С квартирой мы определились, начинаем покупать:
Для начала сообщите Продавцу и банку о своём выборе. Продавец, если работает с риелтором, запросит с Вас задаток, а банк сообщит Вам в ответ необходимый для покупки пакет документов.
Для вторичного жилья обычно в него входят:
- Документы, подтверждающие право собственности (ЕГРН и договор купли-продажи либо долевого участия).
- Паспорта собственников.
- При наличии детей, являющихся собственниками - свидетельства о рождении и разрешение от опеки на сделку.
👆 Сделка, включающая в себя детей - собственников недвижимости, обязательно обязана удостоверяться у нотариуса! Платит за это тот, с чьей стороны присутствует несовершеннолетний собственник. Если ситуация обоюдная, то можно договориться об оплате пополам.
- Технический паспорт (не всегда)
- И еще миллион бумажек, в зависимости от того, каким образом Продавец стал собственником квартиры. Всё опционально, обо всём Вам сообщит банк и всё это не Ваши проблемы, а Продавца. Он ведь тоже заинтересован в сделке и скорее всего все эти документы у него уже на руках. НО, если вдруг чего-то нет, и при этом, Вам не могут внятно объяснить почему - стоит отказаться от сделки.
- Оценка стоимости (тоже не всегда). Оценку заказывает Покупатель и платит за неё тоже Покупатель. Ибо нужна она именно Вам.
👆 Не забудьте для себя запросить у Покупателя справки об отсутствии долгов ЖКУ (коммуналка, кап. ремонт, электричество, вывоз мусора, домофон и т.д.). Сделайте это ДО НАЧАЛА СДЕЛКИ!
Отдельная "больная" тема - покупка квартиры с долгами:
Если квартира в ипотеке у того банка, где оформляете ипотеку Вы - не страшно, можно оформить переуступку прав. И на квартиру, и на ипотеку. Вы ничего не должны выплачивать Продавцу, сначала оформляется Ипотека, после регистрируется право собственности, потом банк переводит разницу между стоимостью квартиры и остатком ипотечного долга Продавца на его счет. С Вашей стороны рисков нет.
Хуже если квартира в ипотеке у стороннего банка. Для её покупки, Вам необходимо вручить Продавцу задатком сумму, необходимую для погашения долга по Ипотеке. После дождаться снятия банком обременения. И только потом Вы можете оформлять свою сделку. Гарантий, что Продавец не потеряется с Вашими деньгами в неизвестном направлении нет. И страшно не то, что он потеряется, а то, что даже если он найдется и Вы пойдете в суд, может произойти следующая ситуация: суд Вы выигрываете и Продавец должен вернуть Вам все деньги. Но Продавец безработный/малоимущий/хитросделанный, и поэтому выплачивать Вам может тысяч по 5. В месяц. Лет 50, пока всё не вернёт.
Подобная ситуация может быть случае наличия любых долгов за квартиру, которые Продавец самостоятельно оплатить не в состоянии. И будьте осторожны с уверениями со стороны риелтора Продавца - они любят рассказывать что 100 раз так делали и всё было отлично.
Насчет задатка
Обычно это тысяч 50, эта сумма входит в первоначальный взнос и в случае отказа от сделки со стороны Продавца, возвращается Вам в двойном размере. НО! Обязательно составляйте расписку и проверьте в ней все данные. Риелторы могут подсунуть Вам на подпись соглашение о задатке. Прочитайте его заранее! И если Вам что-то не нравится, обязательно потребуйте это вычеркнуть, не обращая внимание на заверения, что эта бумага - формальность и никакого юридического значения не имеет.
👆 Я всегда прошу убрать пункт, в котором сказано что в стоимость квартиры входит следующее имущество... и далее оно перечисляется. Если в дальнейшем Вы будете использовать материнский капитал или иные государственные субсидии, то этот пункт может Вам серьезно усложнить жизнь. Потому что Вы не имеете права тратить деньги, выданные на покупку имущества на другие цели. Меня убеждали юристы риелтора что данный документ никто кроме меня и Продавца не увидит и мои переживания бессмысленны. Но я всегда предпочитаю перестраховаться.
