Старший эксперт Vysotsky Estate Алексей Скуратов отправился с клиентом в апарт-отель "Движение. Тушино", чтобы помочь разобраться в доходных программах, которые предлагает компания ФСК.
Дальше мы публикуем прямую речь Алексея:
Заходили в офис продаж "Движение. Тушино" от ФСК, клиенту интересен вариант инвестиций в апарт-отели.
Обещание с порога: «Ваша прибыль составит 61 900 рублей в месяц".
Очень интересно.
А теперь читаем, анализируем, считаем денюжку.
Менеджер обещает завершение стройки 2022, затем отделка и запуск отеля к 2023.
То есть держим в голове три года, если не задержат стойку месяца на три и отделку хоть на месяцок другой.
То есть зарабатывать обещанные деньги начнем года через три-три с половиной. За это время обещают 30% рост бетона. Ага, делим 30% на три года и получаем 10% в год. Если мы без ипотеки, а взяв ипотечное плечо всю прибыль мы отдадим банку по платежам.
Не густо, и то если повезёт и недвижимость будет расти, а не падать.
Однокомнатные апартаменты предлагают нам за 6500000 рублей. Если взять консервативную программу инвестиций под 6% не в недвижимости мы через три года на счету будем иметь 7700000 рублей.
Если мы продадим, через три года апартаменты даже с заявленной доходностью, заплатим налоги с разницы цен и еще и комиссию агенту, то получим в итоге те же самые 77000000 рублей, еще и с риском продавать их полгода, из-за перезастроя в этом районе.
Слушаем сейлза дальше. На студию в 26 метров за ремонт и мебель под стандарт отельного оператора требуют 1 300 000 руб. И деньги вперед, сейчас. Безвозмездно прокредитовать на три года 😂.
Интересно, что им бы ответили банкиры?
У моего клиента тут же возникает вопрос:
"Что мне мешает самому дать этим деньгам поработать? Если бы их положить на брокерский счет хотя бы под 6-7%. То к 2023 году сумма будет около 1600000 делим на 26 метров и получаем 61 500 рублей за 1м2. Вы серьёзно. 65 000 за ремонт метра, Карл! Сусальным золотом будете покрывать!?"
Доходность обещают 61 900 в месяц. Это как? Считаем. При ценнике 3 900 в сутки и при 70% загрузке получается 21 день ×3900 = 82. 25% отдаем управляющей и на руках остается около 60 000 руб. И с нас ещё коммуналка. Ну с некоторыми допусками срастается. Если будет такая загрузка, то согласен.
Загрузку номеров обещают туристами, футбольными фанатами и теми кто приедет на другие мероприятия и развлечения на стадионе. Также есть надежды на заселение командировочными «Ростех-Сити», но этот план вызывает сомнение, вроде, там, у ростеха, будут предусмотрены свои апартамент для работников.
Контракт подписывается на 5 лет, а в нем - пункт, что посуточно самостоятельно вы сдавать не сможете.
Только на длительные сроки, чтобы не демпинговать отель.
Опять задаем вопрос:
"А кому, скажите, сдать на длительный срок студию, в районе с плотнейшей застройкой новыми домами, там конкурентов будет хоть жопой жуй. Через пять лет надо будет продлять договор, а если условия поменяют? Что мешает отелю поменять маржу?
Теперь о дальнем будущем. А как выйти из проекта если он будет не рентабельный при изменении условий управляющей? Кому продавать? И на закуску, не забываем, посчитать ипотечное плечо если оно есть - около 9% годовых к расходам. Есть о чём подумать, не так ли?