с 1 июля в России прекратила свое действие основная программа льготной ипотеки, позволяющая покупать жилье в кредит по пониженным ставкам с компенсацией разницы банку за счет бюджета.
Эта программа изначально презентовалась как программа "доступного жилья", поддержки населения, нуждающегося в жилье, и на начальном этапе действительно какое-то время выполняла такую роль. Но далее, ввиду сильно затянувшихся сроков, эффект сменился на противоположный: из-за роста спроса и, соответственно, цен, жилья стало не более доступным а, наоборот, менее доступным.
Согласно расчетам аналитиков Сбербанка, за период действия льготной ипотеки, доступность жилья снизилась на 10%.
Поэтому льготная ипотека все это время поддерживала уже не граждан, а банки и застройщиков, в чем тоже есть определенный смысл с точки зрения экономики страны.
Но благодаря столь сильному затягиванию сроков действия программы, над рынком недвижимости нависла разрастающаяся угроза масштабного кризиса: стремительно росли площади нераспроданных объектов и ценовой разрыв между недвижимостью первичного и вторичного рынка. Образовался тот самый ценовой пузырь, который в любой момент мог лопнуть.
Поэтому финансисты, наконец, сумели убедить власти в необходимости сворачивания данной программы в ущерб строительной и банковской сфере, но в поддержку бюджета (ведь расходы на компенсации льготных ипотечных кредитов теперь перестанут расти и начнут снижаться), а также во избежании масштабного ипотечного кризиса.
Тем не менее, за годы действия программы уже накопились колоссальные объемы требований по бюджетным компенсациям, которые теперь будут давить на бюджет долгие годы.
Некоторые чиновники уже успели заявить, что после того как льготная ипотека, наконец, отменена, цены на недвижимость начнут быстро падать. Например, глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков вообще прогнозировал падение цен на 40% до конца года, что, конечно же, просто невозможно.
Однако с момента отмены льготной ипотеки прошло уже почти 2 месяца, и серьезные изменения на рынке уже стали очень заметны. Что происходит, и чего ждать дальше - разберу основные аспекты рынка недвижимости.
Итак, в первый же месяц после сворачивания программа - июль - выдачи ипотечных кредитов резко упали, как и продажи квартир.
По данным Дом.РФ, продажи квартир по ДДУ в июле сократились к июню чуть более чем наполовину (на 51%), а год к году - на 31%, составив 1,8 млн квадратных метров. Объемы выданных ипотечных кредитов в июле сократились на 46% год к году и составили 347 млрд рублей.
В августе темпы ипотечного кредитования продолжили замедляться: за первую неделю, по предварительным оценкам, объемы выдачи сократились на 60% в количественном и на 53% в денежном выражении.
Запуск новых проектов возведения многоквартирных домов в июле у застройщиков снизился к июню на 14%, но год к году пока показывает прирост 9%. Выручка застройщиков в июле в годовом соотношении снизилась на 10%.
Объемы продаж нового жилья в июле после скачка в июне опустились на минимальные в текущем году отметки: столько же было в январе (где треть месяца - праздничные дни) и чуть меньше - в феврале, где на 2 дня меньше. Тогда как в прошлом году продажи с каждым месяцев росли и июль показывал максимальный с начала года результат.
Согласно данным ЦБ, объемы выдач ипотечных кредитов в июле сократились более чем в два раза, до 356 млрд (цифра близка к данным Дом.РФ, но не в точности совпадает) с 788 млрд рублей в июне. А выдачи ипотеки конкретно с господдержкой сократились почти в 4 раза (до 179 млрд с 679 млрд руб. в июне). Также, по данным регулятора, средневзвешенные ставки по ипотеке ТОП-20 банков на рынке первичной и вторичной недвижимости выросли до 20,8% годовых по состоянию на 16 августа. Что, как вы понимаете, совершенно "драконовские" условия.
