Cколько нужно детских садиков и школ в жилом комплексе «здорового» человека? Сколько лет платить ипотеку, пока всё станет таким, как задумывалось? И сколько нужно не болеть в ожидании единственной поликлиники? Эксперты офиса Vysotsky Estate в Тушино Алексей Скуратов и Вячеслав Колядин разберут целый новый район и детально обсудят масштабный человейник на зелёной лужайке в нашем новом обзоре.
Локация
Где в Москве есть массовая застройка? Чаще всего осваиваются территории бывших промзон, где земля пропитана на метры и метры в глубину непонятно какой химией. И неизвестно, как это отразится в будущем на здоровье. Многие застройщики отчитываются, что снимают верхний слой почвы, но насколько качественно и на какую глубину проводится очистка, мы проверить не можем.
А что тут, в Тушино?
Главное преимущество этой локации — это расположение в изгибе реки и хорошая транспортная инфраструктура.
Площадь застройки — место бывшего аэродрома, но никаких бетонных взлётно-посадочных полос тут не было. А была идиллия, как на кадрах мультфильма «Ну, погоди!»
С 1990-х годов поле аэродрома использовалось как рынок и как место для проведения концертов. Тут проходил известный фестиваль «Монстры Рока». Тогда число посетителей стало рекордным — более 700 000 человек.
Были и мрачные моменты. В 2003 году в результате теракта на фестивале «Крылья» пострадали более 60 человек. Сейчас на месте трагедии установлен мемориал.
И к отрицательным моментам можно отнести корпуса инфекционной больницы, расположенные на противоположном берегу канала имени Москвы.
О проекте застройки территории аэродрома
В 2015 году на заседании правительства Москвы был принят проект планировки застройки: решено создать на месте аэродрома жилой район на 42 000 человек.
Масштабы человейника видны сразу. Но сейчас в четырёх ЖК будет порядка 10 000 квартир, не считая апартаментов. Если считать в среднем по три человека на квартиру, то получается около 30 000 человек. Добавляем сюда жителей ЖК «Сити Бэй» (1 600 квартир только в первой очереди и более 5 000 квартир во всех очередях), «Движение Тушино» (2 000 апартов), «Level Стрешнево» (1 000 апартов). Итого — уже более 45 000 человек по самым-самым скромным подсчётам. То есть, как обычно, больше, чем одобрили. А ведь ещё остались большие пустыри — они точно не будут пустовать.
Жизнь у стадиона
Всех интересует обстановка в дни матчей: перекрытия, шум, гулянья. Это больше касается локации у стадиона «Спартак».
Сейчас в связи с вводом паспортов болельщиков посещаемость матчей катастрофически упала. А сосчитать артистов, способных собрать стадион — хватит пальцев одной руки. Поэтому некоторое время тут можно жить спокойно.
Приведём слова местной жительницы Алсу:
«Всё нормально. Может, маловато зелени, но всё обрастёт. И ещё бесит, когда играет “Спартак”. Эти крики! “Мы мясо! Мы мясо!”»
Беспокоит ещё и не сам стадион, а обстановка в метро в дни матчей. Сотрудники правоохранительных органов в большом количестве дежурят не только в и у метро «Спартак» и «Тушинская», но и на ближайших станциях.
Транспортная доступность
Любимое занятие москвичей — постоять в уютных пробках. Это место замечательно подходит для такого флешмоба.
Покупателям квартир в жилых комплексах в этой локации можно смело продавать свои автомобили, поскольку возможность пользоваться машинами здесь ограничена.
Плюс в том, что можно сэкономить на содержании автомобиля. Близко две станции метро: «Тушинская» с пересадкой на одноименную станцию МЦД2 (Московские центральные диаметры) и «Спартак».
Станция метро «Спартак» долгое время была законсервирована и выглядела как призрак: она на несколько секунд появлялась в окнах проезжающих мимо поездов метро и снова исчезала. В таком состоянии станция фигурирует в постапокалиптических романах «Вселенная Метро 2033». Сейчас там уже всё беленькое и чистенькое.
В 2024 году появилась информация о строительстве платной магистрали, которая соединит улицы Свободы и Живописную с развязками с Волоколамским, Ленинградским, Хорошёвским шоссе и СВХ (Северо-Восточной хордой). Окончание строительства и запуск магистрали запланированы через 4-6 лет. По состоянию на август 2024 года объявлены электронные торги на право заключения концессионного соглашения о финансировании, проектировании и строительстве этой магистрали.
Мы замерили шум возле Волоколамского шоссе. Ниже, чем ожидалось — всего в районе 81 дБ. Вероятно, из-за того, что эстакада находится выше, уровень шума будет больше на высоких этажах, чем под ней.
Мы сравнили эти показатели с шумом новых вагонов метро, и нас это удивило. Показатели такие же, как и рядом с шоссе — 84 дБ.
