Малка, добрый день! Благодарю за Ваши каждодневные труды и за Ваш ясный ум! Это действует отрезвляюще и позволяет выползать из своей пещеры.
Мой вопрос к Вам, как к истинной петербурженке, влюбленной в свой город.
Собираюсь переезжать с крупного мегаполиса в Санкт-Петербург. Петербург для меня, как и для многих, это прежде всего его дух, атмосфера и архитектура. Поэтому рассматриваю для жилья только старый фонд.
Но страшно... У нас в городе дома сталинской эпохи для многих считаются не очень разумным решением для приобретения т.к. много скрытых проблем. Не говоря о том, что дому может быть и более 100 лет.
И, конечно, эти шаблоны давят, страшат… Как подступиться к старому фонду, как не бояться?
С юридической чистотой сделки я справлюсь (есть опыт). Но вот с другим… Есть ли какие-то маркеры, позволяющие определить то самое жилье, которое стоит брать? Страшно промахнуться.
Понимаю, что специалисты помогут (и контакт Марины я уже сохранила), но хочется услышать Ваше экспертное мнение. Благодарю сердечно.
Ну давайте начнем с того, что старый фонд бывает очень разный.
Прежде всего это вопрос терминологии. Я своими ушами слышала, как старым фондом обзывают сталинки, особенно довоенные. Возможно, существуют города, где древнее этих строений ничего нет - там это объяснимо. Но в Петербурге старым фондом называется дореволюционная застройка. А все остальное называется разными бранными словами(зачеркнуто).
Давайте начнем со сталинок, раз уж вы их упомянули. В Петербурге сталинки бывают двух типов. Первый тип - это довоенные сталинки, которые у нас называются кировки. Это жуть во мраке, слепленная по принципу саманного кирпича - из соломы с навозом. За редчайшим исключением это по сути деревянный барак, слегка оштукатуренный снаружи. Это брать нельзя никогда и ни при каких обстоятельствах, даже если вам будут петь в уши, что этот дом овеян легендами. Пусть легенды овевают этот дом без вас и не на ваши деньги.
Второй тип - это послевоенные сталинки, вплоть до 1956 года. Второй тип распадается на два подтипа - сталинки, которые возводились для народа, и сталинки, которые возводились для начальства. Это совершенно разные проекты.
Сталинки для начальства тоже имеют отчетливую градацию - для высокого начальства и для начальства пожиже, плюс с учетом отрасли или ведомства. Это тоже совершенно разные проекты, но их все объединяет относительная добротность: стены там толстые, парадные просторные, планировки мало-мальски похожи на человеческие, хоть и с поправкой на социализм. Нет, ровных стен там тоже нет. Ровных стен нет вообще нигде и никогда. Забудьте об этом. Да, там еще нормальные потолки. Не высокие. Просто нормальные, 3 метра. Для высокого начальства 3.20. Примеры таких домов можно видеть, например, на Московском проспекте. Или, например, обкомовский дом у Троицкого моста. Это хорошие дома в хороших локациях, перекрытия там бетонные, а стены кирпичные - ремонтировать такие квартиры одно удовольствие. Трубы там такие же тухлые, как и везде, но трубы все равно придется менять, потому что они всегда не там где надо. Минус этих квартир состоит в том, что они редко продаются, а если продаются, то по парижским ценам. Хотя ничего парижского в них нет и никогда не было.
Сталинки для народа строились для народа, то есть очень плохо. Но по сравнению с тем, что строилось для народа в последующие ээ.. исторические периоды, они строились просто замечательно. Стены там кирпичные, а перекрытия бетонные, за это мы их любим. Планировки в этих домах знамениты тем, что комнаты там приличного размера, а все остальное неприличного. Это объясняется тем, что эти квартиры замышлялись как коммунальные, по комнате на семью. Значение имели только жилые метры в ордере, а т.н. места общего пользования типа прихожей выкраивались по остаточному принципу. Это вам не генеральские сталинки с их холлами, тут действовала пролетарская мораль - ни метра врагу. То же касается парадных - если парадная не угловая, то на лестничной площадке помещается ровно детская коляска, причем складная. Лифтов в этих домах, кстати, нет, их специально строили в пять этажей, потому что начиная с шести полагался лифт, а он занимает место и стоит денег, так что не фиг.
Народные сталинки до сих пор пользуются народной любовью. По сравнению с настоящим старым фондом они относительно беспроблемные или по крайней мере предсказуемые, по сравнению с современными новостройками они находятся считай что в центре, а по сравнению с другими достижениями социалистической мысли они просто-таки лакшери и гламур. Существенным плюсом этих квартир является цена - поскольку их довольно много и они все одинаковые, цены на них тоже более-менее одинаковые и цены эти относительно невелики. Цена зависит прежде всего от района, потому что пятна этой застройки всем известны. Естественно, такая народная сталинка на Черной Речке будет дороже, чем ровно такая же на Новочеркасской или у Нарвских ворот.
Все эти сталинки не в центре, но недалеко от него, в зеленых обжитых районах. Это считается вполне респектабельным жильем, но это, конечно, не Петербург. Петербург у нас в историческом центре, а это означает старый фонд в прямом значении этого слова, то есть дома, построенные до 1917 года.
