В статье я расскажу, по каким причинам рынок стал восстанавливаться.
Всем отличного дня! Рад всех видеть на страницах моего экспертного канала о зарубежной недвижимости. В нем уже скоро будет 1000 подписчиков, подписывайтесь и Вы!
Подписались? Тогда поехали!
Более 1,5 лет из всех каналов и пабликов рассказывают о том, как феерично падали продажи и цены на недвижимость в Турции после феноменального 2021-2022 года. Причин было не мало, и стоит еще раз их все вспомнить.
- Первый и самый главный триггер конечно было ценообразование, которое взлетело на эмоциях в 2022 году. Это было влияние и иностранных покупателей конечно, и сам внутренний рынок искренне поверил, что цены могут расти бесконечно долго без какого-либо потолка.
- В феврале 2023 года произошло трагическое землетрясение на востоке Турции, при котором погибло более 200.000 человек и были разрушены целые города. Это же событие вскрыло не мало шероховатостей в технологиях строительства в ряде регионов.
- В мае 2023 года и марте 2024 года прошли эмоциональные выборы, где было очень много популизма, что конечно остановило как внутренний спрос, так и спрос со стороны иностранцев
- Экономический кризис, который конечно стал, наверное, главным информационным поводом вокруг Турции за последний год. Это и инфляция, и девальвация. Неопределенность относительно дальнейшего пути развития страны в целом со старой – новой командой.
- Решение экономических неурядиц наконец привело к правильному решению о среднесрочном повышении ставки рефинансирования в стране, до 50%. Что конечно же простимулировало отток свободных капиталов в банковские депозиты под 50+ процентов годовых. По сути все Турки выбрали самый безопасный и понятный для них вариант сохранения капитала.
- Ну и конечно стоит отметить массу негативного фона, который создали иностранцы в первую очередь в русскоязычном пространстве, попавшие под раздачу с выдачей ВНЖ или купившие на эмоциях квартиры по пиковым ценам в 2022 году.
Любая коррекция всегда имеет под собой какой-то фундамент, и охлаждение ценообразования или экономики должны были получить какой-то импульс. Тут произошло несколько импульсов, что привело к следующему:
Исторически последние 5 лет до начала кризиса цены на недвижимость в Турции только росли, причем рост был обусловлен и низкой базой, и эмоциями на своей финишной точке. В Турции более 80 млн жителей, многие из которых в целом очень обеспечены, и главный инструмент для сохранения и капитализации своих активов они считают недвижимость.
По итогам последних более полутора лет:
- Сильно скорректировались цены на вторичном рынке, особенно на эмоциях много продавали иностранные владельцы, не готовые подождать окончания кризиса. Им проще было принять решение, так как Турция не их родная страна, и они могли использовать полученные деньги где угодно и где угодно. Сами турки кстати достаточно неохотно в этом участвовали, они решили просто подождать и не дергаться. Цены были снижены на 35-40% от пиковых. В ряде не ликвидных направлений, таких как пригороды Алании более чем на 40%.
- Достаточно долго не двигались в цене застройщики, заняв выжидательную позицию и понимая, что они никак не смогут конкурировать с ценообразованием на эмоциональных распродажах вторичного рынка. После того, как цены на вторичную недвижимость стали подниматься, и эмоций стало меньше, особенно с наступлением туристического сезона, застройщики стали активно предлагать хорошие скидки на свои уже построенные или почти построенные комплексы с большими рассрочками, большими чем само строительство. Некоторые активно переформатировали проекты в угоду последним трендам с управляющей компанией и позиционирования как доходный дом и лицензией на краткосрочную аренду. В итоге цены были скорректированы до 35% от пиковых. Это касалось не всех вообще игроков рынка, а 30-40% из них. Остальные просто хорошо торговались, понимая, что кризис не вечный. Новые проекты на рынок не выводились, так как в этом не было никакой целесообразности.
По сути на рынке сложился большой отложенный спрос и ожидания, когда он закончит свое падение.
Итак, почему этап падения закончился и какие были поводы?
- 98% всего рынка недвижимости в Турции это национальные покупатели. Они и только они являются основными игроками в этом секторе. И только 1,8% составляют иностранцы. Они вообще никакой роли в этой статистике не играют. Это говорит о важнейшем фундаментальном качестве сектора недвижимости страны – рынок органичен и всегда, при любых кризисах сам себя будет вытягивать. Для сравнения в очередной раз обращу внимание на альтернативное направление Эмиратов, где 80% всего рынка недвижимости сраны – это экспаты, иностранцы. В случае наступления кризиса, а он уже прямо-таки стучится в двери, там не кому будет что-то продавать. Там очень опасная для инвестора ситуация.