На удалении, у станции «Спартак», значительно спокойнее — всего 64 дБ.
Территория
Дома на территории района объединяет одно: это всё — новые высотные современные комплексы с большими пространствами между домами и широкими улицами.
Обычно там, где большие дома, — сильные сквозняки. Но тут, как ни странно, не всё так страшно. Может, из-за широких улиц? А когда вырастут деревья, всё будет ещё спокойнее. Да и роза ветров на северо-западе экологичная.
Классные виды у комплексов, окна которых выходят на набережную и Строгино за ней.
Но многие, кто купил видовые квартиры ранее, теперь рискуют остаться (или уже остались) с видом на новый дом. Большая часть квартир всё-таки не будет иметь вида на набережную. Таким домам достанется вид на старую Москву со «сталинками». Там остались дома, которые вошли в программу реновации нулевой и третьей очереди. Часть домов там уже расселена, поэтому строительство новых не за горами.
Отдельно описывать каждый комплекс не будем, так как эксперты нашего офиса писали обзоры на каждый из них (список со ссылками — в конце статьи). Скажем только, что уже достроен дом для переселенцев по реновации, но обратной связи от жителей пока нет. Локация неплохая и внешне особо не выделяется из общей массы застройки за одним исключением — у дома нет огороженной территории.
И затронем тему управляющих компаний: Кроме ПИКа, у других компаний нет опыта работы с УК. То есть не совсем понятно, кто и как будет за всем этим следить. Стоит погулять по подъездам и понять, что, учитывая изначально не самое высокое качество отделки, половина фонда скоро будет не в лучшем состоянии.
Что происходит сейчас
Жители жалуются на проблемы с качеством.
Например, панорамные окна во многих квартирах ЖК «Город на реке — Тушино-2018» треснули и не попали под гарантию. Не помогли даже суды. Так что не стесняйтесь при осмотре квартиры раздвигать шторы.
А ещё застройщики любят выдавать всё за бизнес-класс и зачастую лукавят. Например, нам менеджер ЖК Alia некоторые корпуса выдавал за бизнес-класс, а теперь они вдруг стали «комфортом».
Цены на квартиры стабилизировались, а когда у застройщика будут заканчиваться лоты, возможно, ещё немного скорректируются. Но это не точно.
Паркинг
Количество парковочных мест в паркингах:
🚘 PrimaVera — на 986 квартир 860 мест,
🚘 Holland Park — на 3145 квартир 1348 мест,
🚘 «Город на реке — Тушино 2018» — на 3730 квартир 3732 места,
🚘 Alia — на 2347 квартир 1113 мест.
В среднем обеспеченность машиноместами составляет около 70%.
Есть немного мест и за пределами ЖК.
Доставка грузов осуществляется через зону паркинга — эту проблему решили. Раньше тут с этим были некоторые сложности.
Инфраструктура
Поговорим об инфраструктуре с точки зрения инвестиционной привлекательности.
Бизнес-парк «Ростех-Сити» так и не запущен из-за проблем с безопасностью. Но, когда он заработает, спрос на аренду, скорее всего, вырастет.
Но и этот момент спорный. Есть информация от источника, который нельзя называть, что в ближайшие лет -дцать парк не начнет функционировать, а значит, и не будем акцентировать на нём внимание.
Но при этом нужно учитывать, что на территории есть апарт-комплекс и гостиница. Вот основной конкурент арендному бизнесу в локации.
Торговый центр обещают давно, но пока его нет. Строительство ТЦ заморожено инвестором. Когда центр будет построен и будет ли построен вообще — сказать сложно.
Летом 2023 года на «Яндекс карте» в этой локации «светилось» только два кафе. Кроме них — шаурмичные и пиццерия. Ещё были маленький паб и пивнушка за шоссе в «сталинке» рядом со станцией и шаурмичными. Сейчас ситуация с «коммерцией» улучшилась. И, если бы не конские цены на коммерческие помещения, локация выглядела бы весьма привлекательно для открытия новых заведений.
А что есть из продуктовых, кроме «Магнита»? «ВкусВилл», «Дикси», магазин армянских товаров, мясной магазин и ещё маленький «Славяна». Зато целых шесть алкогольных магазинов — мужикам раздолье. Только вот в комплекте к ним — единственный цветочный магазин, и тот с искусственными цветами. Лучше не совмещать.
Какова целесообразность арендного бизнеса?
Мы советуем проанализировать ситуацию с коммерческой недвижимостью. На первый взгляд, есть дисбаланс в коммерции, и, возможно, получится найти хорошую нишу для бизнеса.
Образование
Низкая обеспеченность школами здесь компенсируется тем, что уклон этих школ — технический. Застройщики давно и хорошо усвоили, как «продавать» школу вместе с квартирой, закладывая близость образовательного учреждения в стоимость квартиры. Высока вероятность, что многие родители поедут сюда только для того, чтобы ребёнок за профориентацию получил 10 баллов к ЕГЭ. Этим самым они повысят шанс поступления в престижный институт.
Например, «Примавера» рассказывает про образовательную инфраструктуру на своём сайте и в офисе продаж. Менеджеры во всю рекламируют и продают чужие школы и сады.
А в ЖК «Алия» одна из школ будет с уклоном на физмат и информатику. Преподавательский состав — из МФТИ (неплохой рекламный ход).
А MR-Group в рекламе ЖК «Сити Бэй» использует тему Курчатовской школы.
Но если посмотреть на количество образовательных учреждений, то с садами и школами тут пока серьёзная проблема. Сейчас родители возят своих детей в школы и сады на Сходненскую, Щукинскую, Октябрьское поле, Химки. По времени это занимает от 25 минут и дольше на машине.
Не верите словам — давайте посчитаем, какая конкуренция ждёт вашего ребёнка при попытке попасть в садик или школу.
Согласно постановлению правительства Москвы, на 1 000 жителей в зависимости от района должно быть 105-124 места в общеобразовательных школах и 46-63 места в детских садах.
Что мы имеем: 4 ЖК («Алия», «Холланд Парк», «Тушино 2018», «Примавера») = 30 000 человек. Только на эти ЖК необходимо от 3 000 до 3 700 мест в школах и от 1 400 до 1 900 мест в детских садах.
Получается, что в локации должно быть минимум 4-5 школ вместимостью 700-750 человек и не менее семи детских садов на 200 детей каждый. Мы не берём в расчет «Движение Тушино», у которого вообще не будет школ, и «Сити Бэй», в котором на 5 000 квартир будет только одна школа на 815 мест. Угадайте, куда будут водить своих детей жители «Сити Бэй»?
Что мы имеем сейчас — смотрим на скрин.
Это в три раза меньше необходимого. А если сделают не всё, что обещали? Ну, если?
Сейчас у нас есть обещания открыть порядка восьми детских садов на 1 650 детей и четыре школы на 3 775 детей к 2027 году.
По нормативам вроде укладываемся, если все обещания будут выполнены. Но всё это начнёт функционировать не раньше, чем через пять лет. Таким образом, жители, которые приехали сюда самыми первыми — в 2018 году, смогут начать нормально жить только спустя 10 лет после того, как заехали.
Кстати, стоит упомянуть и про обвалившуюся школу жилого комплекса «Алия» (подробнее об этом инциденте можно почитать здесь), такие случаи бывали и у других застройщиков.
Из допобразования есть студия творческого развития «Амальфи».Там дают уроки английского языка (для взрослых и детей), рисования, балета, вокала, шахмат, хореографии. Стоимость на 2024 год — от 800 рублей для детей и от 2 200 для взрослых. Мини-ясли стоят 600 рублей в час.
В спортивном комплексе «Чкалов-арена» есть группы по хоккею, фехтованию, гимнастике, хореографии, йоге, бассейн и фитнес. В среднем стоимость — от 2 000 рублей за занятие при покупке абонемента. Кстати, отзывы сплошь положительные, рейтинг на «Яндексе» — 5,0. Рассчитан комплекс на 800 спортсменов одновременно.
Но вот поиграть на улице детям пока по сути то негде.
Медицина
В 2026 году появится поликлиника около «Чкалов-арены». Всего два-три года не болеть, а там будет лучше.
Плюсы
✅ Самый очевидный, ради которого можно всё понять и простить — это набережная. Большая, просторная, со спортивными зонами. Точно станет местом притяжения в районе.
✅ Экологичность. Район возводился на зелёном поле. Это плюс по сравнению с тем же Sky Garden, который строится на территории бывшего завода ЖБИ, и ЖК «Ситизен» на другой стороне ж/д путей.
✅ Простор. Никаких 5-этажек под снос и точечной застройки с дальнейшим уплотнением.
✅ Много рабочих мест в перспективе и самодостаточность района.
✅ Молодой образованный контингент.
Минусы
Если все минусы объединить, то это будут типичные проблемы нового строящегося района. Наверное, нужно только подождать. Всё зависит от горизонта планирования и вашей ситуации. Весь вопрос — сколько лет платить ипотеку, пока всё станет таким, как задумывалось?
Резюме
В этом районе — всё новое и современное. Будет образовательная и спортивная инфраструктура, набережная и главное — работа: места в большом количестве в будущем наверняка даст технопарк, который должен хорошо вписаться в схему города. Может, тогда люди и правда перестанут ездить в другие районы и будут жить отдельными анклавами. И пресловутый город 15-ти минут станет не мифической концепцией, а реальностью.
Читайте обзоры на ЖК в этой локации:
ЖК «Клубный город на реке Primavera»
ЖК Alia
ЖК «Город на реке Тушино»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!