Здесь у нас в лексиконе доминируют два слова - "капремонт" и "перекрытия".
Перекрытия - это наше все. Они бывают, если грубо, трех видов. Деревянные - то есть вековые ели(зачеркнуто) бревна, между которыми насыпана какая-нибудь труха. Металлические - это двутавровые стальные (или чугунные?) балки, между которыми насыпана тоже какая-то дрянь. И бетонные в виде плит, там дрянь и труха насыпана просто поверх бетона более-менее ровным слоем.
Деревянные перекрытия бывают в домах постройки до 1900 года, не подвергавшихся капремонту. Это самая ненадежная история. Эти бревна бывают такого качества, что они нас всех еще переживут, но чаще они все-таки уже, мягко говоря, небезупречны. Это значит, что ваши работы по созданию нормального пола - который не шатается, не пружинит и идет параллельно линии горизонта, - будут не просто очень сложными и затратными. Они могут быть просто бесплодными. Кроме того, пока вы этот пол не вскроете, вам не дано знать, все ли там сгнило подчистую в результате протечек или только часть. Кроме того, что дерево гниет, оно еще очень хорошо горит. Короче, покупать квартиру в доме с деревом - это для сильных духом.
С металлическими балками стали строить в начале 20-го века. Это дома эпохи модерна. По тем временам это была новация посильнее, чем Фауст Гете, и считалось, что эти строения простоят века. Это, мягко говоря, не совсем так. Металл-то металл, но по металлу все равно дерево. Кроме того, металл тоже подвержен, извините, коррозии. Эти перекрытия надежнее, чем полностью деревянные, но сюрпризов таят не меньше.
И, наконец, мечта и идеал всякой культурной девушки - бетонные плиты. Они не гниют. Они не падают и не горят. По ним можно заливать стяжку. На них можно ставить стены, не беспокоясь о нагрузке. Если перекрытия бетон - это значит, дом прошел капремонт.
С капремонтом история уходит корнями в глубокую древность. Когда большевики пришли к власти, они, естественно, ничего не ремонтировали. У них были дела поважнее. Квартирный вопрос они решали с большевистской прямотой: нормальные комнаты в нормальных квартирах они нарезали на чуланы и в каждый чулан вселили по семье. Эти перегородки из навоза пополам с соломой они нанесли на все планы и зафиксировали в документации. Теперь трехкомнатная квартира отныне и навеки была десятикомнатной с общей кухней. На этом рыцари революции вопрос посчитали решенным и побежали строить метро и заниматься другими интересными делами. В свободную минутку они построили парочку домов для партактива (те самые кошмарные кировки), чисто по приколу, потому что так-то весь партактив был уже расквартирован в господских бельэтажах типа дома Бенуа.
Потом была война и было вообще не до того. После войны не было денег. Что-то немножко подлатали из того, что в войну разбомбили, но особо не упирались, потому что было не на что. Кстати, в Петербурге есть несколько кварталов, которые после войны строили пленные немцы. Их так и называют - немецкие домики. Это прелестные двухэтажные коттеджики, утопающие в зелени, страшных денег сейчас стоят, хотя строились тоже из того, что было, то есть практически из ничего. А вот в 60-е уже начали реконструкцию, и для этого имелся генеральный план. Согласно этому плану первыми вставали на реконструкцию самые старые здания, 18-19 века. Поэтому в Адмиралтейском районе, например, найти дом без капремонта можно, но сложно. Это самая старая часть города, не говоря о том, что это исторический фасад и витрина, поэтому ее откапиталили первой. А вот дома 1905 или 1912 года постройки - те самые, с металлическими балками, - были в этой очереди последними. И до них дело просто не дошло, потому что случилась Перестройка и стало снова не до того. А такими домами, например, застроена вся Петроградка. Поэтому на Петроградке (или на Васильевском острове) дом с капремонтом ищут месяцами - их единицы.
Если вы боитесь старого фонда, но жить желаете в центре - выбирайте дом с капремонтом. Не хотите долго искать - выбирайте дом с капремонтом в том районе, где их много.
Какую бы квартиру вы ни купили - ни в одной из них жить нельзя, вам все равно придется ее ремонтировать. Вы уже знаете, кто будет это делать? Пора уже знать. И смотреть квартиру идите сразу с прорабом. Вы-то увидите только стены и вид из окна, а прораб увидит то, с чем ему придется иметь дело. И если он скажет, что квартиру дешевле сжечь, чем отремонтировать, - верьте. Иначе ремонт вам обойдется во вторую такую квартиру.
Неплохо еще запросить у продавца не просто план квартиры, а поэтажный план здания. Хорошо бы еще и архивный. Нет, вам его Росреестр не даст, вы не собственник еще. А когда будете собственник, будет поздно. Еще обязательно требуйте справку, что дом не является памятником. Иначе вам в этой квартире не то что перепланировку - дверь перевесить не позволят.
Зато когда все получится, вы будете выходить из красивой квартиры в красивую парадную, а из красивой парадной на красивую улицу. Дело того стоит, поверьте.