Все это говорит о том, что отмена льготной ипотеки уж точно не осталась незамеченной для рынка. Сильно изменились все связанные с этим рынком показатели. Изменения просто очень существенные.
Далее. Несмотря на то, что, помимо отмененной льготной ипотеки, в России продолжает действовать ряд других льготных программ (семейная ипотека, IT-ипотека, региональные программы), банки стали повышать требования к заемщикам по этим программам, например, размер первоначального взноса, что снижает объемы выдач и по ним тоже. В т.ч. это происходит вследствие повышения требований к заемщикам со стороны ЦБ.
Как видно по показателям, несмотря на продолжение действий других программ, рынок ипотеки объективно рухнул. Падение на 50% можно назвать именно обрушением, а никак иначе.
И вследствие этого всего, россиян больше всего волнует ценовой вопрос: а цены то на недвижимость почему не рушатся?
Они действительно пока не рушатся, и сильно рухнут вообще вряд ли. Но некоторые слабые тенденции стали заметны уже по результатам этих двух неполных месяцев.
Так, например, индекс цен московской недвижимости 17 июля достигал исторического максимума на уровне 304 тыс рублей за квадратный метр. А по состоянию на 21 августа он уже снизился до 295 тыс рублей за квадратный метр. Что ниже уровней нескольких предыдущих месяцев. В начале августа был еще ниже - 291 тыс рублей. Снижение на данный момент составило почти 3%, что для рынка недвижимости вполне ощутимо.
Застройщики, естественно, уповают на рост стоимости стройматериалов, зарплат и других издержек, поэтому не торопятся снижать цены. Все это действительно так.
Но не стоит забывать, что практически все строительство ведется за счет кредитов, которые сейчас, к тому же, и сильно выросли в цене, а погашать кредиты они могут только продавая квартиры.
Объемы продаж уже сильно упали, и долго так застройщики продержаться не смогут. Они будут просто вынуждены снижать цены, иначе не смогут обслуживать свои долги и обанкротятся.
Уже сейчас известно, что реальным покупателям начали предоставлять все больше ценовых скидок. Эти скидки не входят в статистику официальных цен на недвижимость, но покупатели уже могут ими пользоваться, что видно по обрывочным данным.
Также известно, что банки, совместно с застройщиками, в связи с падением ипотечных выдач, начали прибегать к хитрым маркетинговым ходам, предлагая кредиты с запутанными условиями, где на первом плане звучит какая-нибудь нулевая ставка. На эту проблему уже обратил внимание ЦБ, и решил запретить такие дела, введя специальный ипотечный стандарт (по условиям и рекламе ипотечных кредитов). Но это пока планы на 2025 год и данный вопрос я еще рассмотрю отдельно, а пока подобные предложения действуют, их очень много, и с ними нужно быть крайне осторожными. Самое главное - просто брать и считать, высчитывая реальную переплату.
Помимо прочего, на строительном рынке в результате отмены льготной ипотеки, могут произойти довольно заметные изменения. Не все мелкие девелоперы смогут "пережить" изменившиеся условия, особенно - работающие только на заемных средствах, и будут вынуждены или слиться с крупными, или уйти с рынка.
Также чем дольше застройщики будут держаться за цены, не желая их снижать - тем больше у них рисков плохо закончить свою деятельность.
Результаты июля-августа по обвалу рынка недвижимости для меня подтверждают не раз высказываемое ранее мнение, что цены тоже должны падать. И 10-15% я считаю вполне реалистичным снижением, а дальше - посмотрим.
Поэтому я бы точно не стал покупать жилье прямо сейчас, ни без кредита, ни, тем более, в кредит. Полагая, что условия должны улучшиться. Но каждый должен сам принимать решения.
Подписывайтесь на телеграм-канал Финансовый гений, чтобы получать еще больше полезной информации и оперативно отслеживать выход новых публикаций на сайте и в Дзене.