Документы банком проверены, сделка одобрена...
И тут банк начинает Вам рассказывать про "жизненно необходимые" Вам страховки и дополнительные продукты, а именно:
- страхование имущества (оно же страхование залога или "страхование стен")
- страхование жизни
- страхование внутренней отделки и гражданской ответственности
- юридическая проверка чистоты сделки
- внутренние продукты банка, типа Домклик Плюс в Сбербанке
- кредитные и дебетовые карты
- страхование карты/страхование "антиклещ"/страхование от мошенников/еще какая-нибудь ерунда
Отправлять гулять сотрудников банка не вежливо, да и не зачем. Вам еще сделку надо завершить. Поэтому, делаем жалобный голос и говорим что "Деняг савсем нетути".
👆 Запомните, обязательной является только одна страховка - страхование имущества. И оно копеечное, особенно если знать, что Вы не обязаны страховать его в том банке, где оформляете ипотеку. Нужно пройтись по всем предложениям и сравнить. Мои фавориты ВСК и Альфастрахование (не реклама, просто они дешевые. Но с клиентоориентированностью у обоих фирм есть проблемы). Остальные страховки нужно оформлять только если от этого есть профит в виде снижения процентной ставки по ипотеке. Но отказывать сотрудникам банка бывает тяжело. Поэтому рекомендую Вам взять с собой на сделку самую стервозную подругу и разрешить её влазить в Ваш диалог с сотрудниками банка.
Дополнительно с Вас могут запросить проект договора купли-продажи. Если сделка простая, его можно попробовать сделать самостоятельно (Яндекс Вам в помощь), если есть много нюансов, проще заказать его изготовление. Иногда эту услугу предоставляет сам банк.
👆 Обязательно проговорите с Продавцом и пропишите в договоре сроки передачи Вам квартиры. Стандарт - две недели после полного расчёта, но можно договориться на любой срок, устраивающий обе стороны.
Вооружаемся оригиналами всех необходимых документов, первоначальным взносом и идем в банк на сделку.
Запасите пару часов свободного времени, выпейте пустырник, не забудьте стервозную подругу и ничего не бойтесь.
👆 Не забудьте оформить все необходимые страховки заранее! Идеально - день в день, потому что не все страховые позволяют сделать это задним числом, а дата страховки должна совпадать с датой кредитного договора. Можно сделать это онлайн прямо в банке, но могут возникнуть накладки (например, как-то ВСК не дал мне застраховать онлайн квартиру в двухэтажном доме старого фонда. У них на сайте просто не было выбора этажа меньше 3).
Вносим первоначальный взнос. Проще и безопаснее через счет в банке, на который будет зачислен кредит - в Сбербанке эта услуга называется "безопасная сделка" и стоит около трёх с половиной тысяч. Можно и по старинке: передать наличку и подписать расписку. Подписываем кредитный, далее договор купли-продажи. Я предпочитаю заплатить за электронную регистрацию сделки, чтобы не стоять в очереди в МФЦ, но тут как Вам больше нравится. После регистрации сделки предоставляете в банк выписку ЕГРН, в которой Вы указаны в качестве собственника и банк переводит деньги на счет Продавца. При электронной регистрации (как Вы поняли, я её фанат) никому ничего предоставлять не нужно, сидите дома, ждёте СМС о регистрации и зачислении денег.
👆 Не забудьте в день, когда Вам будут передавать ключи от квартиры, повторно запросить все квитанции об оплате счетов!
Итак, поздравляю, Вы стали собственником квартиры и счастливым обладателем ипотеки лет так на 30. Но это не страшно, если подойти к вопросу с умом.