На фоне дефицита складов в Московском регионе выросло количество сделок по строительству складов в формате build-to-suit, когда компания строит склад под себя. В чем плюсы и минусы такого формата?
В 2023 году в Московском регионе было продано и сдано в аренду 3,3 млн м² складской недвижимости, что в два раза больше, чем за 2022 год. Доля вакантных площадей сохраняется практически на нулевом уровне.
При этом спекулятивного предложения на рынке по итогам 2023 года нет, утверждают эксперты. Все новые проекты выходят на рынок уже полностью законтрактованными. В связи с этим компании выбирают другой путь — строят собственные склады. И это стало одним из трендов 2023 года.
Этот тренд продолжается и в 2024 году: по его итогам прогнозируется рост объема ввода складской недвижимости до уровня 2–2,2 млн м² (в сравнении с 1,05 млн м² в 2023 году) как раз в связи со значительным количеством заключенных BTS-сделок. Причем доля таких сделок может достичь рекордных 85%, прогнозируют аналитики и эксперты.
А что вообще такое build-to-suit?
Build-to-Suit (BTS) — строительство объекта для конкретного клиента. Под этим имеется в виду, что при возведении учитывают функционал, цели компании-заказчика, нюансы ее бизнес-процессов, особенности земельного участка и многие другие факторы.
Этот формат традиционно используется для возведения складов нестандартной комплектации и особых требований к внутрискладской логистике. Например, ритейлерам важно, чтобы холодные и теплые склады, а также морозильные камеры были расположены рядом друг с другом. Это ускоряет погрузку для доставки в торговые точки. Но в обычных складских помещениях такая возможность не предусмотрена.
Другой пример: помещения с нестандартными коммуникациями, в том числе системой воздухообмена, если склад используется для хранения особо опасных веществ.
Также формат BTS актуален при строительстве складов, которые планируется оснастить специальным оборудованием, включая кран-балку и другие встроенные подъемные устройства.
Часто нестандартные требования предъявляются к помещению, где будет расположен фулфилмент-центр. В нем может находиться огромное кол-во наименований товаров (SKU). Поэтому часто фулфилмент-склады оснащаются сортировочными линиями и конвейерами для увеличения скорости обработки товаров. Из-за большого количества персонала до 10% площади склада занимают офисные помещения. Фулфилмент-центры обычно строят заранее, учитывая все эти особенности.
Плюс на минус
К плюсам относится полное соответствие бизнес-процессам компании. Не придется перестраивать собственную логистику или, наоборот, приспосабливать помещения к устоявшимся в компании правилам. Это означает, что не будет дополнительных затрат на переоборудование склада, корректировки ПО, обучения сотрудников и т. д. Причем экономия может достигать 50%, если речь идет о нестандартных требованиях к складу (по сравнению с арендой и переоборудованием).
Стоимость возведения BTS-здания в среднем в 2 раза дешевле по сравнению с покупкой готового склада (в расчете на 1 м²). Показатель динамический, зависит от спроса, региона и других факторов. Но в целом — с учетом покупки или аренды земельного участка, налогов и т. д. — склад в формате BTS может обойтись дешевле на 40%.
Важный момент: компания получает актив, который может быть реализован или сдан в аренду при необходимости. Также при строительстве BTS-склада можно предусмотреть дополнительные площади (или возможность расширения) на перспективу, с учетом развития компании.
Минусы у формата тоже есть. Первый и основной: заказчик вынужден ждать, пока объект будет построен и сдан в эксплуатацию. Получить склад «здесь и сейчас», как в случае аренды, не получится. Второй, не менее весомый минус: необходимость вложения существенных средств в течение относительно короткого периода — от 1 от 2 лет.
Еще один минус: склад, построенный по требованиям определенной компании, не универсален, что может стать недостатком при сдаче в аренду или продаже. Скорее всего, придется уступить его с дисконтом. Но на дефицитном рынке проблема решается проще.
Сложность может возникнуть и с земельным участком. Локация склада должна отвечать определенным требованиям: транспортная доступность — наличие подъездных путей, близость к другим логистическим объектам компании или контрагентов. Найти подходящий участок рядом с крупным городом может быть непросто, плюс нужно изучить правовой статус участка, целевое название земель, учесть другие нюансы, например наличие сервитутов и других ограничений.
При строительстве склада под себя и оснащении его необходимым оборудованием возникают дополнительные расходы на покупку такого оборудования, WMS-систем, системы видеонаблюдения, пожаротушения и т. д. При аренде склада большую часть этих затрат берет на себя арендодатель.
При всех сложностях формата BTS сейчас на рынке так мало предложений, что многим компаниям — как из сферы логистики, так и из других отраслей — приходится рассматривать вариант строительства склада под себя, даже если необходимо универсальное помещение.
Что думаете про этот тренд? Какие бы еще плюсы / минусы вы бы добавили?
Узнать о нашей экспертизе в складской логистике можно ЗДЕСЬ