- Поигравшись с банковские депозиты под 50% и более годовых, как и я говорил в прошлых своих статьях, ставки стали снижать, и стимулировать высвобождение этих капиталов в другие нужные стране сегменты экономики. Я предполагал, то их попросту обложат налогами, но правительство Турции сделало небольшой финт ушами, которые я считаю просто идеальным. О нем я расскажу позже. И на минуточку, по официальной статистике более 2 трлн турецких лир сейчас находиться на руках у физических лиц. Это просто невероятное количество денег!
- Экономика стала выправляться и выздоравливать. Девальвация была остановлена, и находиться в диапазоне 29-33 лиры последние 8 месяцев. По сути она находиться в плоской динамике.
- Резко выправили платежный баланс страны, за последнее время сравняв экспортные поступления и потребность и импорте. О чем это говорит? А не нужно больше такого количества валюты, а раз нет такой повышенной потребности, то и падения лиры тоже не будет. Все взаимосвязано.
- Автоматически в разумные рамки стала возвращаться инфляция и рост стоимости жизни в стране. Она по определению не может расти вечно, кофе ведь не может рано или поздно стоить 10 долларов на чашку, находиться определенный баланс и от него уже стоит отталкиваться.
- Ну и конечно ценовая коррекция, и понимание того, что дальше уже не будет падать. Это играет свою роль.
Итак, и самый главный триггер, почему ранок стал восстанавливаться?
По итогам июля 2024 года рост продаж составил более 16%, и достиг максимального значения за все время наблюдений в этом месяце. График ниже.
Начиная с августа 2024 года правительство Турции официально запустило национальную ипотечную программу со средней ставкой 16% годовых. Это то, чего в стране не было последние 5-7 лет. Вот, что в результате было придумано, чтобы вытряхнуть из не работающих на экономику страны 2 трлн. лир в банковских депозитах. И конечно огромное количество сделок сейчас в первую очередь пойдут в сторону застройщиков, которые продавили эту инициативу. В выигрыше будут все – самый главный сектор экономики страны, строительная отрасль поучит волшебную пилюлю на следующие несколько лет. И именно сейчас по адекватным ценам после прохождения кризиса. За полтора года потребность в стране очень большая.
Еще одним триггером я вижу со стороны иностранных покупателей. Турция как была, так и осталась дружелюбной к процессу владения недвижимости и никаких предпосылок к изменениям я не вижу.
- Квартира в Турции сейчас это и парковка денег в валюте, теперь уже на растущем рынке.
- И повышенная доходность в случае покупки квартиры с управляющей компанией.
- Это и запасной аэродром, хоть сейчас и действует заградительная планка для получения ВНЖ в 200.000 долларов. Как только уйдет риск развития конфликтов, в первую очередь израильско-арабского, планку снизят до комфортных 100.000. Уйма арабов в хиджабах стране не нужны, есть ведь еще туристический сектор и общая позиция населения страны.
- И при появлении кризиса в ОАЭ масса капиталов устремиться в соседние страны, в первую очередь Турцию.
- И еще один маленький момент – в нашей компании 10 разнообразных сайтов. И многие из них мы перевели на китайский. Как думаете, почему? Турки активно стали подписывать с ними самые масштабные инвестиционные проекты. И если средне статистический условный покупатель из России покупает квартиру за 100.000 долларов, то среднестатистический китайский покупатель имеет бюджет от 1 млн. и приезжает не один.
Фундаментальные показатели важны в первую очередь, не эмоции. И они у Турции очень хороши, это и темпы роста экономики, органичный внутренний рынок, сниженное ценообразование, геополитическое позиционирование страны, которое сейчас выстраиваться вокруг Турции.
Из лучших направлений конечно я искренне рекомендую Анталию, Мерсин и Стамбул.
- Анталия – идеальный климат для отдыха и релокации, просто развитая южная столица Турции. Теперь еще и с невысокими ценами.
- Мерсин – по моему мнению просто будущая Анталия, с учетом открытия международного аэропорта, большой и масштабной программе развития на следующие 3 года. И все это по ценам от 37.000 Евро за новую квартиру. Там еще расти и расти.
- Стамбул – просто огромный мегаполис и невероятной ликвидностью, самыми масштабными проектами региона и ценами от 130.000 долларов за новую квартиру. Не было таких цен раньше.
Автор статьи Смирнов Иван
Спикер Международной академии зарубежных риелторов
Руководитель международного брокера в Турции, Грузии
Удобный каталог инвестиционных проектов на нашем сайте
Если Вам интересно, отправьте сообщение “Недвижимость в Анталии” и я отправлю Вам удобный разбор и подборку.
У нас самая сильная партнёрская сеть – более 250 агентов работает с нами. Пишите для условий сотрудничества.
Друзья! Подпишитесь и поставьте лайк – это поможет прочитать статью широкой аудитории. Спасибо!
Наш экспертный канал входит в ТОП 20 самых читаемых каналов про недвижимость в Дзен.
#недвижимость #зарубежнаянедвижимость #инвестиции #турция