С ипотекой сегодня много сложностей, приходится следить за рынком и его тенденциями, оценивать варианты кредитования, уточнять быстрые (и порой неожиданные) изменения на рынке жилья у экспертов и ипотечных брокеров. Но все же приобретение собственной квартиры или дома с помощью ипотечного кредитования в России сегодня является и долго еще будет оставаться самым распространенным способом решения жилищного вопроса.
В чем сложность?
Однако получение ипотеки предполагает внесение первоначального взноса, который обычно составляет 20,1% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Эта сумма является обязательным условием получения ипотечного займа и служит своего рода гарантией для банка. И это требование касается любого вида ипотечного кредитования: семейной, сельской, IT, Дальневосточной и Арктической ипотек. Для кредитования по программе «Вторичное жилье» первоначальный взнос составляет не менее 10,1% от стоимости недвижимости
Расчет первоначального взноса по ипотеке в России зависит от нескольких факторов, включая стоимость недвижимости, процентную ставку по кредиту, срок кредита и другие условия. Обычно банки используют формулу аннуитетного платежа для расчета ежемесячных платежей по ипотеке. Эта формула учитывает общую сумму кредита, процентную ставку и срок кредита.
Первый взнос обычно определяется как процент от стоимости недвижимости. Например, если банк требует 20% первоначального взноса, то заемщик должен будет заплатить 20% от стоимости жилья в качестве первого платежа.
Пример расчета первоначального взноса
Допустим, стоимость недвижимости составляет 5 миллионов рублей. Банк требует 20% на первоначальный взнос. Тогда: 5 000 000 * 0,20 = 1 000 000 рублей. Таким образом, заемщик должен будет внести 1 миллион рублей в качестве первоначального взноса.
Однако стоит учесть, что каждый банк имеет свои требования к первоначальному взносу и может применять дополнительные условия, такие как страхование жизни заемщика или оценка недвижимости. Поэтому перед оформлением ипотеки рекомендуется обратиться в несколько банков и сравнить их предложения.
Что говорят цифры
Увы, не у всех потенциальных ипотечных заемщиков есть возможность накопить нужную сумму наличными. К тому же эксперты замечают тенденцию к росту отказов в ипотеке даже тем категориям, кто имеет достаточную сумму для первоначального платежа. По данным НБКИ (Национальное бюро кредитных историй), в июле 2024 года по сравнению с рекордным по выдаче ипотеки июнем 2024 года, в структуре ипотечных кредитов существенно сократились доли наиболее массовых возрастных групп заемщиков. Так, доля граждан в возрасте от 30 до 40 лет снизилась на 2,0 п.п. до 40,0%, а доля заемщиков 40–50 лет уменьшилась на 2,7 п.п. до 24,5%.
Стоит отметить, что наиболее высокие доходы в России приходятся именно на возрастной интервал 35–40 лет. По данным статистики, зарплатный пик у женщин наступает в 36 лет, у мужчин — в 39 лет.
В то же время наблюдается рост доли самой молодой группы ипотечных заемщиков — до 30 лет. Это во многом объясняется возможностью для данной категории граждан претендовать на оставшиеся программы льготной ипотеки, для участия в которых необходимо наличие малолетнего ребенка (средний возраст первых родов у россиянок составляет 27–28 лет). Кроме того, молодые семьи могут использовать средства материнского капитала в качестве первоначального взноса.
Что касается наиболее возрастных ипотечных заемщиков старше 50 лет, вероятно, они в большей степени прибегают к использованию средств от продажи второго жилья, доставшегося по наследству от родителей, для внесения первоначального взноса по кредиту.
Где взять первоначальный взнос, если на него нет средств
Чтобы решить эту проблему, законодательством предусмотрены альтернативные способы внесения первоначального взноса.
- Материнский (семейный) капитал. Пожалуй, самый популярный вариант — направить средства материнского капитала на оплату первоначального взноса по ипотеке. Эта мера государственной поддержки семей с детьми может покрыть значительную часть необходимой суммы, существенно облегчив финансовую нагрузку на заемщика.
- Средства, предоставляемые различными федеральными и региональными программами. В их числе «Земский доктор», «Земский фельдшер», «Земский учитель» и др. Они, как правило, покрывают часть стоимости жилья и могут быть зачтены в качестве первоначального взноса.
- Государственный жилищный сертификат (ГЖС). Условия его получения определяются государственными программами, а все этапы оформления и использования сертификата должны проходить в установленные сроки. Сертификат могут получить граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и относящиеся к льготным категориям: жители Крайнего Севера, ветераны, пострадавшие от аварии на ЧАЭС, сотрудники ОВД, вынужденные переселенцы.
- Кредит на любые цели под залог недвижимости. Еще одна альтернативная программа кредитования. Она подходит только тем, у кого уже есть своя недвижимость, но продавать ее не планируется. Банк берет эту недвижимость в залог, а владелец получает кредит без первоначального взноса, равный части стоимости жилья. Его можно потратить на покупку другой недвижимости, в том числе как первоначальный взнос. Есть некоторые тонкости, поэтому важно получить консультацию в банке!
- Государственные программы поддержки. Кроме того, существуют специальные программы, которые предоставляют гражданам безвозмездные субсидии или беспроцентные займы для внесения первого взноса по ипотеке. К примеру, «Молодая семья» и другие.
- «Военная ипотека» в Сбербанке. Военнослужащие могут оформить льготный кредит на покупку готового или строящегося жилья. Государство оплачивает первоначальный взнос и ежемесячные платежи на весь срок службы. Получить «Военную ипотеку» могут участники накопительно-ипотечной системы (НИС). Им достаточно 3 лет участия в программе, чтобы приобрести недвижимость. Участники специальной военной операции могут получить ипотеку сразу после включения в реестр НИС, не дожидаясь 3 лет.
Таким образом, использование альтернативных вариантов внесения первоначального взноса по ипотеке позволяет расширить возможности граждан по приобретению собственного жилья, не требуя от них наличия крупных сбережений. Главное — тщательно изучить все условия и требования различных программ, чтобы выбрать наиболее подходящий способ.
Читайте также: