительства.
- Сохранение высокого спроса, особенно в крупнейших городах.
- Ограниченность предложения на фоне структурных сдвигов в строительной отрасли.
Апартаменты как перспективный вид недвижимости для инвестиций
В текущих рыночных условиях апартаменты могут стать более привлекательным вариантом для инвестиций, особенно в Москве. Ключевое преимущество апартаментов в том, что они не попадают под ограничения по минимальному метражу, применимые к жилым студиям. Это делает их более гибким и востребованным форматом недвижимости. Благодаря отсутствию ограничений по площади, апартаменты могут стать более востребованными, в том числе и для сдачи в аренду.
Скорее всего, изменения в регулировании жилищного строительства могут создать благоприятные условия для роста привлекательности апартаментов как инвестиционного актива. Поэтому этот сегмент недвижимости стоит внимательно изучить при формировании инвестиционного портфеля.
Динамика вторичного рынка будет сдержаннее
На вторичном рынке жилья рост цен будет менее выраженным. Причины:
- Насыщение спроса со стороны ипотечных заемщиков.
- Увеличение предложения за счет собственников, желающих реализовать инвестиционные квартиры.
- Консервативные потребительские ожидания на фоне охлаждения экономики.
Региональная дифференциация сохранится
Несмотря на общие тенденции, сохранятся существенные различия в динамике цен и активности инвесторов между регионами. Наиболее перспективными для инвестиций будут:
- Крупнейшие города-миллионники (Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Новосибирск, Екатеринбург и др.).
- Региональные столицы с развитой экономикой и инфраструктурой.
- Города с высоким туристическим потенциалом.
Только цифры по регионам
Вот лишь несколько фактов в подтверждение этого прогноза. Так, за 2023–2024 годы в Челябинске цена за квадратный метр увеличилась на 25,6%, в Сочи — на 23,3%, в Нижнем Новгороде — на 21,7%. В то же время в Санкт-Петербурге показатели выросли на 4,3%, в Ленинградской области — на 4,9%, а в Москве — на 6,7%. Почему так происходит? Возможно, данная тенденция обусловлена несколькими факторами:
- Сокращение максимальной суммы льготной ипотеки в Москве до 6 млн рублей снизило привлекательность инвестиций в столичные новостройки.
- В регионах был больший потенциал для роста цен с точки зрения инвесторов. Развитие строительной отрасли в периферии, запуск новых проектов, включая КРТ, а также расширение деятельности федеральных застройщиков.
А вот что говорят эксперты про «курортные» инвестиции в жилье
Анализ цифр за 2023–2024 годы показал, что квартиры, приобретенные на вторичном рынке, окупаются быстрее новостроек в 5 из 7 регионов, на которые обратили внимание эксперты.
- Самая большая разница наблюдается в Карелии — 13 лет для вторичного жилья против 25 лет для новостроек.
- В Крыму квартира в старом фонде окупается за 22 года, а в новом — за 30 лет. Также более быструю окупаемость показывает вторичное жилье в Краснодарском крае, Калининградской области и Ставропольском крае.
- Самые короткие сроки окупаемости инвестиций в новостройки отмечаются в Дагестане — всего 8,5 лет. Это минимальный показатель среди всех регионов.
- В Республике Алтай новостройки дешевле, чем вторичное жилье, и окупаются за 12 лет, в то время как на вторичном рынке — за 13 лет.
Ждут ли рынок недвижимости России крутые повороты?
Рынок недвижимости России в 2025–2026 годах может оказаться на пороге серьезных изменений. На формирование будущих цен и спроса ключевое влияние будут оказывать экономическая ситуация, государственная политика и глобальные тренды.
Однако нельзя исключать, что данные факторы могут развиваться по непредсказуемому сценарию. Экономическая ситуация может измениться как в сторону улучшения, так и ухудшения. Государственная политика в отношении рынка недвижимости также может претерпеть значительные изменения.
В таких условиях крайне важно не торопиться с решениями, а тщательно анализировать все доступные данные и прогнозы. Только взвешенный и всесторонний подход позволит принять наиболее верные решения в отношении личного инвестиционного портфеля. В целом рынок недвижимости сохранит свою привлекательность для инвесторов в 2025–2026 годах. Однако успех инвестиций будет во многом зависеть от грамотного выбора объектов, в том числе с учетом региональной специфики.
Читайте также: