Поговорим об одной очень актуальной теме для всех, кто покупает или продает недвижимость - занижении стоимости квартиры в договоре купли-продажи (ДКП). Многие продавцы предлагают покупателям указать в договоре цену ниже реальной, чтобы сэкономить на налогах. Но так ли безопасна эта схема? Давайте разберемся вместе!
Зачем продавцы занижают цену в договоре?
Основная причина, по которой продавцы идут на занижение стоимости квартиры в ДКП - это желание сэкономить на налогах с продажи. Если в договоре указана заниженная цена, то и налог с продажи будет меньше. Ведь согласно законодательству, налог платится с разницы между ценой покупки и продажи. Чем меньше эта разница, тем меньше налог.
Кроме того, некоторые продавцы хотят скрыть реальные доходы от сделки. Например, если квартира продается по цене значительно выше той, что была указана при покупке. Тогда разница между ценами будет облагаться НДФЛ.
Риски для покупателя
Казалось бы, какая разница покупателю, какую цену указали в договоре? Ведь он все равно заплатит реальные деньги. Но это не так. Покупатель в этой ситуации рискует гораздо больше продавца.
Во-первых, если в будущем возникнет спор о праве собственности на квартиру, суд будет ориентироваться только на цену, указанную в ДКП. Доказать, что покупатель заплатил больше, будет очень сложно. Соответственно, он рискует потерять не только квартиру, но и часть внесенных денег.
Во-вторых, если покупатель берет ипотеку, банк будет ориентироваться на цену из договора. Соответственно, сумма кредита будет меньше реальной стоимости квартиры. Разницу придется доплачивать из своих средств.
В-третьих, при продаже квартиры, купленной с занижением цены в ДКП, в будущем возникнут проблемы с налогами уже у покупателя. Ведь разница между реальной ценой покупки и заниженной ценой продажи будет облагаться НДФЛ.
Риски для продавца
Продавец тоже не застрахован от рисков при занижении цены в ДКП.
Например, продавец в реальности продал квартиру за 14 000 000₽, а в ДКП указано 10 000 000₽. Если продавцу потребуются документы для подтверждения происхождения у него денег (многие банки такое требуют при переводах денег), то подтвердить он сможет только 10 млн, указанные в ДКП.
Альтернативные варианты
Если вы все-таки хотите сэкономить на налогах при продаже квартиры, есть более безопасные варианты:
- Продать квартиру не ранее, чем через 5 лет владения. Тогда доход от продажи будет освобожден от НДФЛ.
- Если вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) - вы можете выбрать режим налогообложения, по которому размер налога будет ниже, чем ставка НДФЛ для физических лиц. Продавайте недвижимость как ИП и получите законную экономию на налогах.
- Предложить покупателю компенсировать сумму налогов, которые вы заплатите с продажи. Тогда вы сможете указать реальную цену в ДКП, и при этом сохранить свою выгоду.
Вот такие дела, друзья. Занижение цены в договоре купли-продажи квартиры - это очень рискованная схема, которая может обернуться серьезными проблемами для обеих сторон сделки. Поэтому я настоятельно рекомендую отказаться от нее и искать легальные способы оптимизации налогов. Ну а если вы все-таки решитесь на занижение, будьте готовы к возможным последствиям.
Также рекомендую почитать: